闲置土地认定条件、分类和政府、企业原因导致闲置土地的处置

闲置土地认定条件、分类和政府、企业原因导致闲置土地的处置
一、闲置土地的认定条件

根据《闲置土地处置办法》第2条规定，闲置土地有三种情形：

未动工开发

国有建设用地使用权人超过国有3建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；

动工开发：《闲置土地处置办法》第30条，“动工开发”，是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。

已动工开发但面积不达标

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，中止开发建设满一年的国有建设用地；

已动工开发但投资额不达标

已动工开发，但已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。

投资额：《闲置土地处置办法办法》第30条，“已投资额、总投资额”，均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

二、闲置土地的分类

根据造成土地闲置的原因，可将闲置土地分为政府原因形成的闲置土地和土地使用权人原因形成的闲置土地。

政府原因造成的闲置土地

《闲置土地处置办法》第8条：有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的：

（1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；

（2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；

（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；

（4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；

（5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；

（6）政府、政府有关部门的其他行为。

土地使用权人自身原因造成的闲置土地

《闲置土地处置办法》未列举土地使用权人自身原因造成闲置的具体情形，故除第8条规定外，原则上均应属于土地使用权人自身原因。

三、【闲置土地处置】政府原因造成闲置土地的处置方案

《闲置土地处置办法》第12条规定，因本办法第8条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

（一）延长动工开发期限。

签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。

（二）调整土地用途、规划条件

按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划。

（三）由政府安排临时使用

待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。

（四）协议有偿收回国有建设用地使用权

（五）置换土地

对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。

涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。

（六）根据实际情况规定其他处置方式

综上所述，对于政府原因造成的闲置土地，不能通过政府单方面无偿收回的方式处置，必须与土地使用权人充分协商，在协商后或者采用：继续使用、临时使用、有偿收回、置换土地等方式处置。

四、企业原因导致闲置土地处置的方案

【闲置土地处置】因土地使用权人自身原因造成闲置土地的处置方案

《闲置土地处置办法》第14条具化了两种处理方式：

未动工开发满一年，征缴土地闲置费

未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

未动工开发满两年的，无偿收回

未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第37条和《城市房地产管理法》第26条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

五、【闲置土地认定和信息公示】闲置土地的认定和信息公示

（一）下达认定书

《闲置土地处置办法》第9条：经调查核实，符合本办法第2条规定条件，构成闲置土地的，市、县国土资源主管部门应当向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》。

（二）公开信息

《闲置土地处置办法》第11条：《闲置土地认定书》下达后，市、县国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息。

属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府或者政府部门。上级国土资源主管部门应当及时汇总下级国土资源主管部门上报的闲置土地信息，并在门户网站上公开。

闲置土地在没有处置完毕前，相关信息应当长期公开。闲置土地处置完毕后，应当及时撤销相关信息。