河南
前几天，也就是2023年12月底，碧桂园旗下的碧桂园服务集团公司的总裁徐彬淮，签发了一份公告。在公告里，碧桂园服务宣布，修订该公司与碧桂园集团关联交易的框架协议，大幅度压缩了上限。
在物业管理服务方面，2024年的上限已由2023年的5.71亿调整至4.4亿。而非业主增值服务的上限，则由上一年的32亿大幅压降至3.4亿，这涉及到协销顾问服务、销售及租赁代理服务等业务。徐彬淮表示，支付条款有利于集团控制应收款项规模及管理财政资源。此前，他已预警公司将计提减值拨备32亿-42亿，其中18-23亿来自“关联方所欠”的贸易应收款项。碧桂园遭遇的流动性困境，为这家关联的头部物管公司带来了严重的阴影。尽管面临困境，这家物管服务商仍在尝试新的破局。
在交易方面，2023年12月份，碧桂园服务完成了一宗收购。12月22日晚间，花样年公司发布公告称，已达成出售邻里乐控股100%股权的所有条件，并于18日完成出售事项。这宗交易可追溯至2021年，当时碧桂园服务的管理团队以杨惠妍为首，出价33亿元全资收购邻里乐。当时花样年已面临困境，一周后，其一笔优先票据未能按时偿付，债务危机开始引爆，导致交易延宕。直到2023年9月，花样年、彩生活股东特别大会才正式举行，高票数通过转让邻里乐的决议案。
早在2021年，碧桂园服务就大举扩张，先后收购了蓝光嘉宝服务、富力天力物业、湖南天环等多家公司。交易时，物业股价格较高。财报显示，其“收购附属公司”一项当年产生商誉149.33亿。而邻里乐的收购价33亿元，高出其净资产约20亿。然而两年多后，物管资产的估值大幅回调。彩生活的市值由交易时的约37亿港元，跌至约4亿港元左右。碧桂园服务的市值也大幅缩水，现在不及峰值期市值的十分之一。
在2020年底时，碧桂园服务的合同管理面积约为8.21亿平米，收费管理面积为3.77亿平米。然而到了2023年6月底，这两项指标均实现了翻倍增长，分别达到了16.47亿平米和9.16亿平米。与此同时，公司的收入体量也从2020年的156亿飙升至400多亿。
在经纪业务方面，尽管面临困难时期，杨惠妍和徐彬淮仍然坚定地推动了一宗并购。11月6日晚间，公司宣布计划以1.15亿港元收购合富辉煌10.63%的股份。合富辉煌的主要收入来源为新房和二手房销售经纪业务，这部分业务占总营收的90%以上。在2023年1-6月期间，合富辉煌的总成交额约为695亿港元，而物业经纪业务的营业额为6.73亿港元。
碧桂园服务的管理层，还同意出资约4341.53万港元，再一次认购合富辉煌增发的新股，持股比例达到3.85%。据此计算，为了成功入主合富辉煌，碧桂园服务总共耗资高达4.27亿港元。
实际上，随着房地产开发商去化压力的不断加大，中介渠道的费用也相当高昂。碧桂园服务此举，意在通过自建销售渠道并适当提高自销比例来降低成本，从而有利于地产主业的去库存。碧桂园服务的这一系列举措，旨在为公司注入新的活力，助力其在新的一年里取得更大的突破和发展。
希望碧桂园服务能够达到目的，不然，就是白折腾了。
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