事关591万套城中村改造，深圳“王炸”新规征求意见中

深圳速度真不是吹嘘。

1月2日，PSL（抵押补充贷款）新增通知落地。

1月4日，深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）发布，于2月4日前向社会征求意见。拟分三类改造城中村，涉及全市约40%建面。

《意见稿》指出，城中村改造的对象是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域，而位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围等4种城中村用地优先纳入拆除新建范围。

“硬骨头”并不好啃

《财经》杂志在《 深圳近半城中村改建新路，政府要“啃”硬骨头 》一文中提到， 事实上，作为深圳土地利用乃至城市发展的核心问题之一，当地的一系列 相关尝试此前已有多轮。历经这些改革后所留下的问题，因事关多重利益，则被普遍认为是难以啃动的“硬骨头”。

据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数三甲为龙岗、宝安、龙华三区。

从楼栋性质结构来看，个人自建房占主导地位，楼栋占比为95.6%，建筑面积占比达83.3%。集体自建房楼栋占比为2.4%，建筑面积占比9.5%。单位自建房楼栋占比为1.3%，建筑面积占比5.3%。

深圳市先后通过《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等系列配套文件，确立了“政府统筹、市场运作”的城中村改造实施模式，推动城中村改造工作有序开展。

不过， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为， 过去，尽管确立了“政府统筹、市场运作”的模式，但政府统筹功能没有发挥到位，基本让位于市场，甚至被市场绑架了。旧模式下，改造实施方案和单元规划由前期服务商（市场化开发商）编制方案和规划，存在因改造成本高，导致规划调整，政府不得不审批。

“然而，在房地产市场下行、企业资金压力增加等背景下，部分城中村改造项目难以推进实施，直接影响改造项目的实施效果。面对未来城市发展需求，亟须以城中村改造为抓手，构建有效市场与有为政府相结合的存量用地开发和城市空间治理新模式，打造宜居、韧性、智慧的现代化城市。”深圳市规划和自然资源局表示。

根据《意见稿》，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。三类空间的引导范围在专项规划中予以明确。

对于拆除新建类项目，《意见稿》明确，划定拆除新建类城中村改造范围，鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造。

其中，满足四类条件的城中村用地优先纳入拆除新建范围：

一是位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；

二是位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；

三是位于20大先进制造业园区（注：《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》）、重大产业项目范围的；

四是存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟须实施改造的。

不具备拆除新建条件的，纳入整治提升（含拆整结合）类城中村改造范围，开展经常性整治提升，按照文明城市标准实施和管理，重点抓好房屋结构、消防、供用电、燃气、公共卫生、道路交通、治安、自然灾害等安全治理工作，防范各类风险。围绕好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，按照城中村改造专项规划分类引导实施。

资金落地

改造升级城中村的钱从哪里来？

中国人民银行行长潘功胜此前也表示，为保障性住房建设等“三大工程”提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。

华泰证券在一份研究报告中表示，央行在2023年12月重启了抵押补充贷款（PSL）投放，广州也通过了《广州市城中村改造条例》并启动了房票安置试点。这些措施有望为城中村改造提供资金和政策支持。

中信证券在研报中也发表了类似的观点，“预计PSL重启投放或将为保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造这三大工程提供中长期低成本资金支持”。

PSL（抵押补充贷款）是央行的货币政策工具之一，创设于2014年4月，由央行向政策性银行提供资金支持。

抵押补充贷款主要是为支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展而对金融机构提供的期限较长的大额融资。抵押补充贷款采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。

央行数据显示，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，期末抵押补充贷款余额为32522亿元。

PSL时隔10个多月重启投放，意欲何为？

招联首席研究员董希淼表示，此次新增的PSL将可能用于推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造这“三大工程”建设，有利于促进房地产市场平稳健康发展。同时，这传递出货币政策更加灵活适度、精准有效的积极信号。

“PSL具有三个特点：一是期限较长，释放中长期流动性；二是精准滴灌，通过向政策银行提供资金来支持特定项目；三是相当于央行投放基础货币，兼具总量和结构双重功能。”董希淼介绍，PSL创设以来，在支持重点领域和重大项目、稳住和引领投资等方面发挥了积极作用。

中信证券首席经济学家明明也认为，当前“三大工程”项目需要大量中长期低成本资金，预计本轮新增PSL资金将主要投资于上述领域，且规模可能不止3500亿元，后续PSL或将继续投放。

中信证券在研报中表示，《意见稿》明确了优先纳入拆除新建项目的入围条件。对局部拆建的项目，则明确了项目改造范围和改造方式。规划上明确具体的改造方式，是推动城中村改造进展的关键举措。哪些城中村应该整体拆除，哪些城中村则应该开展微改造，只有这些问题明朗，PSL等投入才有抓手。

中国（深圳）综合开发研究院认为，积极稳步、呵护式的整村改造与连片运营，还需要更多新思路、新模式、新资源和新路径；一个全面可持续、市场化的深圳城中村市场数据基座建设也需要相应的政策考量和支持。

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