商铺返租无法兑现，447位业主1.26亿合同款春节前退到位了

抱着“一铺养三代”的美好愿望，400余名业主购买了某地铁站项目的商铺。结果商铺生意惨淡，承诺的返租无法兑现，答应解约退款也迟迟未到位。1.26亿元的“大难题”如何解决？来看长沙市芙蓉区法院执行法官如何破局。

开发商无力支付返租收益，

业主维权引发群体性事件

2017年6月，长沙某集团公司与某投资公司签订协议，约定由某投资公司对某地铁站项目进行商铺开发，并享有30年经营权。该项目于2021年底完成验收，建筑面积两万余平方米。

在项目建设基本完工的情况下，某投资公司开始对外销售商铺经营权，先后与447名项目业主签订了合同，销售总价1亿余元。同时，某投资公司将该部分商铺予以返租，统一对外招商，并按照合同约定向项目业主支付返租收益。

后因疫情以及其他客观因素影响，项目招商工作严重受阻，于是自2022年一季度开始，某投资公司停止向业主们支付返租收益，400余名业主于是聚集在一起，不断维权上访。

2022年8月起，经有关部门调度，某投资公司先与389名项目业主就销售合同进行集中解约并申请赋强公证，后又通过仲裁程序完成了与剩余58名项目业主的解约工作（未涉及退款事宜），暂时安抚住了业主们不满的情绪。

然而，某投资公司后续却并未按照赋强公证约定的内容向业主们退还销售款项1亿余元，于是，进行了赋强公证的389名项目业主向长沙市芙蓉区法院申请对某投资公司强制执行。

项目经营权流拍，

执行工作陷入困境

由于该案涉及人数多、标的金额大、民生期盼高，若处理稍有不慎，将可能造成重大风险隐患。长沙市芙蓉区法院决定加强执行调度，由执行局副局长组成一支精干的执行团队具体承办。

法院工作人员整理案卷材料

面对足足大三箱案卷材料和项目业主充满期待的眼光，执行团队深感肩负重任，第一时间对某投资公司的可处置财产进行了细致的摸排清查。经排查，某投资公司已无其他可供执行财产，但本案项目30年经营权可依法进行拍卖处置。“若是拍卖成功，这笔钱就可以作为执行案款发放给业主们了。”执行团队认为。

然而事情却并没有这么简单——因申请执行人无法垫付拍卖前必需的评估费用，评估机构多次拒绝接受评估委托，以致拍卖工作无法顺利推进。后经执行团队反复做工作，终于协商确定了评估机构，并取得《估价报告书》，明确案涉项目经营权的评估价格为2亿余元。

不料，在随后的拍卖过程中，虽然有几家企业前来或通过电话向法院问询，但因拍卖金额太大，最终项目经营权还是流拍了。

地铁项目经营权流拍

焦躁、担忧、失望的情绪迅速在业主中扩散，执行团队向大家公开了联系方式和执行动态，一一回应大家的疑问和诉求。在执行团队耐心地安抚下，业主们的情绪逐渐平复下来。

执行法官耐心安抚项目业主

能动司法，

法院在另案中寻找一揽子解决问题的方案

事情很快迎来了转机——2023年初，某投资公司与长沙某集团公司就案涉项目建设工程发生施工合同纠纷，因双方协商不成，某投资公司遂将长沙某集团公司诉至芙蓉区法院，要求解除双方之间的协议，由长沙某集团公司退还某投资公司款项、支付代建工程款2亿余元。

如果该案能够成功办理，业主们的钱就有希望了。得知情况后，承办法官谭今坚持能动司法理念，多次前往地铁项目所在地实地勘察，又组织双方进行面对面、背靠背的调解，期间还进行了两次开庭审理。

谭今法官给当事人做调解工作

经历三个多月的反复协商后，最终双方于2023年9月成功达成了调解协议，明确由长沙某集团公司支付某投资公司2.17亿元。

通力协作，

春节前向447名业主足额发放1.26亿执行款

在调解书签订后，执行团队第一时间向长沙某集团公司发出了《协助执行通知书》，并先后10余次前往两公司沟通协助执行情况，终于按时足额收到了长沙某集团公司支付的相关款项。

“由于两个案子存在法律关系，在综合考虑案件的具体情况后，我们决定合并执行。”鉴于本案协执款项可足额覆盖全体业主的债权金额，执行团队决定按照项目业主赋强公证的顺序发放执行案款。于是，2023年10月起，执行团队开始对第一批132名业主的案款发放工作，共计发放金额4000余万元。

执行团队认真开展工作

“感谢！太感谢芙蓉区法院了！”第一批领到案款的业主们对法院赞不绝口，但58名已通过仲裁被解约但未进行赋强公证的业主却着急起来：“我们这些被仲裁解约的业主怎么办？”

执行法官理解业主们的焦虑，始终耐心引导他们通过赋强公证或诉讼程序主张权利，2023年11月，这58位业主也全部完成了赋强公证手续。

2024年1月底，执行团队加班加点，启动了对第二批315名业主（含58名被仲裁解约业主）的案款发放工作，共计发放金额8000余万元。至此，该起涉及标的金额1.26亿、447名业主的执行案件，终于赶在春节前，全部执行完毕，真正实现了“案结事了人和”。

当事人给法院送来锦旗致谢

芙蓉区法院党组书记、院长文继光表示：“人民法院坚持能动司法理念，在案件处理过程中审判与执行部门顾全大局、通力协作，既让447位业主的‘纸上权益’变成‘真金白银’，又盘活了项目资产，不仅实现了矛盾纠纷的圆满解决，促成“双赢多赢共赢”，还防范化解了重大风险隐患，实现了政治效果、社会效果和法律效果的有机统一。”

来源：长沙市芙蓉区法院

编辑：李元 王梦雯