突发！上海限购再松绑

刚刚过去的上周六，上海再度松口。

时隔3个月，继金山之后，青浦、奉贤同步跟进宣布取消外地单身限购：

非沪籍人口社保满3年且无房，并与青浦、奉贤用人单位签约2年以上、工作满1年，便可在两个新城范围内购买1套住房。

这次新政，几乎是原封不动地照搬此前金山放开的核心要义，但对比金山那次，好像这次拿出手的五大新城更有诚意。

截至目前，上海已经有临港新片区、金山区、奉贤区、青浦区四区放松限购，占据上海全市面积的46%，有且仅剩松江、嘉定两大新城还未跟进。

唉，距离五大新城全面取消限购，也就差输入最后一口气了。

属于少数人的房票

此次新政，整体上来看是从需求端下手相当谨慎的一笔。

仔细阅读细则才发现，这不过是上海为了抢人才耍的小手段，而真正能吹到这股暖风的人却是少数。

首先是要满足“一定条件”的单身。

看完这些条件你会发现，其实这些条件已经无限接近上海户口的申领标准了，无论是学历职称，还是特殊人才，这和上海的人才引进和户口积分政策大同小异。

显然，这次不是给所有人的房票。

其次，是一些严格的附加条件。

比如说需要社保达到上海平均工资2倍的人才，以去年上海的平均工资12183元来看，两倍社保就是24366元。

试问，有多少上海人才勤勤恳恳几年，工资也达不到这个数？

由此可见，上海想要你落户的绝不是一般人才。

另外，又比如对你单位有一些要求，这些条件里反复出现要“符合发展方向、发展导向”、“做出突出贡献”、“对经济社会发展有重要支撑”的字眼。

看似笼统规范的标准，其实真要达成还是有很多未知的点，除了个人要给力外，单位身上也不能有任何拉胯的点，两点合一，就会教人为难。

最后，是限你只能在划定的区域内购买。

除了要求你在这个区工作，同时也要你在这个区达标，而且只能买这个区的房子，跨区购买就想也别想了。

这就有个很迷的点，当你费尽力气满足所有条件时，对于你这样的优质人才，只能去购买放松区域内的一些原本就不好卖的边缘区域。

图啥呢？

要我评，这次新政，上海这么做，实在是又当又立。

既然决定要救了，这事又做得极其勉强，仅对少数先进人才放开一些旮旯角落，愣是人才真心想留下，看到这地段心也要拔凉。

那你要说上海别救了吧，它又向你抛了点橄榄枝，只要你努努力，在上海安家也不是不可能。

要我说，上海你玩不起，就别玩了。

每次力度都软啪啪，本来市场就没啥信心，再一次次诈唬，一次次失望，最后大家心力交瘁，谁还想买房？

该续命了

去年12月14日，上海出台史诗级新政：降低首付比例，降低房贷利率，实行“差异化购房政策”。

时隔疗效已经过去一个多月，实际效果究竟如何？

下面来看一张图，这是上次新政出台后一个月的二手房网签成交数据。

通过这张表格，我们可以明显看出新政后两周，成交量出现短暂的上扬，但这也只是一时的繁荣，元旦过后，二手房成交量的增加似乎又开始乏力起来。

12.15-12.31，日均成交量在595.6套； 1.1-1.11，日均成交量在476.8套。

前后半个月的时间，成交就相差了118.8套，可见，上一轮的新政，有效果，但不持久。

所以当下的任务是什么？

继续稳定预期。

眼瞅着市场再次不可避免进入到迟缓期，这次上海还是决定动用外围一圈中的小将，释放一波单身贵族购买力，再去为楼市托一把底。

那么，为什么偏偏是五大新城，还是在青浦和奉贤？

首先，是基于五大新城人、钱、地的基本前提。

不管是人才政策，还是以轨交为代表的城市规划、或是各种高能级的产业集群，上海核心区外，都无一例外在向五大新城靠拢。

这意味着五大新城不仅有足够的实力去承接市区人口，同时也肩负着上海作为国际大都市的规模化发展。

但是，由于五大新城的土地供应量超级多，能触发积分的项目也在逐步减少，因而也存在着过剩住宅去化困难的难题。

从五大新城入手，就是在于盘活远郊区域，减轻中心城区负荷，帮助向新城内导入更多人口活力。

其次，选择青浦和奉贤是因为这里有着更为突出的供需矛盾。

这两个新城都是土拍大户，在过去的2023年，无论是设宅地块幅数还是体量，这两个地方都榜上有名。

新房大多需要渠道加以介入，而不断增加的挂牌，让二手房市场前途同样岌岌可危。

一边的青浦，领头的徐泾、赵巷如今岌岌可危，外围更是全线被渠道攻占，买房的速度远远落后于卖地的速度。

另一边的奉贤，比青浦更严重，去化速度跟不上供应速度，新房越卖越多不说，它的购买力80%以上还都是本地人。

所以别怀疑，此次放开的，就是五大新城滞销最为严重的。

别急，工具箱里还有宝贝

放开限购后，上海楼市就真的会有起色吗？

回顾去年10月金山的放松，虽然供应套数增多了，但成交量，也只是短暂信心了一下。

从目前的大环境来说，现在盘亘在人们眼前最无奈的大山，一是收入，二是新生儿的数量。

收入预期不稳，不管是房价涨也好，跌也罢，大家买房的情绪，就都无法调动起来；

而伴随着新生儿数量的减少，注定了楼市最铁的刚需也在减少，一旦居住没有这个社会纽带，真实的买房意愿也会相对降低。

所以，要想上海楼市真正的有所反弹，还得是继续释放出更多的信心才是，只有增加源源不断的购买力，置换链条才算全面打通。

那么，上海接下来还有哪些真正的硬货值得期待一下？

第一，是呼之欲出的五大新城全面放开限购。

在上海“2035规划”中，五个新城都有明确的新增人口指标，所以适时的放松限购是向五大新城导入人口的必要措施。

如今，青浦和奉贤打响了定向放松的第一枪，预计下一步松江和嘉定两大新城的放松也指日可待。

一旦全部撕开外地单身限购的口子，对于首套刚需们入场会更有利，也能释放出积压已久的潜在购买力，帮助上海楼市回归到健康的置换链条中去。

第二，是取消假离婚限制。

这一点，深圳在4个月前已经官宣，不再追溯离婚前房产套数，离婚直接算单身买房。

对上海这样的一线城市来说，一旦取消这个限制，对有支付能力的上海家庭来说，带来的消费力和刺激力还是比较大的。

随着上海的倒挂消失，市场也已经从卖方市场准换为买方市场，取消假离婚限制也是释放上海真正的购买力。

凭借上海人敏捷的头脑，他们不难发现离婚能多买一套房，离婚可以降房贷利率，离婚也能套贷款，所以这一步是个险棋，风险会和购买力同时存在。

第三，是增值税五改二。

目前上海仍实行满五年才免5%的增值税，一方面降低了市场流动性，另一方面也加重了居民购房税费负担，四大一线中目前广州率先一步将“满五”改成“满二”落实。

一旦上海同步跟进，将会进一步降低置换成本，让上海二手市场的链条也将再次滚动起来。

所以啊，真别急眼，这次虽不给力，但最后到底是谁突破底线，还不一定呢！

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