房产买卖律师——将军产房卖给非军人，签署合同有效吗

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告（反诉被告）周某成向本院提出诉讼请求：1.杨某杰将坐落于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的所有权转移登记至周某成名下；2.杨某杰承担本案诉讼费用。

事实和理由：2009年6月13日，周某成与杨某杰签订《协议书》，约定杨某杰将其名下一号房屋出售给周某成，售房面积以实测面积为准；杨某杰应积极协助周某成办理房屋过户手续。协议书签订后，周某成向杨某杰支付了全部购房款，且实际占有使用上述房屋，杨某杰理应将房屋所有权转移登记至周某成名下，但杨某杰未按照协议书的约定将上述房屋过户登记至周某成名下，杨某杰已构成根本违约。

周某成认为双方之间的协议书系双方真实意思表示，协议内容合法、有效应受法律保护。周某成已经按照协议书的约定履行了全部买方义务，但杨某杰只将上述房屋交付周某成使用，并未依约履行全部卖方义务，杨某杰未依约履行房屋所有权登记义务，杨某杰应当全面履行协议，将房屋所有权转移登记至周某成名下。

被告辩称

被告（反诉原告）辩称：不同意周某成的诉讼请求。1.周某成购房时知晓风险。2.一号房屋为军队经济适用房，没有上市准入。3.在军队住房政策调整后，杨某杰及时与周某成沟通房屋买卖协议无法履行，周某成置之不理。

被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.依法确认双方签订的房屋买卖协议书无效；2.反诉诉讼费由周某成负担。

事实和理由：2006年12月29日，杨某杰自某单位（以下简称某单位）购买了地址为北京市丰台区一号的军队经济适用房一套。2009年6月13日，经反诉原、被告协商一致签订书面房屋买卖“协议书”：杨某杰将涉案经济适用房出售给周某成，协议签订后半年内支付50万元，余额3年内付清。同时，协议书第5、6条约定，将来待该住房可以上市交易时，再由周某成和案外人贾某君协商将该住房过户到周某成名下，如杨某杰无法将该房变更到案外人贾某君名下，应退还周某成所有已支付费用。

2010年12月底，杨某杰依约向周某成交付房屋后，重新计算房屋总价款为87.4965万元。因周某成未在2012年6月12日前支付剩余房款，杨某杰亦未着手办理住房变更手续。至2013年3月10日，周某成支付完所有款项后，杨某杰向周某成出具“收据”（其中载明实付总房款为87.4380万元，因涉案房屋在先承租人延迟腾房扣除房款585元），并到某单位着手办理住房变更手续，经过多方努力，最终某单位工作人员告知，涉案房屋不能办理相关手续、不能过户交易，杨某杰随即将该情况告知周某成。

后经多次与周某成协商，按照双方签订的房屋买卖“协议书”第六条处理后续事宜，并同意做出补偿，但周某成主张240万元的巨额赔偿，致使杨某杰无法接受，迫于无奈杨某杰暂时搁置此事。根据规定，涉案土地为军事用地，房屋性质为军队经济适用房，土地使用权划拨，购房人对该套房屋没有擅自处分的权限。涉案房产作为军产房，双方在签订房屋买卖合同时，既未取得权属证书，亦未履行法定的审批程序，违反了法律关于合同强制效力性规范，损害了国家、军队的利益。鉴于上述事实，现向法院提起诉讼，法院依法判决确认双方的房屋买卖“协议书”无效。

原告（被告）周某成辩称：一、杨某杰提供的证据不足以证明涉案房屋的产权性质为军队经济适用房。周某成经朋友引荐购买杨某杰名下的经济适用房，杨某杰出售房屋时多次明确告知周某成该房属于地方经济适用房。双方也是按照交易地方经济适用房的目的签订案涉协议书，协议书明确载明经济适用房，而非“军产”经济适用房。

成交价格和过户条款，均是按照地方经济适用房进行约定和安排。杨某杰只是产权证尚未办理，因家中急需用钱所以提前出售。军队内部关于军产房买卖的政策、文件等不属于具有强制性效力的法律法规，本案协议系双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，房屋为军产房及买卖需经审批，均不能成为本案协议无效的事由。

二、退一步讲，即使本案房屋性质为军队经济适用住房，也不能判定双方买卖协议无效。军队内部关于军产房买卖的政策、文件不属于具有强制性效力的法律或法规，不能成为无效的事由。退一步讲，即使本案房屋性质为军队经济适用住房，需要上审交易，实行准入制度。但所谓“准入制度”，是指一种行政制度，需通过国家有关机关制定相应的资格条件和程序，并通过审批、登记等程序得以执行。就本案房屋而言，即使相关准入制度并未建立，或者未完成相应的准入审批程序，无法完成相应交易，也只是处于暂时不能交易的状态，而非禁止交易的情形。军队经济适用房政策变更是在2015年，在此之前，军队经济适用房是可以过户交易的。在合同签订当时，案涉合同并未违反当时的法律法规的强制性规定，应属有效合同。

三、如果涉案房屋经法院调查确属无法办理产权转移登记的情形，周某成将另案起诉要求杨某杰赔偿损失。杨某杰作为涉案房屋的前手购买人，明知房屋产权性质，只因家中急需用钱而恶意向周某成隐瞒本案房屋性质，并且在其知道案涉房屋可能无法办理产权转移登记后，自始没有明确告知周某成无法过户的事实，导致案涉房屋无法办理产权转移登记手续。如本协议无效，杨某杰存在重大过错，应承担合同无效的全部责任。周某成将另行提起诉讼，要求杨某杰返还购房款、赔偿利息期失、房屋增值损失等。综上，杨某杰的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。

法院查明

杨某杰原系某单位干部。杨某杰主张2002年军队内部进行福利分房，其从某单位认购一号房屋，当时支付房款20万元，于2006年交房时补交173651.6元。杨某杰至今未取得房屋所有权证，仅有购房款发票以及维修基金发票各一张。杨某杰（甲方）与周某成（乙方）签订《协议书》，约定：经双方协商，甲方同意将其一号住房（以下简称该住房）出售给乙方，协议如下：一、一号住房面积约130平方米，由甲方聘请一家有资质的测量单位对该住房进行实测，售房面积以实测面积为准，所需费用由甲方支付。二、售房价格为每建筑平米6500元，协议签订后乙方在半年内支付50万元，三、甲方同意将家具、空调、洗衣机、电视机（旧）、冰箱等物品随房赠送给乙方。

四、协议签定后甲方需继续使用该住房约一年半时间，如在2010年12月底之前仍不能交付乙方，逾期一个月，扣除房款3000元。五、因乙方没有北京市户口，甲方需协助乙方将该住房变更到乙方亲戚贾某君名下。将来待该住房可以上市交易时，再由乙方和贾某君协商将该住房过户到乙方名下，届时发生的费用由乙方负担，甲方予以积极协助办理。六、在协调将该住房户名由甲方变更为贾某君的过程中，需发生一定费用，该费用由甲方负责。如甲方无法将该房变更到乙方亲戚贾某君名下，甲方退还乙方所有已支付费用。……

2013年3月10日，杨某杰与周某成签署《收据》一张，载明：“丰台区一号房房款874380元，2011、2012两年度取暖费，20个月有线电视费7620元，共计882000已全部付清。自此日起至办理完变更手续之前，再发生的费用均由周某成负担。收款人杨某杰，付款人周某成。”上述《协议书》签订后杨某杰将房屋交付周某成，周某成居住至今。

某单位出具《证明》一份，载明：“兹有某单位干部杨某杰，居住在北京市丰台区一号，此住房性质为军队管理的经济适用房。特此证明。”本案审理过程中，本院联系单位核实一号房屋性质，答复该房屋为军队经济适用房，现不能上市交易。

裁判结果

周某成与杨某杰于2009年签订的《协议书》无效；

房产律师靳双权点评

军队经济适用住房是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房，是具有保障性质的住房。军队经济适用房未经允许不得转让。因此，双方于2009年6月13日签订的《协议书》无效。故周某成请求杨某杰将一号房屋转移登记至其名下的诉讼请求，法院不予支持。