关于深圳“推进城中村改造”的理解

　　继配售型保障房高调开建之后，深圳规自局1.4发出对“三大工程”之一“城中村改造”在深圳落地的新做法。有些粉丝问，做点理解。

　　解释之前，我强调一点。政策实在是太多了、变化太快了，作为行内人士，我也深觉已经疲累不堪。一个政策没多久，等你解读完了，突然就又全部推倒重来了，太累人了。我们把很多聪明才智都浪费在了开会研究、酝酿政策、出台政策、解读政策上了，不是一件好事。

　　“城中村改造”这个三大工程之一起于去年4.28，当时zyzzj会议要求在超特大城市推进城中村改造，目的跟保障房建设一样，带有补充替代房地产投资的意义。7.21通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，7.24日印发，7.28日全国部署。这个超特大城市大约是21个。

　　新的征求意见稿对深圳先前确立的城市更新系统方案——“城市更新条例-办法-实施细则，及各类规定”组成，还是做了不少“突破”。某种程度上可以说是“另起炉灶”，再搞一套系统。

　　大略来看，有几个地方。涉及到政策比较复杂，我理解也未必准确，既然是征求意见，就权当是表达疑惑了，欢迎留下你的看法。

　　1）主导主体变了，强调“有为政府”。

　　众所周知，深圳10年前起步的城市更新工作，大方向是：政府统筹，市场自决。自决的意思是，村股份公司可以自己干，也可以跟开发商合伙干，也可以让政府来主导干，大家自己谈好就行。后来经过“南园新村”事件，旧小区改造政府角色加强。再到“棚改”推出，旧小区这部分基本上都是政府话事了。但是城中村改造这部分，大体上还是遵循市场化的思路，村股份公司和开发商去谈。谈得拢就搞，谈不拢就接着谈。

　　这次讲的很直接，“政府主导，分类实施”……“充分发挥政府在城中村改造中的主导作用”。原因也给了解释：房地产市场下行、市场化房企没钱了，还有一个原因，城中村改造市场自决推进太慢了（下面说）。

　　政府扩权，这是我认为这一轮深圳城中村改造思路的最大变化，它也会产生深远影响。

　　2）拆迁范围更清晰。

　　城中村改造有三类，这个其实深圳一直都在这么做（国家政策是不是吸收了深圳的做法我不敢判定）。我们只看拆除重建这一类，和过往（深圳城市更新条例、办法、实施细则）相比，这个意见对优先拆除重建的范围划定的更清晰。

　　参考过往，第二、第三其实都没有出现的，这次都有了。范围扩大，实质上也意味着政府扩权，有些项目以前可能还要论证一下，现在就非常简单了，照单录入。对于扩大纳入城中村拆建项目、提高拆迁效率，都有很好的推动。

　　3）大幅降低拆迁门槛。

　　意见里面提出，拆建类城中村改造项目，经“物业权利人三分之二以上同意……方可实施”。

　　单2/3，这是巨大的调整！官方的解释讲了原因，但我觉得不够强烈，还是要回到深圳城市更新政策系统里去对比。

　　看下面的深圳城市更新条例，讲的很清楚，单一地块最低是“双3/4”，旧小区要“双95%”。

　　就是按照上面援引的管理规定，也是“双2/3”。

　　总之，无论从哪个文件讲，变更为“单2/3”的新意见，都是大幅度降低了拆建门槛。从这个角度讲，区级政府接下来主导，会变得更有效率，工作难度会降低不少。

　　4）征收补偿没看太懂。

　　看最后这句话，可能是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但是城中村的土地法律上是集体用地，是不是适用这个，我表示不懂。而且，之前深圳的城市更新政策已经做出了规定，如果达到了“双95%”（南山区最新调成了“双85%”），可以依法征收。当然，你可以说，深圳经历了转地之后，已经没有了“集体用地”。

　　5）土地怎么卖？

　　看这一条规定，涉及到两个问题。

　　一是，土地出让方式大改，上面说了，城中村拆建实际上村股份公司的话事权极大，也是市场自决的表现。但是这次的调整，权力上收到规划部门。我觉得这么写，意味着最终的开发商也许不一定是最开始的开发商。

　　二是，在目前的这个环境下，市场化房企都躺倒了，没有能力再搞更新。这些项目区级政府启动，也只能卖给国企或者各级投控，搭配一定量的配售型保障房。这样可以起到“一石三鸟”之效，权力上收效率提升，给到国企“令人放心”，能够帮助政府建设新型保障房，减少政府压力。

　　6）显著利好推不动的项目。

　　看这个政策衔接（二），未列入计划，就可以按照新意见实施。

　　那么深圳现在的城市更新项目，来看个大数：依据机构数据，截至2023年10月底，深圳全市共列入城市更新计划项目1024个，其中已通过城市更新专规批复项目683个，计容建筑面积累计21538.0万平米；最终达到实施主体公示的项目516个，按数量计划实施率50.4%，按规模计划实施率38.9%。

　　这个数据说明：深圳的城市更新推进的很慢。原因主要在于上面那个“市场自决”和“双95%”，拆不动，一个钉子户搞死一个开发商。

　　但是按照这个意见的新思路来做，城中村的拆建效率会大幅提高，这是毫无疑问的。因为整个游戏规则在变化，规划部门和区级政府基本上可以来决定，哪个要拆、谁来拆、何时拆、怎么拆。

　　从好的方面说，这个会显著有利于城中村改造的推进，尤其是拆除重建类城中村项目。进而对房地产投资、固定资产投资、经济增长，都会有好的托底。

　　但从不好的方面说，也有几个问题。一个是，防止恶性拆迁。这个是老问题，谁话事都一样，搞拆迁一定会有钉子户，如何面对如何处理，一直是老大难问题。另一个是，钱从哪来。现在企业都没钱，政府也没钱，用PSL来做钱怎么流转？广州那个房票的模式深圳跟不跟？（我个人强烈反对）。第三个问题是，政府扩权，历史上有许多教训，怎么避免？

　　至于新闻报道里说涉及全市40%的建面，我认为纯粹瞎胡扯。深圳搞城市更新已经10几年，在全国都是“典范”，很多项目都定了；城市空间规划也是一轮又一轮，到2035的国土空间规划全都确定；先前的政策思路也已经确定，不再搞大拆大建。即是说，哪些搞推倒重建，哪些不搞，基本上都是明牌。这次的新意见，对于深圳而言，我倒是认为，更多是借用这把政策杀猪刀，来快速推进先前已经确定、但是推不动的城中村改造，而不是要全盘搞一把新的。