盘道儿2023·年度热词丨供求关系变化 楼市政策“托举并重”

2023年房地产市场依然承压。据国家统计局数据，2023年1-11月，全国商品房销售面积10.1亿平方米，同比下降8%；商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%。

为重塑信心，楼市政策也从“托而不举”转向“托举并重”：从中央到地方、从供给侧到需求端，持续改善市场边际。据中指研究院统计数据，2023年地方调控政策出台超670次，覆盖城市超200省市(县)。

多位业内人士指出，随着核心一二线城市加入政策松绑阵营，房地产过热时期的限制性措施几乎全部退出，政策环境接近2014年最宽松阶段。

从中央到地方 供需两端优化

从中央层面来看，2023年多部委持续表态，为房地产的调控方向和稳健发展把脉。

其中，2月《求是》杂志发表的《当前经济工作的几个重大问题》文章中提出，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

3月两会政府工作报告强调，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求。

4月召开的中央政治局会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

7月中央政治局会议定调房地产，明确指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

至此，优化楼市政策空间打开。自8月底以来，中央多部委及各地政府积极表态并出台具体措施，房地产行业迎来政策底。

此外，10月30日至31日，中央金融工作会议明确，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

就地方而言，2023年全国已有超200省市(县)优化调整房地产政策，出台调控措施超670次，涉及降低首付、优化套数认定标准、提高贷款额度、加大购房补贴、取消限购、优化限贷、取消限售等方面。

其中，“认房不认贷”政策影响深远。据悉，2023年8月住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

随后，8月30日和9月1日，四个一线城市先后宣布落地“认房不认贷”政策。而成都、厦门、武汉、惠州、东莞、中山等城市也相继出台。据不完全统计，9月有超50个省市执行首套房“认房不认贷”政策。

中指研究院分析指出，政策优化核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，提振市场情绪，稳住购房者信心。

业内人士也表示，从需求端的各线城市降首付、降利率、认房不认贷等政策的落地，到供给端的保交楼、取消土地限价等政策的实施，以及房企融资端的“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施提出，房地产市场逐渐筑底回稳。

公积金成发力点 全年出台政策超300次

从调控工具来看，住房公积金是房地产市场调控手段之一。中指研究院数据显示，2023年各地已出台公积金相关政策超300条，主要集中在提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等。

比如，2023年9月18日，厦门提出阶段性上浮公积金贷款流动性调节系数至1，公积金贷款最高贷款额度为120万元；自10月10日起，苏州调整公积金使用政策，将贷款最高额度上调至110万元；12月25日，广州公积金提取周期从每半年一次调整为每3个月一次，缴存人租赁时月提取额度可上浮40%等。

其中，公积金方面的“认房不认贷”政策也在加速落地。据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年约有20个城市执行公积金贷款“认房不认贷”政策，其中包括成都、天津、杭州等多个热点二线城市；此外，一线城市北京、上海则实行了公积金贷款“认房不认商贷”。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。从2023年多个城市发布的楼市新政特点来看，二三线城市多以公积金、购房补贴政策为主。

值得注意的是，房地产增量市场规模逐渐见顶。在此背景下，从全面推进“带押过户”到中介费率持续下降，2023年二手房市场也出台利好政策。

其中，9月26日，北京链家下调中介费收费标准，由原来的2.7%下降至2%，同时收费模式由单边收费变成买卖双方共担，即买卖双方分别承担1%。据不完全统计，目前广州、大连、成都、深圳、上海、重庆、苏州等城市也早已实施双边收佣。

2024年供需两端政策继续发力

虽然楼市政策环境持续宽松，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏。在此环境下，2024年房地产政策端还将如何发力？

业内人士认为，12月份的中央经济工作会议已然明确方向。会议指出，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。

此外，进入2024年1月以来，东莞、上海、洛阳、郑州、三门峡等地先后出台利好新政。其中，东莞阶段性取消首套房贷款利率下限；上海调整二套改善型住房公积金政策；洛阳提出实施交易契税财政补贴、加大公积金政策支持、以奖代补开展购房特惠活动、持续实行“购房补贴”等十项举措，支持刚性和改善性住房需求，提振房地产市场预期信心。

易居研究院研究总监严跃进认为，从上述政策可以看出，2024年房地产政策以进一步宽松为导向，且延续了2023年既有的做法，真正为降低购房成本等发力，有力地促进了房贷方面的成本降低。

展望未来，中指研究院分析指出，短期来看，2024年房地产供需两端政策有望继续发力，预计需求端继续优化限制性政策，一线城市或因区、因需优化限购政策，二线城市有望全面取消限购，进一步促进购房需求释放；供给端预计将继续支持房企合理融资需求，同时“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，“三大工程”建设加速落地，各项政策协同发力，有望推动房地产市场在2024年逐步筑底企稳。

此外，楼市的未来发展将更多关注住房的质量和居住环境的改善，同时适应房地产市场供求关系发生的新变化。在此背景下，改善型住房需求有望获得进一步释放。

文/崔瑞婷