广东
街谈
购买商品房时，合同约定的房屋建筑面积是125.82平方米，但不动产登记的产权面积，即实际面积却只有125.44平方米。近日，长沙的罗女士因“房子缩水了0.38平方米”起诉了开发商，请求后者退还房款及装修款差价共5000余元。对此，开发商的委托人表示:微小面积误差不进行退补是行业交易惯例，希望驳回原告的请求。
从报道披露的情况看，罗女士的遭遇并不是孤例:业主肖先生也存在一样的困扰——后者的房屋产权面积176.49平方米，合同里写的面积是176.96平方米，实际面积缩水0.47平方米。肖先生质疑，购房合同中“面积误差比绝对值在0.6%以内(含0.6%)的，双方互不补退房价款”的约定属于格式条款，因为小区1802户业主的实际面积均少于建筑面积，但面积差绝对值全部卡在0.6%以内。
客观来说，由于卖房大都采取的是预售制，即便规划、建设的水平再高，房子的实际面积也很难与合同上的预测面积完全一致，误差难以避免。也正是如此，购房合同中一般都会对“面积差异处理方式”进行约定。而通行处理原则是:套内建筑误差比绝对值在3%及以内的，据实结算房价款。超出3%的，购房者有权解除合同。所谓据实结算，说得通俗一点那就是“多退少补”，这也是公平交易本来该有的样子。
涉事的开发商辩称“微小面积误差不退补”，这真的是行业惯例吗?为此，我特意查阅了自己的购房合同，并请一些朋友查阅了他们的购房合同，发现其中都没有“误差比在0.6%以内不退不补”条款。如此看来，“微小面积误差不退补乃交易惯例”不过是开发商单方面的说辞而已，更像是他们为了更好地夹带私货、牟取私利而设置的一套话术。
退一步来讲，即便“有误差不退补”真的是交易惯例，也由于显失公平，理当被废除。这一条款看起来不偏不倚，但其实更有利于开发商:他们可以盈亏占补、整体平衡，但对单个业主来说，亏了就是亏了，沾光只存在于理论上。案例中，涉事小区1800多套房子无一例外地“小”了，而且又妙到毫巅控制在0.6%的误差内，这样的巧合很难不让人怀疑其中存在猫腻。
房产证上的面积是由专业测绘公司实测得来的，虽然不可能绝对准确，但是误差必须严格控制。而目前测绘行业对不同测绘公司允许的误差分三个等级:一级是0.26%，二级是0.6%，三级是1.4%。资质等级越高的测绘企业，误差控制要求就越严。如今，涉事开发商交付的房子误差恰好控制在0.6%以内，是否属于合理利用规则牟利?如此一来，测绘公司既不会面临被降级乃至吊销资质的风险，而借助“不退”条款打辅助，每位业主无端多付四五千，一个小区开发商就凭空多收了八九百万，真是好响的算盘。
由于购房者相比开发商在博弈中处于弱势地位，开发商容易与测绘企业勾结，对于面积差异的处理，购房合同看起来有不少利于业主的规定:多退少补的大原则下，若房子大了，买受人只需补交3%以内的房款，3%以上部分无需补交。若房子小了，3%以内的部分开发商全退，对超出3%以上的部分，则必须2倍于购买价返还购房者。可即便如此，一些开发商还是绞尽脑汁玩花样，一再破坏公平交易的规则和底线。
业主的钱不是大风刮来的，不能任由开发商设置的不公平条款来攫取。实事求是、多退少补理应成为案例处置的一个基本原则，而事件背后，开发商与测绘企业有无暗通款曲、利益输送等情形，也必须查个一清二楚。
□胡一刀
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