专家解读：上海2024年加速城市更新重点落在何处？丨基建新动能⑲

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

近日，上海市建设交通工作党委、上海市住房城乡建设管理委召开2024年学习讨论会。会议指出，2024年上海住房城乡建设重点工作任务分为7个方面22项工作任务。

其中，七个方面分别为：稳增长、提功能、促改革、惠民生、强治理、守安全及党的建设。

作为参与了其中多个环节内容的权威专家，城市测量师行总监邵明浩对21世纪经济报道记者分析指出，2024年上海住房城乡建设相关工作的重点与改革、经济、民生、党建等方面相关，很多工作正处于推进过程中。

稳定增长

会议内容从积极稳妥构建房地产新模式出发，与中央推进“三大工程”相契合，又各有重点。

三大工程即保障性住房、城中村改造和平急两用公共基础设施建设。2023年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性。

上海之前推进比较多的是城中村工作（两旧一村）。从2014年至今，上海便陆续推出政策支持，与此同时相关工作也一直在推进。2022年底，全市范围内已经完成了城中村的摸底工作。由此形成了一些项目储备，并每年推动一批项目落地。城市测量师行指出，如今在政策的指导下，上海城中村项目落地会逐渐加快。

保障性住房虽然不是一个新的概念，但涵盖的内容较多。首先是保障性租赁住房，2021年，上海已针对这一品种专门出台政策，2022年已有部分项目开始入市。据了解，目前上海随申办关于租赁房的项目已落地50多个，约七八万套房源，已经初步形成了“一张床，一间房，一套房的”的格局。作为配租型保障房，保障性租赁住房已经形成了一定规模。现在推出的保障性住房则是配售型，分析人士指出，两者未来将会成为住房保障的重要组成部分。

其次，是与城市更新的结合。同策研究院研究总监宋红卫认为，城市更新要与保障房紧密结合，并要体现民生。过去，城市更新项目腾挪出的空间多用于商业和办公的业态，随着上海商业办公新增量的不断增加，未来存在较大的空置风险。而保障性住房作为一种新的居住业态，不仅能解决城市更新资金平衡的问题，还能够平衡居住物业和商办物业的比例，未来是一个重点发展的方向。

相对而言，平急两用公共基础设施是一个新概念，既涉及居住类产品，也涉及医疗设施以及物资运输方面。上海作为超大城市，需要应对各种不同的情况，为一些公共危急事件做一些储备，是增加城市运行安全、增加城市发展韧性的重要事宜。

提升功能

前述会议中，涉及提升城市功能的内容主要有两个大的方向，第一个方向是硬的功能，比如重点区域的建设，包括长三角示范区，临港新片区，虹桥枢纽，一江一河空间规划等。还有海绵城市、管廊的规划建设。这些体现在上海2035城市总体规划方面的内容是一个长期、持续建设的过程。第二个方向是软的功能，比如推进“双碳”工作、促进行业绿色低碳发展等方面。据城市测量师行总监邵明浩介绍，浦东新区近年来一直开展气候投融资方面的研究，建立信息化平台和重点项目入库机制，形成“双碳”领域的“城市更新”。

在完善城市功能，实施城市更新方面，上海已进入加速状态。2023年，上海出台《上海市城市更新行动方案（2023—2025 年）》（《行动方案》），明确到2025年，上海将重点开展10个以上综合性区域更新项目，重点推进“一江一河”沿岸地区、外滩“第二立面”、衡复历史风貌区、北外滩、吴淞创新城、虹桥国际中央商务区等区域更新。同时，强化分类引导，加强全要素统筹协调。

邵明浩指出，外滩“第二立面”的区域更新在前期已经做了一些研究工作，包括政策创新的研究，相关开发模式的研究等。目前外滩“第二立面”北部的一些区域已经开始有具体项目落地，未来整个进度会加快。此外，通过建立市、区联动的城市更新项目库的信息化平台，形成城市持续更新机制。据悉，目前项目入库标准、审批流程等基础性工作已经完成，重要城市更新项目已经开始入库。

在完善政策工具箱方面，上海更多地结合具体项目来研究相关政策。以外滩“第二立面”和吴淞创新城的政策为例，两者差异性还是比较大的。政策是根据不同的项目进行研究与评估。

城市体检是近几年政府一直在推动的一项重要民生工程。城市体检是通过综合评价城市发展建设状况，有针对性地制定对策措施，优化城市发展目标，补齐城市建设短板，解决城市发展的各种问题。

邵明浩指出，过去城市体检与城市更新是两个相对独立的工作，现在政府逐渐把两者结合起来，这就好比人的体检和治病，先通过体检发现问题，然后把这些问题进行集中处理。通过城市更新去解决问题，然后再通过体检去评价城市更新的效果，可能会再发现一些新的问题，再进行解决，从而形成良性循环。

邵明浩认为，随着这一闭环工作流程的推进，城市体检和城市更新的结合度会越来越高。这就是一个相互反馈、相互促进的过程。城市体检——发现问题——城市更新——解决问题，然后进入下一轮的城市体检和城市更新。上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，在全国房地产市场调整、行业转型的当下，企业要前行，需要“抬头看路”，共同探讨行业前行之路。而实施城市更新行动，是超大特大城市转型发展的主要路径。

惠及民生

作为超大城市的上海，在吸引和留住人才方面做出了很大努力。经过几年筹措，全上海目前有200多个保障性租赁住房项目开工建设甚至投入使用，加上原有的非改居、单位租赁房等，大约有几百个项目可以入市，为人才过渡居住可以提供几十万套租赁房。按照“十四五”规划，上海将有49万套保障性住房的实际供应量落地。这对整个租赁市场而言，将会产生结构性变化。

此外，针对城市建设者和管理人，上海在2023年又推出一种新品种——新时代城市建设者管理者之家。这类产品定位于普通劳动者。而给普通蓝领提供合适的住宿条件，解决大后方问题，既体现了城市的温度，也令他们有归属感，其实是降低上海服务业劳动成本，然后提供更多的服务，从而反哺这座城市。

当然，在满足租赁居住的同时，政策也兼顾多方面需求，推出具有产权属性的配售型保障房，为上海人才提供更多的选择。从这一点来看，政府对民生的关注已经从托底保障型向改善保障型转变。

邵明浩表示，此次会议整体涵盖范围较广，相关的一些工作其实很多都在推进中，当然也有一些新的探索。因此，会议传达出来的是“很务实的一些重点工作”。

宋红卫则指出，最大的变化就是把住建部门的任务与经济发展和民生紧密联系起来，跟之前单纯地关注楼市量价以及是否稳定的评判有很大区别。同时也要看到，房地产市场发展阶段也发生变化，现在政策导向是房地产行业及住房高质量发展，这包括了城市更新，建筑模式和技术的升级，低碳绿色环保以及城市安全。