济南楼市宛如吕布骑狗..

120字的推荐语是真够少的...

开头讲点个人看法

这篇文章有个点没提到：

那就是随着改善盘的抬头，今年房企开发了不少“吕布骑狗”型的楼盘..

众所周知，吕布的胯下不是貂蝉就该是赤兔

前者美人配英雄，人人爱看，后者名驹搭名将，期待感爆棚，但是，假设吕布手拿方天画戟，骑着哈士奇出来，那又是什么感觉呢？

现在很多新盘和次新房给人感觉就是这样

用一个很强的点搭配一个很弱的点，让人感受到不伦不类。

比如产品形态一流，精装效果一流，但是地段非常拉胯

再比如，汉峪的大高层，按产品形态看，东城逸家也只是骆驼背上的稻草

再比如，从2019年我就开始唱衰的老城区老破小...

况且还有相当多的盘，根本就不是吕布的扮相。

顺风局打打还好，逆风一来，吕布就变成了邢道荣，胯下的赤兔马变成了哈士奇...

包括今年的走势也是这样

在年初利好不断之下，吕布确实出战了，但是随着时间推移，我们突然发现，吕布骑错了座驾，把自己的狗当赤兔带来了。

跑的既不快，能耐也不大...

甚至如果换个角度看也是这样，过去的赤兔缩水成狗了，某些吕布们还想按照骑马的方式来驾驭，来薅羊毛，这不踏马纯纯的扯淡吗..

上面是我个人简单总结，有些话容易和谐，下面是我转载文章的原文，还是挺全面的，大家可以看看：

下面为原文：

2023年已经远去，跌宕的楼市牵动了无数人的悲喜。

春夏时，它的火热让人们趋之若鹜，却在秋冬，让众人如梦初醒，重归理性。

历史总是惊人的相似，却又不是简单的重复，对于一向坚韧的济南楼市，这一年也发生着不同以往的质变。

楼市并无复苏迹象

今天腊月初二，还有不到一个月的时间就要过年了，昨天组团爬千佛山的队伍依然浩荡，但是许多从业者并没有满心的期待。

年底了，济南楼市没有和往年一样出现阶段性复苏的迹象，反而总销量越来越差。

12月份济南新建商品房住宅网签约为3840套，连续2个月跌破4000套，今年2/3月市场高点网签量在8700多套，即使在开发商年终大促优惠拉满的前提下，销量降幅依然很大，同时2023年总网签套数约在6.6万套左右，创2014年以来的历史新低，市场一夜回到十年前……

注：数据来源于济南市房地产协会

从销量看，楼市确实差，其实更差的是买房者的信心，诸如“房子买了就是赔钱”，“钱不好挣了，不如留在手中”，“钱交上了，房子不一定能拿到”的声音不绝于耳。其实，楼市最大的问题还是信心的问题，民众担心的问题解决不了，楼市向积极的方向发展真的很难。

90%的房子都在赔钱

2023年新房市场遭遇滑铁卢，二手房市场却异军突起。截至目前贝壳二手房挂牌量达到了7.3万套，对比22年同期涨了1万套，涨幅惊人。

1-11月济南全市二手房累计交易5.63万套，最新的数据还没查到，全年预估5.9万套，而新房累计成交6.62万套，一二手房成交比接近5:5，而21年这个数据是7:3。2023年一二手住宅总成交约12.5万套，比22年甚至还多了1万套，新房比22年少了0.7万套，也就是说这1.7万套的购房需求全部转向了二手房。

但是，一个不争的事实是，济南90%二手房的房子在跌价。从贝壳房地产市场景气指数走势来看，济南12月二手楼市景气指数降至8.9。这意味着，在贝壳系统挂牌的调价房源中只有8.9%的涨价，换言之，剩下的91.1%的都在经历降价且鲜有问津。

锐评曾呼吁过二手房东们不要集体抛售，被抖音二手房主播一顿忽悠就咔咔降价，这样挤兑式销售对房地产生态“百害无一利”，最终把楼市信心推向无底的深渊。

未来房价的不确定走势，给大家也带来了一道较难的选择题，下半年二手房市场也是出现的明显的降温，环比上半年也降了4成左右。希望二手房东的慌不择路，在2024年不再有了。

富人的韭菜不好割了

年底，一个很明显的现象是富人的韭菜也不好割了。

2019年，一场突如其来的疫情要大家知道一个好房子的重要性，此后，大面积改善产品需求量暴涨，核心区改善盘房价也逐渐水涨船高，盛福从1万5涨至2万5，长岭山、贤文从2万涨至3万，龙洞、CBD从3万涨至4万，以前400万总价基本可以随便挑，现在基本无处可挑。但富人的韭菜毕竟占少数，也经不住连年“刨韭菜根”式的疯狂收割。

凤鸣路某盘12月首开115套房源，目前仅网签9套，而且首开后第二天就爆出大量工抵房对外销售。济南西段店改善新盘自首开到现在仅网签了19套。 淡市之下开发商和供应商其实都挺难的，房子不好卖就没钱给供应商结账，供应商想结款只能接受开发商的PUA——接受工抵，变相帮开发商卖房，不干就没有活路，真的很难啊。

CBD北 也神奇不再，去化率一路走低，不足3成成为常态，市场凉意确实越来越足，仅有玖玺城一家撑起改善市场的颜面。

开发商乃至整个行业信誉在面临崩塌

这两天，看到朋友圈的一句话：在这个交房比烂的时期，能交房就已经不错了，还要啥自行车？

张马卖得最好的楼盘交付，锐评现场看过，不能说丝毫没有瑕疵，比如草皮裸露、设计老旧，然而被疯狂夸赞。 因为不如这有良心的大有人在，至少比那些大门盖 好，房子忘盖的强太 多。

同样，某些一线开发商外立面做的好看，施工质量堪忧。 这其实是一种悲哀，是开发商乃至整个行业信誉的崩塌，同样的需求，近半数被迫转向二手房，至少是眼见为实。

由俭入奢易、由奢入俭难

地产暴涨的这些年，地产从业人员的的收入也是水涨船高，区域总年薪几千万乃至上亿，营销总年薪几百万到上千万，一个渠道主管、销售主管月薪也能干到十几万，这会给人一种错觉：钱太好赚了！

所以消费也变的大手大脚起来，一次次上演教科书式装逼炫富。各种豪车开着，豪宅住着，然而潮水褪去了，裸泳者纷纷亮相 ，头发愁 白了，信用卡刷爆了，借钱不还成老赖了。

地产人的中年危机同样可怕，裁员，缩编，降薪，打工者们无处遁形，只有等待被裁，未被裁掉的人暗自庆幸躲过一劫，其实更大的危机还在后头。

当然，行业内也有幸运儿至今逍遥自在，由俭入奢易、由奢入俭难，得意时杠杆不要盲目往上加，否则真容易陷入万劫不复的境地。

结语：

两年前，郁亮曾提及对行业的基本看法，并归结为16个字：尊重常识、回归常态、阵痛之后，仍有机会。

只不过行业阵痛的影响可能比预想中要长，作为普通从业者，还能等得起吗？

本期撰文

特约出品|老张

®本文版权归“济南楼市锐评”所有

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