2023上海土拍：73场大戏，10宗“最”

编者按

45°，是当代青年人“躺不平又卷不起”的人生写照，也是上海楼市2023年复杂又多变的新秩序。45°探底不破，45°度沐阳而生，凤凰网房产年终特别策划《45°上海》，为你拆解2023，展望2024。

时光倏忽，转眼间2023年已落下帷幕。

2023年，上海土地公开市场共推出73宗涉宅用地，其中成交72宗，成交规模达889.6万平方米，土地出让金总计约2200亿元。与2022年相比，成交建面同比下降了13.6%，成交金额也下降了22.5%。

虽然公开市场成交量低于去年，但很多房企都在非公开市场持续发力。据凤凰网房产不完全统计，2023年非公开市场，共成功出让17宗地块，出让面积63.05万方，总揽金约481.2亿元。

回顾这一年来的上海土拍市场，可谓是爆点频出、精彩纷呈，上演了一幕幕令人印象深刻的拿地情节。

最让人津津乐道的，是被推崇的拿地“玄学”。寺里人头攒动，地产人虔诚烧香；摇号现场，房企投拓人员不约而同地穿上了红色战袍，更有的带上了寓意成交的橙子、香蕉，甚至连“广式乳猪”都摆上了台面。

种种举动，只为获取“摇号池”里的那一份幸运。在利润空间变窄的情况下，优质地块稀缺，狼多肉少，竞争一度白热化。然而，仅部分核心地块热度较高，在另一平行时空下，土拍遇冷也并不少见。

Part.1

2023年最贵的地

2023年最贵的地，我们将其定义为总价最高、单价最高、联动价最高。

今年总价最高的一块地被中海联合西岸开发摘得，为徐汇区西岸数智中心地块，地块成交总价240.16亿元。

值得一提的是，该地块也是2021年集中供地以来成交总价最高的地块。

放眼上海土地市场，该地块总价也仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

年度单价最高的地块则是徐汇区田林街道167-02(n)地块，该地块成交楼面价85504元/平，于今年4月18日被中铁置业摘得，溢价率8.91%。

至于年度联动价最高的地块则是静安区中兴社区C070202单元280-06地块，该地块经过摇号最后被保利发展以总价15.4612亿元获得，成交楼面价81198元/㎡，溢价率约9.7%，高层联动价12.5万/㎡、别墅联动价18万/㎡。

Part.2

2023年“最抢手”的地

2023年“最抢手”的地块为闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块。

该地块竞买人共28组：中企、上海城建、华发、中铁诺德&中铁置业、华侨城、越秀&中国铁建、中能建&国贸、上海建工&保利发展、威新、绿城、碧桂园、深业、安徽安联、中海、南山&招商蛇口、金融街、金隅、北京建工、五矿、电力建设集团、天安&象屿、华润置地、海信、金茂、大华、同济、益达投资&昆山钜康房产&万科、联发&建发。

最终由中企以成交总价20.105亿元竞得该地块，成交楼面价48029元/㎡，溢价率8.47%，地块房地联动价80000元/㎡。

值得注意的是，地块”最抢手“但并不代表着以后做出的产品也最抢手，最新消息显示，16A-07A地块目前已入市，案名定为中企云启春申，该项目已于2023年12月12日开盘，296套房源仅36组意向认购，认购率12.16%，截止到目前，上海网上房地产显示，项目仅网签12套房源，网签去化约4.05%。

Part.3

2023年“大地主”

有意思的是，上海2023年“大地主”竟然花落在上海公开土地市场消失了整整3年之久的华润置地。

自2023年一批次归来以后，华润置地在上海的扩张之心昭然若揭，报名参与了多幅地块的竞拍，光参拍保证金就高达205亿元，颇有把失去的3年时光重拾的意味。

最终，共计斩获虹桥润璟、观宸润府、丰翔路综合体、江川以及和华发的南翔地块5宗地块，权益拿地金额217亿元，位列排行榜榜首。

Part.4

2023年最舍得花钱拿地的开发商

2023年度最舍得花钱拿地的开发商莫过于招商蛇口了。

据统计，2023年度，仅在土地公开市场，招商蛇口就报名参与了39幅地块的竞拍，光参拍保证金就高达220.5亿元。

此外，在非公开土地市场，招商蛇口还通过协议出让、公开遴选的方式联合南通鸿远置业、华发斩获了杨浦平凉街道19街坊和静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块，其权益占比分别为70%和40%。

Part.5

2023年加入上海的”新选手“

2023年虽市场下行，但仍有新房企入沪开发。据悉，今年，首进上海的房企有中旅投资、维科置业、江苏海润集团、建华建材、海晟控股，不过均是以联合体的形式参与拿地。

三批次集中土拍中，中旅投资联合招商蛇口以总价27.7475亿拿下了闵行区浦江镇拓展大型居住社区42-01地块。

中旅投资，是中国旅游集团八大重点战略业务之一，也是国务院国资委确认的以“房地产开发和运营”为主业的16家中央企业之一的所属企业。不过，相比于中海地产、保利发展、华润置地等其他地产央企，中旅投资在行业中的销售规模排名，仍在百名开外。

2019年开始，中旅投资开始发力，加大布局全国一二线城市核心区域，于北京、厦门、宁波、西安、成都、广州等城市拿地。

不断拿地的同时，中旅投资也在大力引进人才。曾服务于中海、金地、龙湖的胡若翔，2023年8月加盟中旅投资任总经理；曾先后任龙湖青岛项目总、碧桂园北京区域总裁、中骏集团助理总裁兼北京区域总裁的李辉，2023年初加盟中旅投资任中旅投资副总兼华东区域总经理；曾先后就职于远洋、金科、中海、龙湖、复地等公司的任钹文，2023年11月加入中旅投资，中旅投资营销中心总经理。

维科置业，大股东为维科控股集团，该集团主业为科技新材料、新能源锂电及高新物联科技，房地产为旗下板块之一，维科置业此前主要活跃在宁波本土。

2023年一批次中，维科置业联合大家房产和钱江摘得了浦东曹路和嘉定新城2宗地块，2宗地块中维科置业权益占比均为20%。

海晟控股、海鸿集团、海润集团并称为“海门三大国企”。今年一批次中，江苏海润集团全资控股子公司南通瑞城置业联合华发斩获了青浦西虹桥宅地，其持股比例为20%；海晟控股控股下属子公司海门海泰置业联合金地斩获了嘉定徐行宅地，其持股比例为21%。

Part.6

2023年“巨无霸”和"迷你"地块

2023年度”巨无霸“地块为青浦区金泽镇西岑社区组团用地，该地块出让面积高达19.75万方，建筑面积42.47万方，竞得人为长三角投资。

2023年度最迷你的地块为静安区中兴社区C070202单元306-04地块，该地块出让面积仅4265.2平方米，80套可售房源，成交总价7.244亿元，竞得人为越秀地产。

Part.7

2023年出让土地最多的行政区

没有太多意外，2023年出让地块最多的区域为”地大物博“的浦东新区。2023年，浦东新区（含临港新片区）共成交了18宗宅地，出让面积98.33万方，总成交金额385.1亿元。其中土地公开市场共成交13宗，非公开市场成交5宗。

Part.8

2023年最“魔幻”的土拍

土拍，什么幺蛾子都会发生。

2023年土拍中意外事件的主角为越秀地产。事情发生在上海2023年首次土拍周的第一天。浦东新区16号线周浦站的一块地，从4月18日13:30开始持续到了19:30左右。

大家等了足足6小时多。但参拍报价环节就十来分钟，所以大部分时间花在漫长的现场资料审核环节。

后来谜底揭晓。越秀被查出递交的营业执照中，经营范围不符合，所以申请材料未通过核验。

越秀当场就辩驳并提出希望土拍延期。一番唇枪舌战后，它还是被宣布取消了这宗地的参拍资格。

Part.9

2023年最幸运的房企

6月8日，上海土地交易市场发布《上海市国有建设用地使用权出让公告沪告字[2023]第056号》。根据土地出让细则，二批次土拍将采用“触顶摇号”模式。即触发中止价之后，摇号来决定谁家中标。

自此，上海拿地也开启了“摇号时代”，“天选之子”“楼市锦鲤”这些词汇再也不是购房者的专属名词，开发商也要“拼运气”了。

那么，2023年上海土地市场的“天选之子”，非绿城莫属。2023年第二批次轮土拍中，9宗地块，绿城连中三元。

8月1日，绿城从15家房企、6.6%的中签率之中脱颖而出，成功摇中闵行区梅陇地块，成交总价617560万元，溢价率10%。

8月2日上午，绿城又从17家房企、5.8%的中签率之中成功摇中嘉定南翔地块，成交总价488623万元，溢价率10%。

8月2日下午，热度最高的大虹桥地块开拍，地块吸引了19名竞买人参拍，不乏许多实力较强的头部央国企，最终该地块又被绿城成功摇中，成交总价285574万元，中签率5.3%。

Part.10

2023年进度最快的地块

“高周转”是这两年地产行业的关键词。

前些年的楼市，论速度可以说是万科一家独快。但在疯狂内卷的这两年，不止万科，各大房企都全面加快了拿地-建设-销售的进度。

据悉，2023年出让地块中，出规划最快的为华润置地宝山大场镇地块和招商蛇口宝山顾村地块，两幅地块都是当天拿地、当天出规划。

至于开工最快的地块，为浦开集团北蔡艾南、南新“城中村”1A-1商品房项目，从签订土地出让合同，到获取施工许可证，现场签发开工令，仅仅用了四个工作日，跑出了商品房项目从拿地到开工的超速度。

从拿地到开盘，时间最快的地块为嘉定区南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块，只用了126天，8月2日拿地，12月7日开盘。

从拿地到清盘，时间最快的为青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块，只用了161天。2023年4月20日，华发以总价191940万元、8.98%的溢价率摘得该地块，2023年9月28日，项目开盘，开盘当天409套房源全部售罄。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从土拍结果来看，也有22块土地是底价成交，说明市场呈现分化状态。质地不高的自然关注的人少，底价成交概率就大了。背后还是资金吃紧，房企调低预期目标，有些明显“算不过账”的项目基本就放弃了。因此，预计明年这种分化还会延续，技术指标好的地块，有足够利润空间的地块还是会受到买家青睐。

从房企角度来看，上海市场还会延续强者恒强格局。比如招商蛇口、保利等，在上海维持较快的拿地节奏，他们的业绩也是数一数二的。华润，中海前三年上海没有好好拿过地块，今年总算开始补仓，后续市场竞争中又多了两家实力强劲的竞争者。当然，万科是重要的风向标，虽然在上海也有所斩获，但拿地还是比较保守，什么时候万科开始积极拿地了，那么市场预期转好也就希望了。