北京昌平建发观堂府总价区间预估347-1023万-面积63-184平

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昌平建发观堂府楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴

（沙盘实拍）。（被冬天封印了颜值的滨河森林公园）（观堂府北侧南环北路，围挡里面是观堂府地块）（观堂府西侧南丰路）（观堂府东侧内环西路）（南环路和南环大桥）

楼盘进度：售楼处和样板间均已开放，目前处于意向登记阶段，预计本月底开盘。

01基础信息

占地面积：约5.6万㎡

建筑面积：约18.32万㎡

容积率：2.2

户型：63/74㎡两居、82/99/110㎡三居；

112/132/137/139㎡四居；

156/157/159/169/186㎡4+1户型

价格：指导价5.5万/㎡，总价区间预估347-1023万，开盘会有折扣

楼栋：19栋

楼层：6-15层

总户数：1108套

停车位：1∶1.2

物业公司：建发物业

物业费：待定

装修标准：精装

开盘时间：预计2023年12月底

交房时间：预计2026年

02土拍回顾

观堂府地块在土拍时热度并不高，只有建发和住总两家房企报名参与。最终，建发以54.15亿斩获这宗地（没有触及价格上限），住宅楼面价约2.6万/㎡，指导价5.5万/㎡。

项目的体量很大，也很复杂，有一定开发难度。其中，16、18和23地块是住宅用地，19地块是社区综合服务设施用地，20地块是体育用地，21地块是托幼用地。

03 地段板块

建发观堂府位于北六环外的昌平新城，步行到昌平线北邵洼站大概600米。

从北邵洼站出发，5站到朱辛庄，7站到西二旗。在海淀上班，预算够不上朱辛庄和沙河高教园的朋友可以重点考虑下观堂府。

如果自驾去城区，最重要的道路交通就是京藏高速和京新高速。从小区出发走南环路或者南丰路都可以直接上高速。

从板块来看，观堂府属于昌平新城东区。以滨河森林公园为界，西边是老城，东边是新城。

老城发展较早，内部的各种配套都很齐全，生活便利度很高，烟火气十足。当老城发展饱和后，就开始拓展新的发展片区，于是就有了新城。

目前新城人气比较足的地方集中在南邵地铁站附近，北邵洼站和观堂府周边比较荒，空地较多。

虽然荒，但是规划完整，有发展空间。从官方文件来看，昌平新城东区主要分为四个功能板块，其中京北体验消费示范区是排在第一位的，也就是说商业会是一大特色。

这也是观堂府销售重点介绍的，在项目的北侧和西侧都是大体量的商业和特色街区，未来购物、逛街不用发愁。

从下面这张规划图可以看出，观堂府在新城东区中心区的范围内，是这个板块里位置最好的楼盘。

中心区放大之后就是下面这张图，住宅1、住宅2和住宅3就是观堂府项目。未来规划全部落位后，整体的环境及生活便利度都挺不错的。

04 产品分析

众所周知，建发的产品风格向来都是以新中式为主，观堂府也不例外，最具有标志性的就是小区大门了，这次是唐风，高将近11米，宽54米。

目前实景大门已经开始施工了，不久就会完工。

观堂府一期推出的是18地块和23地块，一共19栋楼，1108套房。如果加上二期房源，整个盘有将近2000套房源，体量非常大。

两个地块的容积率都是2.2，由6-15层的洋房和高层组成，南低北高。23地块的户型为63-159㎡；18地块更纯粹，都是改善户型，110-186㎡。

观堂府的好多户型都是从建发之前的项目中直接拿来用。倒也不能说建发偷懒，换做别家也会这么干。

值得一提的是，大部分户型北侧赠送「设备平台」。黑科技是有了，但是与顺义的新房相比，还是太保守了

05 户型价格

下面，我们来看看具体的户型和价格。

观堂府的指导价是5.5万，沿着昌平线往南2站有个新盘叫梧桐星宸，和观堂府的指导价是一样的。

梧桐星宸预计12月18日开盘，优惠之后的开盘均价大概5.1万。观堂府比梧桐星宸的位置远，未来开盘价肯定比5.1万便宜。

我们暂时先按照5万的均价来估算下观堂府的价格。

63㎡纯南两居，总价约315万。

这个户型是常见的纯南两居的格局，缺点是次卧采光被自身的厨房和主卧遮挡。

74㎡南北通透两居，总价约370万。

这个户型全部都是6-11层、一梯两户的洋房，所以得房率很高，81%左右，所以两个卧室的面积都挺大，主卧接近14平，次卧9平多，已经非常宽敞了。

与其他南北通透的两居相比，观堂府的这款户型调整了电梯、厨房、卫生间的位置，做到了全明格局。

但是有利有弊，厨房的窗户对着天井，采光差点意思。另外就是，餐厅的空间被电梯压缩。

82㎡三居，总价约410万。

这个户型比较常见，梧桐山语和梧桐星宸都用了这个设计结构。整体看，比较紧凑，适合对居室有要求，但是预算比较有限的朋友。

99㎡三居，总价约495万。

这个三居由文源府100㎡三面款户型演变过来。与原来的格局相比，观堂府有两处比较大的调整：

第一，把北向卧室挪到了门口。这样的好处是三个卧室不会离得太近，私密性会更好；

第二，把厨房挪到了中间，厨房、餐厅纵向分布，牺牲了独立采光餐厅。这样释放了更多的北向面宽，所以才能在次卫做出了独立家政间。

不过这个户型有个隐藏的缺点，就是客厅或者卧室会被凸出来的63平两居遮挡。

110㎡三居，总价约550万。

这款三居是建发的“御用”户型，在珺和府和文源府两个楼盘里都出现过，而且都卖的不错。这次观堂府直接照搬了过来，格局一模一样，只是尺寸上有些差异。

这个户型的亮点有两个地方：一个是豪华主卧套，衣帽间+梳妆台，女主人应该会很喜欢。

第二个是餐客的空间非常完整，且宽敞，餐桌靠墙，留足过道空间。

137㎡四居，总价约685万。

这个户型直接照搬了建发璟院的133㎡四居，最大的特点是北边的两个卧室把窗户开在东侧，加上设备平台和转角飘窗的赠送，采光和观景的效果会大大提升。

139㎡四居，总价约695万。

这个户型的尺度已经非常改善了，四个房间的面宽都在3米以上，最小卧室也在10㎡以上，居住舒适度很不错。

而且这个户型都是边户，都做到了全明格局。

159㎡ 4+1户型，总价约795万。

从这个户型开始，观堂府就有大平层的气质了，首先是客厅的面宽拉到了6.5米；

其次这个户型是单独一栋，在楼王的位置，只有一个单元，两梯两户，几乎等同于一梯一户，应该会有独立的电梯厅。

186㎡4+1户型，总价约930万。

这是观堂府最大的户型，直接把建发观云189㎡的设计搬了过来，非常适合昌平县城终极改善的朋友。

南向采光面非常大，整体达到了17米多；厨房面宽5.7米，比一些房子的客厅的面宽都大；主卧配置基本也拉满了，转角飘窗、双台盆、浴缸等。

06 样板间实拍

建发观堂府做了6个样板间，正式的售楼处有99㎡、110㎡、137㎡、159㎡、186㎡，文源府的售楼处还做了一个74㎡的。

先来说下整体的看完样板间之后的感受：

第一，整个项目的装标分了三档：63-99㎡是第一档；110-112㎡是第二档；137-186㎡是第三档。

面积越大装标越高，主要体现在赠送、烟机灶具和卫浴的品牌、岩板的选材等方面。

在我看来，前两档的装标差别不大，算是5万+楼盘的正常装修水平；137㎡及以上的户型装标确实很高，无论是整体的质感还是品牌，都提升了很大的level。

第二，观堂府在每个空间的分配上很均匀，没有过分压缩次卧的空间。在保证客厅、主卧尽可能大的尺度之外，次卧也有比较舒适的面积。

下面重点来看下137㎡的交付样板间。

进门后是一组玄关柜，柜体外面皮革包裹，这是今年很多开发商在做样板间时非常喜欢的一个设计。

深U型厨房，台面比较充足，烟机灶具、洗碗机、蒸烤一体机都是AEG的，这是德国比较高端的品牌，常见于8万+的楼盘中。

客厅面宽4米，光看数据不算优秀，但是因为餐厅和客厅相连，且面宽一样，所以餐客厅这一块的空间感特别好，很通透。

吊顶细节，最上面那一层黑色弧线其实是金属线条。

南向的主卧，依然是弧线的吊顶，赠送转角飘窗。

主卫是个明卫，马桶、台盆、龙头花洒也都是很高端的品牌。

南向的次卧，不再是无主灯和弧形吊顶。

东南采光的次卧（如果是西边户就是西南采光），这房间外面就是小区的园林，观景效果会很好。

纯东采光的次卧，外面有设备平台，懂的都懂。

三分离的次卫，预留了洗衣机的位置。

07 地块实拍

接下来我们来看下地块周边的情况。

这是在售楼处拍的一张照片，正好可以俯瞰观堂府地块，南侧是四合新村。北侧有一大片空地，是未来的商业用地。

观堂府北边和西边的视野应该挺不错的，北边眺望是山，西边是森林滨河公园。

从实地踩盘的感受来说，观堂府周边的道路很干净、很整洁，开车的体验感还不错。

这是南环路，可以很清晰地看到南环大桥，连接起了昌平老城和新城。

08 通勤测评

建发观堂府紧邻着昌平线，比较适合沿着昌平线上班的朋友。

以西二旗为例，无论是地铁还是开车通勤，时长都在半小时左右。（测评时间为下午2点多，基本不堵车）

以上是建发观堂府的全部信息。

最后来总结一下：观堂府的两居300多万，紧凑三居400多万，舒适三居不到500万，比较适合在海淀西二旗上班的纯刚需和追求品质的刚改朋友，从居住感受来说，观堂府比回龙观里的老破小要好很多，但是要牺牲通勤。

至于大户型，更适合昌平本地的改善，或者买来当作第二居所的客群。

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