经营性物业贷有了新规则：可置换存量房地产贷款、公开债 不得用于购地、新建项目

财联社1月25日讯（记者 李洁）随着监管层持续提出加大房企融资支持力度，房企资金面压力有望得到缓解。

1月25日，在国新办举行的新闻发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，近一段时间以来，我们积极配合行业主管部门和地方政府从房地产市场供需两端综合市场，不断加大金融支持力度。房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关。金融业责无旁贷，必须大力支持。

肖远企表示，近期还将重点展开几项主要工作，一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。近期还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来。二是指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求。三是继续做好个人住房贷款金融服务。四是指导和要求银行等金融机构大力支持重大基础设施、城中村改造、三大工程建设。

其中，刚刚发布一天的经营性物业贷款新规被再次提及，此举被看作是金融支持房地产政策的又一具体措施。

“对房企而言，通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务，一方面有利于降低融资成本，以‘时间换空间’降低短期偿债压力。另一方面，也可减轻房企为偿债将优质资产折价出售的压力，缓解房企‘断臂求生’导致资不抵债的风险，为后续行业复苏保留有生力量。”华泰证券固定收益团队表示。

首个经营性物业贷监管文件出台

监管层的诸多融资支持举措中，两部门出台的经营性物业贷款业务首个专项监管文件，备受关注。

日前，中国人民银行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。新规明确经营性物业贷款的定义、贷款额度和贷款期限等内容，完善经营性物业贷款相关政策，同时拓宽房企资金用途，进一步扩大经营性物业贷款使用范围。

这其中很重要的一部分内容是，对于经营性物业贷款用途，除用于承贷物业经营性资金需求与置换开发期贷款，《通知》还明确，“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”

此前，经营性物业贷款可用于“与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款”。

“新政后，经营性物业贷的资金流向不再局限于所抵押的经营性物业，可拓展至房企存量开发业务以及公开债务的还贷，提升了资金使用效率。“华泰证券分析师指出。

业内人士认为，按此规定，在一定时间范围内同时符合相应条件的房企，有望进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。但需要指出的是，对于此类资金的使用，监管部门设置了相当明确的前提条件，并对使用条件做出了相应规范与指引。

“新规扩大了资金可使用范围，对于持有经营性物业且基本面良好的优质房企，我们认为，这一方面可以有效盘活房企所持综合效益较好的经营性物业等存量资产，提高资金使用效率;另一方面，也可以丰富资金融通渠道，为企业提供更充足的资金支持，有助于缓解其债务压力。”西部证券分析师周雅婷表示。

据悉，近年来部分房企逐渐加大对经营性业务的发展力度，投资性房地产资产规模占比可观。

据银河证券统计，近几年以来，经营性业务凭借较稳定的现金流等特点获得房企青睐。截至2023年6月30日，中国海外发展、华润置地、龙湖集团的投资性房地产资产占总资产的比例分别为21.14%、21.01%、24.86%，经营性物业规模占比可观。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可能更多用于置换存量债务。

”经营性物业对银行来说属于较好的抵押品，新办法降低了银行不敢以及不愿意放贷的忧虑。同时，对于规模较大、行业排位靠前以及本身战略布局商业地产较多的房企，新规可使其获得较多经营性物业贷款。“东莞证券分析师何敏仪称。

提高房企可贷额度

扩大使用范围的同时，本次经营性物业贷新政，还可在实操层面提高房企贷款额度。

上述通知指出，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年。

“本次新政为监管部门首次对抵押率下限予以明确指引。从以往的实操经验来看，经营性物业贷的抵押率一般不高于50-60%，这意味着新政之下，不动产的贷款额度有提升空间。”华泰证券分析师指出。

专家认为，在抵押率方面，新政后房企可贷比例较此前提升10-30%，有利于后续经营性物业贷新增融资额度。

对此，申万宏源以新城控股为例进行了测算，根据新城控股2023年中期报告，截至2023年6月末公司投资性物业价值总计约1171亿元，其中814亿元用于抵押贷款，剩余357亿元未用于抵押贷款。研究机构认为，本次新政后，新城控股理论上可新增融资规模估算至少超百亿元，其中已抵押部分按照抵押率均值约45%提升至60%，估算有望获得新增122亿元融资额度；未抵押部分估算新增融资额度214亿元。

不过，通知也明确了前提条件，评估价值并非确定贷款额度的唯一因素，商业银行也需要结合房企的偿债能力等综合因素合理确定额度，因此具体影响有多大，还需要观察银行放贷的落地情况。相关规则还明确，经营性物业贷款不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

此外，从经营性物业贷款的定义角度，新规进一步拓宽企业所持商业性房地产范围，增加了文旅地产。管理口径上，明确商业型房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房等。

“承贷额度的提升以及可投向商业性房地产范围的拓宽，有助于提升房企可贷资金规模，增加房企可支配资金数量。”周雅婷表示。

事实上，去年年底以来，相关部门多次表态，强调将金融支持房地产。

2023年11月，央行等三部门强调要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷，同时支持房企通过资本市场合理融资。2024年1月份，两部门出台加大住房租赁金融支持举措。而当前提出经营性物业贷款可置换房企贷款及公开债等措施，反映出政策支持力度在持续加大。

分析人士指出，近期宏观层面积极表态，经营性物业贷款新规的出台，将进一步提振市场信心。房企及房地产行业整体资金面状况将逐步改善，将有利于行业逐步走出本轮周期底部。