从“8字头”降到“5字头”，奶厂业主究竟经历了什么?

啥，牛奶厂又回“6字头”了？

我还记得，前年牛奶厂巅峰时期都是“8字头”起卖，“9字头”成交的不在少数，可以直逼当时珠江新城二手房均价。

2021年牛奶厂板块成交房源

要说多疯狂，我就这么说吧，那时候某平台放了一套6.8万/㎡的房源，就引着不少媒体暗访，甚至业主被同小区业主疯狂吐槽，表示他这个行为是恶意压低小区平均价。

最后，这位业主连受骚扰，直接甩手：我不卖啦。

时间过去2年，牛奶厂新盘四起，10万+豪宅数不胜数，高端规划数不胜数。

还是那个板块，还是那个小区，二手房没有因为豪邻的出现迎来高涨，反而是“6字头”的房源大把大把的放。

有位同行开玩笑说：按照牛奶厂现在的走势，以后还有5.8万/㎡捡漏的机会。

这位朋友，你的想法很危险，但也不是不可能。

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“8字头”到“5字头”的牛奶厂

已到板块底价？

网上近期放出一套5.9万/㎡的三房，家具啥的都很新，我多翻了翻发现该房源竟然还有点眼熟。

梳理了下以往牛奶厂的踩盘记录，发现竟然和我记忆中前年11月看的一套“8字头”房源重叠上了。

为了确定，还特地去翻了我的百度云相册，果不其然！

当初我去看的时候还是房东本人接待的，总价713万一分不少，表示室内改造花了心思，次卧不仅能做茶室还能收起来做房间使用，光装修就花了几十万。

如今5.9万/㎡出售，确实让人大跌眼镜。

不过我又扒了下，发现这套房源暗藏玄机。

资料显示该房源在2021年6月21日就成交过一次，时隔不到半个月就挂牌销售，更重要的是还有180万的按揭没还。

不过中介小哥说，可以跟房东沟通，让房东本人还清，中间可能会牵扯到一些费用，比较复杂。

但是基本可以确定，这套房子从总价713万到如今535万还可砍价的情况下，两年时间缩水近180万。

无独有偶，同板块的龙湖首开天宸原著，在2021年的时候基本也都是以8.5-9.3万/㎡成交。

近期类似的户型，挂牌价差不多在6.3万/㎡，中介表示这套是该片区性价比最高的一套，龙湖的户型比金地的要好，80多平的房型金地只能做1卫，龙湖可以做2卫，实用率高出不少，而且房东现在急售，价格还有商讨的空间。

就是吧，这个房子也是未满5，虽然新政后满2年就不需要5.3%的增值税，但是仍需要缴纳1%个税，假如卖家的房子满五，且是卖家唯一住房就可以免去。

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现有配套支撑不起房价

实属价格回调

牛奶厂的二手房暴跌，有些意外却也是意料之中。

可以先来看下板块二手现状，在面临大量新盘的面市，增值税“5改2”的新政加持，没有迎来板块的提升，反而大量“满2”房源涌入市场。

链接显示，目前板块内一共有705套挂牌房源，满5房源仅251套，只占总房源的三分之一，比例严重失调。

而产品上，牛奶厂最早开发的金地天河公馆、华润天合、招商雍华府和龙湖首开天宸原著四个住宅项目，秉承着高规模、低密度、超高实用率在天河新盘杀出了一条血路，常年霸榜天河热门板块TOP。

如今在2.0容积率的臻颐府、号称得房率超120%的越秀世界大观项目（《难得啊！天河竟然还有一线湖景房卖？》）这两个住宅产品下，牛奶厂二手F4除了价格，完全拿不出其他优势。

其次是说了多年的配套迟迟无法兑现，要地铁没地铁，要大型商业没大型商业。

出行主要依靠悦景路、珠吉路、广园快速路等自驾出行，是天河少有的“地铁荒漠”，高峰期拥堵是家常便饭。

只能说，早年的牛奶厂板块炒作过热，价格脱离基本面，如今二手房价下跌，不过是回到它合适的位置罢了。

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