陪跑23次，这家地方国企终于拿到上海土拍“爱的号码牌”

大家还记得今年1月10日上海的土拍吗？

当时总共才出让2宗地块，但那时大家关注的焦点主要集中在了招商蛇口以50多亿拿下的松江泗泾地块。

但是，还有一幅松江佘山北地块，被国贸地产以底价约10.65亿拿下，被很多人直接忽视了。

这块地终于让国贸地产取得开门红。为什么这么说？

回想2023年上海土拍，国贸陪跑了23次（含联合体），然而最终——

颗粒无收……

这次终于拿到了爱的号码牌，恭喜国贸！

另外，艳姐还发现一件很有意思的事：纵观国贸在上海的拿地路径，思路很清奇，就在一些“不起眼”的地方拿地，这是怎么一回事？

今天，艳姐就和大家聊聊国贸这家房企，也欢迎大家在文末留言，发表您的观点，和艳姐进行互动。

01

国贸上海

不走寻常路

一般来说，实力强劲的央国企来到上海，大多数都会选择在市区以及热点板块强势布局，而且越精贵的地，这些央国企越要去入局，分得一杯羹。

所以，我们看到很多央国企在上海的布局都是多点开花，市区有项目，当然在郊区也会布局一些项目。

然而，国贸的布局却显得有些独特：

我们可以从国贸的布局图中看到，从2014年国贸入上海以来，国贸就在松江、浦东临港、青浦打造了项目，市区项目依然为0。

国贸在上海的布局

不管是国贸有意为之还是命运使然， 国贸在上海的这种独特的布局模式，只要能赚钱就是王道。

这样的布局，也有好的一面：

竞争低，就容易底价拿地，容易打造出高溢价！

虽然国贸进入上海后，相对于其他外来房企比较低调，但有句话不是叫“闷声发大财”吗？

地块的关注度低，竞争对手就少，国贸就能轻松以底价拿地，从而降低企业运作成本，通过做出产品高溢价，增厚自己的利润。所以艳姐觉得国贸上海的项目整体利润空间应该还是不错的。

所以，像国贸这样找个地方安营扎寨，慢慢经营，在上海也算是一个比较稳妥的发展路径。

虽然国贸在松江深耕多年，也是打造了一些品质项目，比如此前松江国贸佘山原墅，首开122套，开盘148人摇号；二期项目推出20套房源，也有25组认购。

之后，国贸在其他板块，接连打造出了爆款，比如临港的国贸星璟原，在2022年入市时，在临港大量推盘、诸多项目去化很难的情况下，却达到首开去化100%。四季度二开，市场趋冷，但仍劲销90%以上。

2023年下半年市场处在下行期，而大虹桥的国贸虹桥璟上7月首开入市认筹近1000组，触发积分。去年该项目3次开盘，累计销售近1000套，总销售额超40亿。

也正是得益于国贸虹桥璟上的热销，在克而瑞发布的2023年上海房企销售排行榜，国贸以57.69亿元成绩位列40位。

要知道，2022年，国贸上海的成绩并没有进入50强。但在2023年，国贸上海打了一个漂亮的翻身仗。

2024年，国贸上海开年就顺利拿地，相信在今年后续的土拍中，国贸还会积极拿地。

现在的悬念就是，国贸会不会联合其他房企，往上海主城区，甚至是中心城区迈进，我们拭目以待。

02

两把“刷子”

接下来，艳姐还是很想谈谈国贸这家企业的“抗压”特质。

要知道，据克而瑞数据显示，2023年1-12月，百强房企实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%。

但在这个背景下，国贸却竟逆势上涨，业绩增长近40%，销售排名从百强晋升到30强，俨然是一副黑马姿态。

2022年与2023年国贸全国销售排名

高压的环境下做出成绩，国贸还是有两把刷子的。

第一把刷子是凭借雄厚的资金优势，果断逆市抄底，积极补仓：

2022年，国贸拿地就花了231.2亿元，新增货值429.7亿元，排名全国17，依靠充足的土储优势，国贸实现弯道超车。

2023年，国贸拿地也不赖，花了165.7亿拿地，全国排名16名，新增货值319.3亿元，全国19位。

也正是因为国贸持续拿地，也让它心有余粮而不慌，能够持续为销售业绩的上扬提供充足弹药。

第二把刷子是高质量的交付。

要知道，如今的购房者对于产品品质的要求非常高，越来越注重房企后端的交付能力。去年，国贸全年完成22个项目交付，而且很多项目都实现了提前交付：

比如在福州，截至去年12月份，国贸福州16个项目中，有9个在两年内如约甚至提前交付。

这样的交付能力，也会给市场吃下定心丸。

03

国贸之变

艳姐在研究国贸的时候，发现国贸近年来也是产生了一些变化。

要知道，此前国贸打造项目还是更偏向于慢工出细活，然而近年来，国贸就使用了前些年规模房企扩张的法宝——快周转模式。

而在2022年以前，国贸的项目起码要拿地1年才开盘入市。

比如上海国贸凤凰园，从2019年7月19日拿地，到2020年8月5日首开认筹，用时1年多；上海国贸梧桐原，2019年12月4日拿地，直到2021年5月5日才首开认筹，历时近1年半。

如今，这些或许已成历史。

比如在总部厦门，国贸的开发节奏就显得比较紧凑。

2023年7月初，厦门国贸天琴海48套住宅获批售。据公开资料，该项目地块，国贸于2022年8月31日才以总价54.3亿元、溢价率0.18%竞拍到手，10个月内便实现从拿地到销售。

再如国贸在上海的诸多项目，基本实现从拿地到开盘平均8-10个月。

去年4月线上认筹的上海国贸鹭原，项目所在的松江区佘山北地块由国贸地产于2022年6月竞得，当时从复产复工初期开始到项目正式认筹，花了10个月。

去年7月首开的上海国贸虹桥璟上，该地块于2022年12月9日上海第四批集中供地中，由国贸地产通过一次性报价以33.081亿元竞得，从拿地到开盘刚好8个月。

毋庸置疑，快周转的模式，在一定程度上，增加了国贸“逆水行舟”的动力。

但快周转伴随着一个顾虑：

产品到底行不行？

04

“标准化”产品的个性

快周转模式下，国贸的产品怎么样？

关于这个问题，艳姐看过国贸不少项目，可以跟大家分享一下自己的看法。

先看下面这张图，这是艳姐在厦门国贸天琴拍的，当时就被国贸这种大尺度的横厅惊艳了

然而在上海国贸虹桥璟上，艳姐又看了同样尺度的客厅：

你敢信，这个拥有约5.5米面宽横厅的户型，建面只有约105㎡。

两相对比，艳姐感觉国贸在厦门和上海的产品长得非常像。

这在一定程度上也说明国贸的产品部门在集团内部话语权很大，他们的产品化标准做得好。

前面说了，国贸开发速度加快，关键是如何在这个背景下，保证产品质量。

国贸的解决方案就是提高产品的标准化程度，这样做的直接好处就是，省成本，可快速复制，容易溢价。

虽然是标准化，但国贸的产品很有自己的标签。

国贸起源于海滨城市厦门，海洋文化深刻嵌入国贸的产品基因，演变出“海上森屿”的产品美学。

这个美学，用艳姐实地看盘的感受来说，就是“海滨度假风”很明显。

带着这样的沉淀和品味，国贸虹桥璟上以双水系包围，创造了独树一帜的滨水生活。这是上系2.0的进化，不仅亲近自然，还将功能性景观与土地完美结合，让河岸随水波漾出无限变幻的生活场景。

国贸虹桥璟上效果图

而且在产品细化上，国贸也很死磕！

这里有一个小故事：国贸复盘了上海所有在售176个项目户型选型情况，只为了上海国贸虹桥璟上边厅户型的设计更有可行性。

为了国贸虹桥璟上的天然河道景观设计，国贸遍寻了上海及全国经典泊岸景观案例。

这些幕后故事，都体现了国贸的满满诚意。

但美中不足的是，国贸近几年在合肥、南昌都有交房客诉问题，这是亟需改善的。

05

高管团队的竞合

这几年，伴随着国贸房地产的战略发展，人事架构也随之做出相应调整。

两年时间，换了三任董事长，两任总经理。

国贸房地产现任的董事长是郑玮，在去年7 月走马上任。他身上最大的两个标签是“万科系出身高管”以及“深耕厦门的职业经理人”。

在此之前，厦门国贸房地产公司的总经理、副总经理职位也发生了变化。

厦门国贸房地产的总经理变为李剑峰，副总经理为纪四化

与郑玮一样，这两位高管身上也有“万科”的标签。

李剑锋曾担任过万科地产福州公司第一事业部总经理，加入国贸后，曾在国贸房地产厦门、南昌、福州等城市公司担任要职。

纪四化，之前在万科地产厦门公司担任东部事业部总经理职位。2020年加入国贸房地产，担任过江西公司总经理。如今升任国贸房地产副总经理，分管工程、运营等板块。

可以说，如今万科系成为了国贸房地产很重要的力量。

除了万科系以外，国贸房地产还有其他地产系的高管，比如正荣系高管：

国贸房地产成都公司总经理陈宏毅，曾担任正荣地产重庆公司运营副总经理；国贸房地产成都公司营销负责人吴威，原就职正荣地产成都公司副总经理。

引入外系房企高管的同时，国贸也提拔了内部诸多老将：

比如如今分管国贸房地产营销的总经理助理邓绪杰，国贸能取得这样的营销佳绩，营销带头人可谓功不可没。

国贸房地产上海公司总经理周中庆，也是一路跟国贸成长起来的，带领国贸在上海稳步发展。

国贸房地产的“多元化”高管团，体现了国贸这家国企的“思变、创新、突破”。

引入的外系高管，就如同“鲶鱼”，在内部形成竞合，促进产品、服务、营销管理等方面的创新，从而使企业形成持久的竞争优势。

2024年，多元化的高管天团，又将带领国贸房地产走到哪个高度？我们拭目以待。

对于国贸，您有什么想法，欢迎大家在文末留言，发表您的观点，和艳姐进行互动。

主编：张艳

责编：Amanda，mary

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