农村租地，这些情况一定要注意！

乡村公共空间治理是新时代实施乡村振兴战略的重大举措，是顺应人民群众过上更美好生活的民生工程。2022年以来，我市启动了乡村振兴“三级先导”工程建设，全面推进乡村公共空间治理，对生产、生活、生态“三生”空间进行全要素治理。

日前，淮阴区法院召开了司法护航乡村公共空间治理工作新闻发布会，通报了6起司法护航乡村公共空间治理典型案例，以案释法，促进文明善治，保护美丽乡村。

超长期土地承包合同引发纠纷

法院：超过20年的部分无效

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案情

2001年2月，原告某村委会与被告胡某签订《土地承包合同》，约定将该村45亩土地承包给被告，承包期18年，自2001年2月起至2019年2月止，总承包金39000元，每亩土地年租金约48元。合同签订后，原告将案涉土地交付给被告用于种植稻麦。2007年5月，双方就上述土地继续签订《续包合同》，约定承包期36年，合同期限自2019年2月起至2055年5月止，总承包金50000元，每亩土地年租金不足31元。被告按期缴纳上述承包金后耕种至2022年。原告于2022年2月诉至法院，请求法院确认合同无效，并判令被告返还土地。

法院经现场勘查了解到，涉案土地用途为基本农田，被告在该土地上种植稻麦，并建有6间共计100余平方米的瓦房和其他附属设施。被告实际共计缴纳土地租金89000元，实际租赁时间超过21年，每亩土地年租金约94元。

法院审理后认为，双方签订《土地承包合同》后，虽于2007年提前签订了《续包合同》，但合同的主要权利义务无变化，应将《续包合同》视为延长《土地承包合同》租赁期限的补充协议，故案涉承包合同约定的实际承包期应为2001年2月至2055年5月止，承包期长达54年之久。而案涉土地系以“其他方式的承包”，“其他方式的承包”实际上属于土地租赁关系，租赁期限受最长20年的限制，故应确定双方合同期限为自2001年2月至2021年2月止，超出该期限的部分应属无效，被告应向原告返还案涉土地。后来，该院判决，确认案涉承包合同超出20年以后的部分无效，被告向原告返还土地。

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典型意义

承包合同有期限限制。本案是一起较为典型的超长期土地承包合同纠纷，约定的期限超过20年的部分无效。

违法转租耕地并破坏原状

法院：恢复土地原始状态

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案情

淮阴区某村委会将承包地发包给林某承包耕种。林某在耕种若干年后，于2020年左右私自将土地租赁给夏某。后来，夏某用租赁的土地存放车辆、沙石等物资，因来往车辆较多，承包地土质逐渐硬化，不再适宜耕种。多次协商未果后，该村委会诉至法院，要求撤销林某与夏某的土地租赁合同，并将土地恢复原状。

经法院调查，以上情况属实。承办法官耐心释法明理，告知了土地违法转包、擅自改变土地用途及破坏耕地的后果。最终，林某与夏某认识到了错误，当庭表示自愿解除租赁合同，并将土地恢复原状。原、被告双方后来就土地复垦达成了协议。

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典型意义

承租人未经出租人同意将租赁物转租给第三人的，出租人可以解除合同；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。此案中，林某属违法转租，夏某破坏了土地原状，应恢复土地原始状态。

擅自将农业用地硬化

法院：恢复到可耕种状态

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案情

安某在淮阴区某村建有一处厂房，厂房门前为岳某的自留地。为了方便生产，安某提出使用岳某的自留地并支付费用。2021年3月，为了更好地利用该自留地，由岳某出资，安某帮助联系施工人员，在自留地上铺上了水泥地坪。

因安某、岳某违反法律规定改变土地用途，所在村村委会提起诉讼，要求岳某将土地上的水泥地坪拆除，并将土地恢复到可耕种状态。

法院审理认为，岳某的自留地为农业用地，其擅自将农业用地硬化，出租给企业使用，改变土地用途，违反了法律规定。因此，法院判决岳某拆除自留地上的水泥地坪，恢复到可耕种状态，并承担相关费用。

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典型意义

自留地属于农民集体所有，使用土地的个人有保护、管理和合理利用土地的义务，非经法定程序不得改变土地用途。本案判决起到了良好的警示教育作用，能够让广大群众认识到此类行为的不当性、违法性，从而主动保护农用地，在全社会营造保护国家土地资源的良好氛围。

借“稻蟹共养”之名行养蟹之实

法院：解除合同并复垦土地

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案情

2020年，王某与某村委会签订承包合同，承包了约100亩土地进行“稻蟹共养”。合同签订后，王某在承包地上种了小麦，等到水稻种植时节，却只在田边种了少量水稻，其余大部分面积都用来养殖螃蟹。村委会发现该行为后，要求王某将土地恢复原样。多次协商未果后，该村委会诉至法院，要求法院判决解除合同、复垦土地，并要求王某依约承担违约金。

法院受理该案后，多次赴现场勘验并组织双方协商。最终，在法官的主持下，原、被告就合同解除、违约责任、土地返还等事项达成了调解协议，不仅保护了耕地，而且最大程度上减少了当事人的损失。

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典型意义

本案被告借“稻蟹共养”之名，行养蟹之实，改变了土地用途。该村村委会发现问题后及时制止，切实履行了守土尽责的职责。

侵占集体土地拒不搬离

法院：强制执行

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案情

2016年8月，原告某农科园与案外人某研发中心签订《合作协议》，将案涉集体土地及土地附属设施出租给该研发中心使用。2022年6月，原告与案外人某研发中心经协商一致，解除了该《合作协议》。协议解除后，原告欲收回土地，兴建植物园，开办花展。但被告刘某却以劳动报酬未支付为由拒绝搬离。原来，研发中心将土地转租给案外人徐某使用，而刘某是徐某雇用的工人，因部分工资未能结清，刘某以此为由居住在附属设施内并拒绝搬离，造成后续兴农项目无法实施。原告多次要求被告搬离，被告均拒绝搬离，原告遂向法院提起排除妨害诉讼。

淮阴区法院受理后，多次前往现场查看涉案土地情况，做刘某的思想工作，告知其索要劳务报酬应依法依规，动员刘某搬离涉案土地。在调解未果情况下，法院及时作出让刘某搬离案涉土地的判决，但刘某未能及时履行生效判决义务，法院依申请人申请，及时组织强制执行，最终顺利将上述土地退还申请人。

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典型意义

根据民法典规定，集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。本案中，刘某认为徐某欠其劳务报酬，应当通过协商、调解、仲裁、诉讼等途径解决，强占与徐某无关的集体土地属于侵权，法院依法坚决打击、制止此类行为。

家庭农场拖欠358户村民土地租金

法院：“多位一体”化解纠纷

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案情

2022年8月，38户村民诉至淮阴法院，要求某家庭农场给付50000多元租金。该院立案庭受理后决定对该批案件进行诉前调解。

承办法官、调解员通过电话沟通、现场走访发现，该批案件背后牵涉到358户农户、1200亩土地、70多万元欠付租金。又了解到，该家庭农场于2015年与358户村民签订土地承包经营合同，至2017年下半年，因经营不善无力按时支付承包金，且有500亩土地撂荒长达半年。之后，该家庭农场又将全部土地转包给村委会。

承办法官、调解员了解案情后，先与村委会、农场主沟流交通、统一思想。达成一致意见后，承办法官、调解员上门调解，经过2次长达15个小时的调解，最终所有农户一致认可了调解协议。该调解协议约定，由村委会负担2年每亩200元的土地租金差价，共计47万余元，村委会分三年履行，给付给农户。对于撂荒的500亩土地半年的租金，考虑到实际经营情况和农场主的经济实力，村民代表最终同意对半打折，由农场主将租金交付村委会，村委会代为发放给农户。

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典型意义

通过少数案件调解，实现群体性案件集中办理，有效将矛盾纠纷化解在基层，是“枫桥经验”的生动实践。近年来，法院构建“多位一体”类案解纷模式，通过“诉前调＋访民情＋铁脚板”，着力把涉农纠纷化解在萌芽和基层。

案例来源：淮阴区法院

来源：淮安中院