看待楼市，要像曹德旺一样人间清醒！

过去享受了房价上涨的甜头，现在也得咽下房价下跌的苦楚。只不过，尝到甜头跟咬到苦味是不是同一拨人？

最近曹德旺说了一句话，我觉得颇有道理，大意是“ 你要问明年会不会变更好，你要弄清楚过去发生了什么？要用什么方式解决？解决这个问题要多长时间？需要多少能力？ ”

真是人间清醒！

要想弄清楚今天的房地产为何这么苦，就得搞清楚过去发生了什么？高房价是怎么涨上来的？现在该怎么解决？以及解决这个问题需要什么样的能力和多长的时间？

问问自己就知道答案了，这个不难思考。

现如今，房价上涨的“一致性”预期已然破灭，随着不少城市房价的下跌，过去房价“只涨不跌“的幻想被彻底打破了，有些人也被打醒了。过去是一致性的看涨，现在变成了极度的“看跌”情绪。

先前有大家熟悉的鹤岗，房价便宜如纸。后来是燕郊的房价一跌再跌，跌破很多人的首付款。然后又是一线城市当年火的不行的周边城市的房价也是大跳水。最后，即便一二线城市的房价也一样在下跌。

房价下跌带来的损失远比大家想象的要大。因为买房的时候，实际上你是加了杠杆的。比如首付三成，你就是加了3倍的杠杆，房价下跌30%，你的本金就亏完了。过去房地产的超级大牛市，房价只涨不跌，大家意识不到这样的风险。而实际上房价真的下跌的时候，你才知道这个风险是非常大的。

由于买房自带杠杆的特性，上涨的时候，大家的纸面财富在呈指数级增加，每个月还着房贷，感觉再苦再累心里都是甜的。现在下跌的时候，财富的毁灭也是加速的， 依然还要还着房贷，心里真是那个苦啊。

有人问房价为什么会跌？

很多人喜欢把房价归结于政策调控。但实际上房地产步入下行通道的核心原因肯定不是调控导致的，房地产的发展也有自己的周期性，从黄金时代到白银时代，再到青铜时代，现在差不多算是黑铁时代了吧。

房地产最好的时候已经过去了。

过去支撑房价上涨的城镇化因素、人口增长红利等核心因素都逐渐褪去，剩下来 却是环境的恶化，房子的供应继续增加，而需求却在不断萎缩。再过几年，随着老龄化的进一步加重，需求可能出现断崖式的萎缩。

有人宣扬房地产是最好的投资，最容易传承的。

我想这个观念对于过去是适用，其实容易传承不是房子、不是建筑物，而是土地。过去房子才建多高，容积率才多高，基本上房子是你的，下面那块土地的使用权就是你的，所以就具有传承的价值。而如今，房子建多高？容积率有多高？你还敢天真认为房子是你的，下面土地的使用权就是你的？那是不可能的事情，所以传承的价值大大打折扣了。

目前国内的房子容积率普遍很高，到处是高楼大厦，从一线城市到小县城都是这个样子的。想想30年、50年后，这这么多高层住宅怎么办？维修成本有多高？电梯老旧、管道线路老化，怎么维修？谁出钱维修这个？房子的价值何在？

很多人买房都不想考虑这么远的事情，但这些事情总有人要面对的，如何解决，我相信还没有一揽子的方案，都是走一步看一步。

说实话，房地产的上行周期已经过去了，不要再做炒房暴富梦了。

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