北京房产律师——母亲将房屋赠与子女能否反悔

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某芝向一审法院起诉请求：1.请求法院判决a室、房屋归杨某芝个人所有，孙某辉协助杨某芝办理a室房屋产权登记过户事宜，并腾退该房屋；2.诉讼费依法分担。

杨某芝二审请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持杨某芝一审诉讼请求；2.孙某辉承担本案一、二审诉讼费。

事实和理由：一审法院认定事实错误，孙某辉在北京市a室（以下简称a室）上加名一事并未经过杨某芝的同意，商品房买卖合同并非杨某芝的真实意思表示。杨某芝不识字亦不会写字，商品房买卖合同乙方处“杨某芝”的签字并非其亲自签署。“杨某芝”签字上方的个人章有被涂刮过的痕迹，后又在上方重新补盖，杨某芝对此全不知情。在签订商品房买卖合同时杨某芝虽然在场，但杨某芝不识字亦不会写字，其无法对商品房买卖合同的详细信息进行确认。

杨某芝虽然未对孙某辉签订合同的行为提出异议，并不代表对由孙某辉代签的商品房买卖合同全部内容予以认可。a室的购房款来自于杨某芝及已故配偶孙某贤的拆迁房安置补偿款，杨某芝仅仅委托孙某辉办理a室的相关手续。对于拆迁房安置补偿款的分配事宜，家庭内部尚未定论，孙某辉不是杨某芝唯一子女，孙某辉也并非杨某芝的唯一赡养者，杨某芝不可能不考虑其他子女而仅将a室登记为杨某芝与孙某辉二人共有。

孙某辉辩称：同意一审判决，不同意杨某芝的上诉请求。

法院查明

杨某芝与孙某辉系母子关系。

2003年3月19日，北京市C公司（甲方，卖方，以下简称C公司）与杨某芝、孙某辉（乙方，买方）签订《商品房买卖合同》一份。约定甲方将a室房屋出售给乙方。购房款为260012元。付款方式为一次性付款，乙方于2003年3月19日前将购房总价款交付甲方。在乙方购房总价款汇入甲方指定账户后，乙方于2003年3月19日前到本房地产所在地接收上述房产。合同落款乙方处有“杨某芝”“孙某辉”签字及人名章盖印。

合同签订后乙方将购房款足额支付给甲方，甲方亦将房屋交付给乙方。2003年9月11日，a室房屋所有权证下发，显示该房屋由杨某芝、孙某辉共有，各占二分之一份额。

另查，杨某芝作为被拆迁人与案外人国联房地产公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，拆迁位于原一号房屋，拆迁方予以货币补偿。本案涉及的a室购房款即从此处拆迁款中支付，但孙某辉认为拆迁款中有自己的份额。

本案中，杨某芝称，拆迁后为购买安置房屋，口头委托孙某辉以杨某芝名义办理购房相关手续，但孙某辉超越代理权限，擅自在购房合同上加上自己的名字，导致房屋共有，故购房合同上孙某辉的签字是无效的，本案主张确认a室完全归自己所有。孙某辉认可系替杨某芝买房，但认为选房、签合同时杨某芝均在场，在购房合同上加上自己的名字是经过杨某芝同意的，否则房屋出卖人也不会办理相关手续。杨某芝认可购房时自己在场，但表示没有看见合同，合同上写上孙某辉的名字自己并不知情，是孙某辉将房本交给自己时才发现房本上有孙某辉的名字。

在本案审理过程中，经杨某芝申请，法院向C公司调取2003年签订购房合同时的录音录像资料。C公司复函称：我公司经查证，并无2003年杨某芝、孙某辉与我公司签订《商品房买卖合同》时的录音录像资料。

法院认为，本案争议焦点在于孙某辉在购房合同上增加自己的名字是否经过杨某芝的同意。结合本案查明的事实，在签订房屋买卖合同时，杨某芝就在现场，其并未提出异议；2003年a室即已完成产权登记，登记信息公示公开，房屋所有权证也已经下发，至今已经多年，杨某芝亦未提出异议；因此，孙某辉所称的加名系经过杨某芝同意的意见具有较高可信度，法院对此予以采信。杨某芝所称对孙某辉加名一事不知情的意见法院不予采信，对其据此要求a室完全归己所有并要求孙某辉配合变更登记、腾退房屋的诉讼请求，法院无法支持。

裁判结果

驳回杨某芝的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案争议焦点为a室应否认定为杨某芝单独所有。根据查明的事实，a室房屋所有权证显示所有权登记情况为杨某芝和孙某辉共有。现杨某芝主张其以口头方式委托孙某辉代为办理购买a室房屋的相关手续，孙某辉在购房合同上擅自增加自己作为共同买受人超出代理权限，但杨某芝未就其所述的授权范围以及孙某辉在房屋买卖合同上增加其名字系无权代理进行举证。

杨某芝认可购房时其本人在场，未对孙某辉在购房合同上加名提出异议。杨某芝虽上诉主张其不识字，无法对房屋买卖合同的文本进行确认，但在其本人亦在购房现场的情况下，应视为对孙某辉代其完成的法律行为的概括同意。杨某芝称在签署合同及办理房产证全程对孙某辉加名一事不知情，直至房产证下发后孙某辉欲卖房才发现孙某辉的加名行为，与常理不符。杨某芝称a室购房款来源于其和已故配偶孙某贤的拆迁房安置补偿款，且家庭内部对于拆迁房安置补偿款的分配事宜尚未达成一致意见，杨某芝不可能不考虑其他子女而仅将a室登记为杨某芝与孙某辉共有，上述主张亦不构成其要求确认a室归其单独所有的充分依据，就拆迁安置补偿款分配问题其可另行主张。杨某芝主张其未同意孙某辉在购房合同上加名，依据不足，法院不予采信。