小区新老物业交接引发纠纷 记者联手消防员做起“老娘舅”

本报记者 蒋祖华

老的物业公司要撤场，新的物业公司要进场。正式交接前，消防第三方检测暴露出的各项消防安全隐患，令橘子国花园业主们感到担忧，甚至有业主拍到工人将小区的灭火器装车运走。96466人民调解工作室接到相关投诉后，与姑苏区消防救援大队共同对这起纠纷进行调解。目前调解已取得阶段性成果。

物业撤场，灭火器先行？39万维修费用到哪了

橘子国花园小区位于姑苏区平河路1998号。小区建成至今，物业管理工作一直都是由苏州碧桂园碧新物业管理服务有限公司负责。而因为各种原因，该小区业主委员会要把原来的物业公司换掉，由一家新的物业公司接手管理。最近，新旧两家物业公司正在进行工作交接。12月11日，业主群里的一则视频引发了小区业主们的热议。

视频中，一辆面包车停在橘子国花园小区的地下车库，车上已经装载了几十个灭火器，几名工人从楼梯口出来，手里正提着灭火器往车上装。看到这一幕，部分业主表示：“老的物业公司在15日晚上就要撤场，没想到他们还要搬走消防器材，万一发生火灾我们该怎么办？”

根据《消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。那么运走灭火器的人是谁？他们为什么要把灭火器运走？

12月13日，调解员来到该小区的物业管理办公室了解情况，据相关负责人段健运介绍，“前几天我们确实把一批灭火器运走了。但是运走的是一批过期报废的灭火器，而且后来我们从其他项目上调了一批灭火器放上去。”“灭火器过期的问题我们已经解决了，更换了700多个灭火器，旧的灭火器拿去报废充数了。”段健运说。随后，调解员在小区25幢、18幢、9幢等楼栋，分别查看了多个楼层的消防设施，发现楼道内的灭火器压力表指针都在绿色区域，显示压力值正常；瓶身上的维修日期为2023年4月，段健运介绍的情况属实。

至此，调解员将了解到的情况反馈给业主。原以为这起纠纷就是一场误会，调解就此结束。但没想到业主们对段健运的说法并不认同。“灭火器没全部换掉，而且有些楼道的消火栓不出水，还有很多问题没解决。”据了解，橘子国花园小区新的物业公司名为上海景瑞物业管理有限公司苏州分公司，日前，该公司委托相关行业机构对橘子国花园小区进行了消防设施检测，查验结果显示，该小区存在消防设施破损等问题，共计20余项，其中包括1000具灭火器过期报废需要更换。此外，据业主介绍，早在2020年4月，该小区有一笔39万元的开销，用于消防设施维修。该小区部分业主提出质疑：时间仅过去三年，小区的消防设施又出现了这么多问题，“当时到底修没修？修了哪些？我们业主都不清楚。”

查出20多项消防安全问题，谁来负责？

“老的物业公司15日就撤场了，这些问题谁来解决？”“消防安全问题为何现在才暴露？”带着疑问，调解员来到苏锦二社区咨询。社区工作人员表示，对橘子国花园小区业主与物业公司之间的纠纷情况，社区是清楚的，且社区工作人员已经介入调解。“当前暴露出来的消防安全问题需要进行责任划分，具体由谁负责解决哪些问题，各方还在协商当中。”

12月15日下午，橘子国花园业主委员会成员、新旧两家物业管理公司相关负责人一同来到姑苏区消防救援大队，希望消防部门对此事进行责任划分，推动该小区解决消防安全问题。据了解，橘子国花园小区建成于2008年，总户数850余户。早在今年1月，业主们就发现了灭火器过期的问题，当时业主委员会向“碧新物业”出具了相关文件，希望物业整改，但因各种原因此问题一直没有解决。“物业给我们一份灭火器采购报价，3公斤的灭火器价格是45元。我们去市场上核价后，出具了回复函告诉物业，我们认可的价格是40元。”“近年来小区的公共收益一直都在‘碧新物业’的账上，没有移交给业委会。”“原则上来说，灭火器就像汽车保险，一天都不能过期的。”一位业主说。

姑苏区消防救援大队监督员张齐翔在审阅相关材料后，对此事进行了梳理，有了初步判断。“灭火器的保养和采购应当由物业公司主导，需要经费开支，业委会积极配合。而业委会将回复函给到物业相关负责人后，双方对采购价格存在争议，导致新灭火器一直没能采购。”“物业公司前期为确保小区安全，从其他项目调配灭火器，但离场后采取简单粗暴的方式，将灭火器拉走，没有和业委会及时沟通对接，这样的做法既让老百姓感到寒心，又不利于小区消防安全。”“应当等新的灭火器置办到位后，再把之前调配的灭火器拿走，这样不仅百姓服气，也能确保小区安全。”张齐翔建议，小区地面以上的灭火器，由业委会承担更换费用，地面以下的灭火器，由小区公共资产或公共收益的收益方承担更换费用。“新旧两家物业公司要做好交接工作”。

张齐翔表示，对于消防部门来说，不管是灭火器，还是消防设施未保持完好状态，发现消防安全隐患都是要及时解决的。“碧新物业”在发现问题后没有及时向业委会反馈、积极处理，“碧新物业”要承担一定的责任。“初步对照检验报告，除部分建筑基建遗留问题外，大部分消防设施故障及损害，是需要物业定期开展消防维保的。且在维修、更换消防设施时，物业应当和业委会及时沟通，落实资金。”消防部门要求苏州碧桂园碧新物业管理服务有限公司立即落实人防区域车库的消防器材更换和维修，并协助相关部门做好整体消防维修工作。12月23日，“碧新物业”向消防部门承诺，将在2024年春节前完成消防设施维修。

另外，关于39万元的消防设施维修费用问题，姑苏区消防救援大队没有参与，不作评判。“接下来，建议业委会作为代表，向辖区住建部门提出申请，对2020年的维修项目进行一次核查。并且接下来业委会要加强和新物业公司的合作。”张齐翔说。96466人民调解工作室将持续关注此事进展。