福州最大的开发商, 大而不强!

按照盘量来算，2024年福州楼市最大的开发商是谁？

很多人可能没想到，不是强势霸榜今年销售排行榜的“建国保”，而是市属国企榕发！

这个由福州建发集团创立的本土品牌，在福州市区已经开发了12个住宅项目，目前在售/待售项目高达5个，另外还有7幅刚摘的宅地待入市，年内推盘量势必领跑同行！

上一篇文章东街1號提到，福州建发集团的母公司福州城投集团首次进入中国房企200强，凭借的是盘多力量大。同样，榕发疯狂兜底土拍后新增货值遥遥领先，也面临着尴尬：

大而不强。

突然间，榕发成了福州盘量最大的开发商了，但遮掩不了市场销量持续下滑的事实。

东街1號盘了下，榕发目前福州主要在售项目有3个，销量无一例外都栽了：

晋安塔头片区的榕发悦乐郡三期，一共80套住宅，卖了9个多月，仅网签13套，月均流速1.4套；去年6月入市的榕发揽湖郡，位于晋安东二环片区，已领证的3栋楼卖了39套，网签去化15.7%；“北园四大金刚”榕发北源云筑目前也仅网签备案了70套，剩下的1300多套货量，按这个流速还得再卖13年。

这还是当年那个一出手就是流量盘的房企吗？昔日祥浦苑认筹摇号、观湖郡线上选房、悦乐郡拼关系的盛况还历历在目，但现在，榕发已被业内打上“卖不动”的标签。

更可怕的是，除了待开盘的两个第四代住宅项目——榕发誉湖和榕发麓里云筑之外，接下来榕发还有7个地块待入市，单单三远片区就大概有4000+套的货量，想要抛货并不轻松。

疯狂兜底土拍，然后一不小心，“剩者为王”了。

明明榕发这些项目区位都不差，配套也很能打，怎么就出不来业绩呢？

一方面跟市场下行、板块极度内卷有关，另一方面也跟开发商自身的管理能力和操盘能力欠缺有关。

对比机制灵活、赏罚分明、讲究效率的民营房企，市场化程度较低的市属国企，普遍存在开发效率低的问题。在多层次的管理架构面前，无论事情有多急都要层层审批，把流程走完。

还记得多年前行业有篇爆文《样板房的灯碎了之后》：

置业顾问发现样板房餐厅的灯碎了，项目策划专员层层往上反馈，走完立项流程两个月过去了。走合同流程又必须找三家报价，但被部门踢皮球拖了三个月。两个月后合同流程完成，因为不能先付钱又卡住了，最后由营销总垫钱。在春节打碎的灯，终于在深秋换好了。

因为“合规第一、效益第二”是国企地产人的信条！

在体制沉浸多年的人另一个信条是：不求出彩，但不要出错！所以我们看到，榕发在营销和品牌建设方面也相对保守，连定价也没有太大的空间。

房子不好卖，看重现金流的民企会选择降价抢跑，而国央企还得考虑“国有资产不能流失”以及带头树信心的责任。

今天的消费者比以往任何时候对价格都更敏感。在虚高的定价面前，他们是会“用脚投票的”。

如果你的产品能做到绝对优势，即使定价高一点，也会有购房者买单的。

“建国保”这几年在福州销量能做到断层领先，一方面是靠高度市场化的运作，另一方面，他们在福州分别都有口碑不错、辨识度也很高的产品。

但反观榕发这几年入市的项目，从设计到产品都没有太多让人眼前一亮的地方。福州购房者对这家房企更有记忆点的，反而是榕发夏荷郡和祥浦苑的交房翻车。

采光通风不良的塔楼结构、户型暗卫设计、得房率较低、园林景观设计平庸、户型面宽略显紧凑……总得来看，榕发产品理念并不在主流产品的水平线之上。

现在榕发的产品户型面积越做越大，但高端改善盘现有产品力能不能收割到中产阶级，还要打一个问号。

总之，榕发旗下楼盘市场号召力不够，是有据可循的。有人总结了：

豪宅不豪，刚需真刚！

民营房企泥沙俱下的背景下，国企项目在交房保障方面确实拥有天然优势。但到了2024年，国央企已经占据了福州楼市的绝对主导地位，一切又不一样了。

据东街1號统计，2023年福州四区土拍共成交了19幅可售宅地，其中市属国企榕发、新榕、建总、左海合计兜底了11幅，外来国央企厦门建发、保利和国贸消化了6幅，民营房企湖北隽达和守正加起来只分到了2幅。

而且守正抢下的晋安浦下2023-54号地块，还将于厦门建发合作开发，备案名“云畔公馆”。

当福州四区新入市国央企楼盘的比例上升到史无前例的95%，购房者开始对国央企“祛魅”，那榕发的核心竞争力还剩下什么？

你加30分的时候，考不上清华。等大家都加30分，你更考不上清华。

其实榕发是福州最早开始市场化运作的市属国企，但尚未做出赢得市场口碑的产品。

后来者建总和左海则表现出更强的操盘水平。他们积极拥抱市场化营销，在示范区建设、产品规划和园林景观方面已开始注入产品力基因。

也有人觉得，市属国企兜底不容易，多操盘几次积累经验，慢慢会好的。

有着土地储备和融资优势的榕发，其实在产品打造方面有更多的施展空间。全方位内卷趋势下，希望2024年能看到更有品牌辨识度和产品竞争力的“福州最大开发商”。

上为正文。