上海
中海永定玖里
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01
前段时间，克而瑞地产研究院发布了“2023年北京区域房企年度榜”，不出意外，中海又拿下了一座销冠奖杯。
据榜单数据，2023年北京房企销售金额排行榜上，不管是权益、流量、全口径销量，中海均位列第一。
权益销售金额一项，中海为478.6亿元，比第二名：
足足高出近百亿。
说不出意外，主要因为从2019年开始，中海年年霸榜北京销冠，拿地方面也一直遥遥领先，领头地位稳得一匹。
不管从市场行情，还是区域内的竞争格局来看，一家房企能在北京这种高能级市场站稳脚跟已经很不容易，更别说是持续扮演领头羊。
所以，北京楼市的“中海现象”一直是业内研究的议题。在我看来，中海领跑的关键在于：
破卷。
在拿地、产品打造、项目营销等方面，中海经常打破传统认知。
以拿地为例。
一般情况下，大家会倾向于争夺“大热门”地块，因为确定性更强， 但成本相对也会更高。
而中海敢于去拿看起来不够“天赋异禀”的地。
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比如2020年的朝阳金盏地块，因为处于推地节奏前期，板块成熟度还不够，外界普遍不看好，10年间无房企进入。
中海拿地时基本无人竞争，底价到手。足够的房地价差给了打造好产品的空间，中海拿出硬核的拾光里，把区域产品调性先立起来。
后来金盏地块迎来自贸区利好，再加上中海拾光里大火，以网签54亿问鼎了2021年朝阳区销冠，其它房企也纷纷进入金盏。
可以说凭借“破卷”能力：
中海以一己之力带火了金盏区域。
像这样的例子还有不少，总的来说，中海在北京楼市有制霸的能力，进入一个板块很可能就会改变其格局。
不管刚需、改善还是顶豪，如今在北京买房，中海已经是大家绕不开的一环。
这种绕不过，有客观层面，北京楼市“含中海量”很高，中海深耕北京28年，开发项目超过60个，脚步遍及城六区和11个重点核心区。
也有主观层面，不夸张的说，中海的每一个“破卷”动作，也许就代表着最新的趋势，同行会关注，购房者也得盯着看。
最近，中海在丰台河西上新了一个“拾光系”项目，名叫“中海永定玖里”。
据说在中海内部，这个项目被称为“史上最强墅质拾光”，在业内被称为中海又一次“掐尖式”输出。
它很可能是未来三年内，北京改善群体置业绕不开的一个项目，值得重点关注。
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02
刚开年，项目所在板块就传来了重磅消息：
丰台区河西科创新城建设启动，同时丰台区46个重大项目集中开工，其中包括地铁1号线支线、人大附中园博园校区、辛庄智能制造产业园等，总投资超500亿。
这意味着，项目所在的河西地区，将成为丰台高质量发展的重要根据地。
永定玖里，也拥有了更多的价值想象空间，就像当初"吃螃蟹"入金盏，不得不再一次佩服中海布局的前瞻性。
不一样的是，辛庄地块的宗地素质还要好一些。
地块规划容积率仅为1.1，首期推出264套4层洋房和144户上下叠拼产品，指导价6.4万/㎡。
要知道近三年，北京新增供地164宗，城六区近74宗，其中容积率在1.1以内且限高12米的地块，只有这一块。
可以说，在这样的地块上打造项目，占据天时地利人和。
中海顺势“掐尖式”输出，拿出了早在北京淬炼多年的“拾光系”产品，准备打造出一个“史上最强墅质拾光”。
“拾光系”北京的朋友应该不陌生。
从拾光1.0望京府，开创式强调“4面宽3卧朝南”开始，到2.0拾光里“咬合叠拼”、3.0汇德里“超大开窗比”，再到4.0湖光玖里“开敞阳台”、5.0富华里“智慧黑科技”......
拾光系每一次上新，总能惊艳市场，引起改善市场震动。
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所以，当中海宣布永定玖里为“拾光系6.0”产品时，项目也收获了很多期待。
这一次，永定玖里从密度、园林、叠拼、洋房、顶底、会所等方面，实现了产品线6大维度升级。
总结起来，让业主拥有更强的身份尊崇感，同时为业主带来更好的人居体验感，一个是面子，一个是里子。
先说面子。
最能体现面子的，还是公区，我认为项目主要是通过外立面、园林和社区活动中心“三大件”来诠释，当然不止于此。
根据产品的不同，永定玖里打造了两种风格外立面：
洋房的人文红砖风格，以及叠拼的西山山水风格。
洋房外立面大面积使用红砖色，给人一种回到红墙下的时间错觉，红、灰、白三色交替，让整个建筑保留人文气息的同时，看起来很有高级感。
永定玖里洋房外立面效果图
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叠拼的外立面，则通过大面积飘窗，配合西山石真石漆银色调，拉升了整体通透性，阳光斜照下，立面在阳光下熠熠生辉，非常震撼。
加上以永定河概念打造的流水纹点缀，让整体观感显得不单调，这也是市场上大部分一线豪宅的审美观念。
永定玖里叠拼外立面效果图
园林部分，永定玖里则巧妙运用浅山地形丰富景观层次，山、石、水、林错落排布，一步一景，打造出一种山居豪宅的体验。
最让人惊讶的，还是作为一个销售指导价6万+的楼盘，永定玖里配备了两个可供业主活动的社区文化中心，功能上涵盖恒温泳池，业主食堂、会客厅等多种配套设施，能满足多种需求。
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再说里子问题，也就是居住体验，通常要看私区。
这里，中海倡导并遵循一个重要理念：
平权。
简单来说，就是让选择永定玖里的业主，都有机会平等的享受生活，借此拉高项目整体的居住幸福感。
围绕平权概念，中海在升级产品设计和户型做了很多突破。比如在设计叠拼产品时，中海提出了三大平权：
空间平权、生活平权、尺度平权。
先说说空间平权。如果你了解叠拼产品，就会发现：目前市面上的叠拼产品，或多或少都会有下叠产品的空间尺度，观景上，优于其他叠层产品的问题。
基于平权概念，中海的解决方案是：丰富上叠露台的功能性。上叠业主可以在屋顶露台空间，实现健身、娱乐、下午茶、绿植等多种功能：
相当于一个“空中庭院”。
这样即便是上叠业主，也能够拥有和下叠业主一个层级上的观景、生活体验。
再比如生活平权。
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考虑到业主的生活动线，中海在产品设计阶段，就将叠拼的上、下叠的动静分区同步，上叠卧室对应下叠卧室。这样即便楼上有人活动，下叠业主依旧可以安心入睡。
永定玖里叠拼效果图
同一个叠层间，中海也在追求平权。
客厅和卧室同样使用6.8米大面宽玻璃，意味着业主在卧室里也能看到同样尺度的窗景，做到尺度平权。
在洋房的产品设计上，中海则通过空间的规划和拓展，让顶层和底层这种，平日消费者“不愿首选”的楼层，实现了：
价值上的平权。
简单来说：顶层的业主，可以通过利用顶层空间，改造成类似叠拼上跃的效果。
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底层的业主，则可以联合负一层的空间，打造出类似叠拼下跃产品，相当于用600万的价位，享受一个市场价800万的体验。
中海在户型打造上，也始终贯穿着“平权”的理念。
以洋房产品为例。不知道大家发现了没有，近些年，北京洋房产品的阳台，设计上越来越小，有的干脆没有独立阳台。
但是，享受阳光，本身就是一种权力。
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通过错层设计，永定玖里做到了洋房南向大阳台。
永定玖里136㎡户型图
功能分区上，南向四面宽，136㎡户型包含三个南向卧室，意味着每一间卧室都能做到真正意义上的“明卧”。
如果家里有老人和孩子，那就省去了谁睡“暗卧”的纠结，每个家庭成员都能得到最好的居住体验。
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另外，中海也拿出了一贯的“神户型”传统：
无论是洋房还是叠拼，都能做到户户方正，同时各个户型功能区域完整，动线安排合理，加上拓展空间的设计，让每一种户型都拥有远超市面上同面积户型的空间感。
拿136㎡四层洋房户型举例，光阳台和飘窗的赠送分别高达10㎡、3.1㎡左右，再算上其他地方，总赠送面积约14.8㎡。据我多年踩盘经验来看，该户型的综合得房率估计93.8%。
04
无论是在产品、户型设计上追求平权，还是高级感拉满的外立面、对标山居豪宅的园林打造，千万级别的双社区活动中心......
面子与里子兼顾的背后，是中海对新型人居的极致追求，在中海内部，对房子居住价值的迭代，已经进入了6.0时代——情感建筑。
中海认为，房子不只是一个简单的建筑，还得能够促进家庭成员间互动，家庭与家庭互动，人与自然环境互动，让生活更舒适，更悦己，更松弛。
能提供情绪价值，这一定是未来人居发展的方向。
当房企们疲于内卷，但无法跳脱传统，很难拿出让人眼前一亮的产品时，中海基于深耕北京锤炼出的“前瞻性”视角，对城市发展、客群需求“高纬度”把握，从而与城市同频，与客户一起进化，对行业发展而言，这是一种持续的推动力。
对购房者而言，有了追求迭代产品的机会。
更重要的是，这种机会不需要购房者付出更高的代价。不说别的，单说在北京主城区内，想要上车一个拥有1.1低密度的房子，购房者所需要的成本，至少1000万+。
中海永定玖里，附加值叠满，销售指导价6万+，总价不过千万。
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