北京发布重磅楼市“组合拳”：大幅调高普宅标准 首付比例低至30%

21世纪经济报道记者李莎 北京报道2023年12月14日，北京住建委等5部门联合发布重磅楼市新政，调整优化普宅标准，降低首付比例，延长房贷年限，还将降低房贷利率。

新政对于普宅认定标准调整幅度很大，取消了成交总价的限制，对普宅的建筑面积、单价标准进行了适当上调。

具体来看，一是将单套建筑面积从140平方米（含）以下调整为144平方米（含）以下。二是将5环内住房成交单价从3.96万元/平方米，上调到8.5万元/平方米（含）以下，提升了1.15倍；5-6环住房成交价格从3.168万元/平方米，上调到6.5万元/平方米（含）以下，提升了1.05倍；6环外住房成交价格从2.376万元/平方米，上调到4.5万元/平方米（含）以下，提升了89%。

此前普宅标准有成交单价和总价的规定，5环以内、5-6环、6环外成交总价分别为468万元、374万元和281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。此次新政取消了总价要求。

北京现行普宅标准调整于2014年9月底，政策推出时北京市住建委曾表示，调整后享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重将扩大到90%以上。9年过去，市场已经发生重大变化，国家统计局数据显示，2020年10月，北京新房价格指数较2015年上涨47.7%，二手房价格指数较2015年上涨52.2%，其后北京房价指数同比仍有所上涨。

另据中指数据，2023年1-11月，北京5环内新房成交均价为91594元/平方米，5-6环成交单价为58566元/平方米，6环外成交均价为35656元/平方米，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，将明显降低了购房者交易税费（主要是增值税优惠），降低购房成本。

2023年12月14日，北京市住建委指出，普宅标准优化之后，全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，此前业内一直在呼吁调整北京普宅标准。她回忆，2014年北京调整普宅标准时新房均价不到2.8万元/平方米，而今年新房均价已超6.5万元/平方米，新房均价上涨逾两倍。普宅标准调整前，约10%的购房家庭可以享受到契税优惠，调整后将有7成左右家庭获得税费减免，调整力度较大。而且基于环线来调整普宅价格也比较契合当下市场的实际情况。

北京楼市新政也对房贷政策进行调整，下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。

在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。

此前北京首套房首付比例为普宅首付最低35%，非普宅首付最低40%；二套普宅首付比例最低60%，非普最低首付比例80%。

同时，此次调整取消了房价过快上行阶段北京对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。

郭毅指出，普宅标准优化，叠加首套、二套房首付比例的一个下调、贷款周期的拉长，一方面降低了购房家庭的首付比例，另一方面也降低了购房家庭月供还款负担，从多个维度为北京购房家庭减负，为购房者提供实质性利好。

另外，北京住建委指出，此次调整还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限，即12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。

调整后：城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。

各银行应根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。

最新的5年期以上LPR为4.2%，调整后北京城六区首套、二套利率政策下限分别下调至4.3%和4.8%；非城六区首套、二套利率政策下限分别下调至4.2%和4.75%。此前北京首套和二套的利率分别为4.75%和5.25%，利率下调明显。

郭毅表示，房贷利率下限调整也是市场一直在呼吁的重要方面。此前北京的房贷利率在全国都偏高，与房贷利率下降的大趋势不符，这次利率下调也是顺应大的政策走势，可以降低购房人的购房成本，也对预期形成更好的拉动作用。

此前，北京曾于9月1日全面执行“认房不认贷”，但在一线城市中政策调整的节奏和力度仍较谨慎。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，整体来看，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。另外，北京优化政策后，上海相关政策优化的预期也明显增强，短期或将跟进落实。