湾区门户级项目，珠海这个52万㎡的商业将颠覆滨海商旅想象力！

近几年，粤港澳大湾区的商业项目在全国的声量越来越大。同时，由于城市定位、人口规模、发展阶段等的差异，商业密度、品质的参差亦存在于这张湾区商业拼图中。谈及珠海市场，人们对她的认知是“黄金内湾”中名声在外的旅游城市，同时她也是四大经济特区之一。
而今，随着消费趋势的演变，滨海型商业迎来了新的空前热度。作为珠江三角洲上海岸线最长的城市，由上百个岛屿构成的珠海，坐拥丰富的山海及文旅资源，能否就此孕育出一个“王炸”级的项目？

近日，我们走访了位于珠海市中心核心位置九洲港的九洲湾项目。该项目为九洲控股集团斥资超180亿元更新打造的总体量超52万m²的城市综合体，其中商业部分体量约8万m²，预计于2024年正式亮相。

无论是初见项目的“眼前一亮”，还是深度了解之后对其期待值的大幅提升，似乎都预示着，一个颠覆想象力的滨海商业旗舰正在珠江西岸崛起。

01复合型滨海商业旗舰的“硬核”配置

在以往大众熟知的印象中，滨海型商业大多是远郊型项目，繁华的城市中心即便拥有亲水型商业，也多以湖景、河景为依托。而这也是珠海九洲湾引起我们特别关注的原因之一：这是一个稀缺的位居城市中心区的滨海商业样本。

众所周知，一个商业项目的繁盛，地段起着决定性的作用。而在与九洲商业公司总经理钟晓晴女士交流的过程中，我们几乎能时刻感受到其言谈间对项目“黄金地段”及未来预期的自信。

为何称之为“黄金地段”？

一来，从大区位上看，珠海为珠西都市圈中“一极三核多节点”中的“一极” ，是与广州都市圈、深圳都市圈联动发展的核心城市。而项目所处的九洲港港口，自珠海经济特区成立初期便是连接港澳、对外开放的重要水路枢纽，随着城市更新的启动，片区更将逐渐形成陆运+海运+铁路的大型交通枢纽。换言之，作为新型滨海TOD商业的九洲湾，是真正意义上广深港澳等城市游客入珠旅购的门户型商业。

二来，开通五年的港珠澳大桥如今已成为港澳客北上至内地开启“微度假生活”的纽带。尤其是在港澳消费者北上购物常态化下，内地多地商业迎来利好。经记者实地走访发现，九洲湾项目三面环抱港池，位于石景山、板樟山绿色景观和开阔海湾之间, 不仅享有东南向港珠海澳大桥的视野，更是直线距离港珠澳大桥最近的文旅商业，其地段价值不言而喻。

再者，九洲湾地处珠海市主干道情侣路南路，隶属于吉大商圈。事实上，自90年代初起，吉大商圈陆续崛起了免税商场、珠海百货、国贸购物广场等商业代表，是不少老珠海人购物的“心头好”；同时，因为豪宅的聚集，这里一直以来也是珠海“富人区”的代名词。如今片区迎来焕新升级，不仅周边以“old money”为主的群体，期待一个能满足新时代高端消费需求的商业地标，全城消费者也期待城市老牌中心区商业“门面”的重塑。值得一提的是，项目前瞻地在空间建设过程中预留了接驳地铁站的出入口，其辐射力也将随着城市的生长而不断增加。

优越的地段、立体的交通，如何把这“一手好牌”打得更好，九洲湾首先在空间功能和形态上给出了答案。

据了解，在总体量超52万m²的九洲湾城市更新中，湾内构建海洋客运口岸、交通枢纽、配置300余个泊位的游艇码头、航海文化中心等，沿着海湾呈“冂”型分布的几大地块，则交错落位新九洲客运港及港口汽车客运站；宾利限量版公馆、万豪行政公寓、丽思卡尔顿酒店等高端居住及酒店式办公；商务总部办公、商旅漫游街区、九洲国际游艇俱乐部等商、旅、住及高端生活方式资源。

显然，得益于地段优越性和地块本身的城市功能，九洲湾将是一个融合了交通枢纽服务功能、海洋体育休闲娱乐空间、高端精品住宅公寓、国际品牌顶奢酒店、高端商务办公空间、定制化商业服务配套等复合型业态的“六边形战士”。如此多元且有众多高端业态反哺的滨海商业，目前在全国范围内都鲜少有能对标者。而总体量约8万m²的商业部分，沿海岸线串联起整个综合体，其在投入运营后将如何与不同城市空间业态、文旅资源碰撞出火花，着实让人好奇。

02差异化场景及招商滨海商旅新玩法

一直以来，同质化都是实体商业无法避免的痛点。如今，不仅是品牌及体验感大同小异的城市商业，在滨海型商业的热潮之中，想要走出差异化、成为现象级文旅商业也并不容易。即便项目还在筹备过程中，不少亮点还不能见其全貌，我们依然感受到了该项目对场景和招商在差异化的高标准追求。

据了解，整个综合体由世界顶级设计事务所SOM建筑设计事务所设计。由于三条直线海岸呈“冂”字形直角环绕成湾，因此九洲湾在规划过程中，也充分保留了商业街区尽可能多的滨海景观面，依据空间构造落位了三大商业地块。

✦ 商业亭馆+街区庭院“非标”模型，打破滨海商业室内外界限

作为湾区门户型文旅商业，九洲湾在商业空间上并非常见的临海盒子mall或是mall+街区的形态。考虑到珠海本身岛屿星罗棋布的特色，以及综合体庞大体量对商业多点分布有着较大需求，因而项目规划了大小不一、岛屿般的商业亭馆，并在商业亭馆排列组合的过程中，合围形成动线顺畅的半户外商业内庭院。

亚热带滨海风情与园林庭院式的移步异景相结合，大幅度强化了商业景观的层次感和消费者在不同商业裙房之间的流动，同时也为后期运营预留了特色空间。在自然+成为热度颇高的文旅消费趋势的当下，当地植物系统和海洋条件也被纳入街区中，无疑打造了一种缝合室内外空间的“非标”样本。

✦ 首创商业体渔网屋面，充分演绎在地风情

享誉全国的滨海型文旅商业，往往都凭借出圈的打卡地标逐渐形成独有的场景IP， 如阿那亚的礼堂和孤独图书馆，亦或者成都麓湖的A4美术馆和水上剧场等。珠海九洲湾之所以让人初见便眼前一亮，一定程度也源自于项目方别出心裁地在商业体打造了渔网屋面。

一方面，珠海和小渔村有着深厚的渊源，渔女的传说也起源于此。对此，项目在经过多方商讨之后，提取了“渔网”元素作为打造在地化场景IP的亮点。项目从港池最东端的客运港至西端的游艇俱乐部，以模块化的渔网屋面包围了港池三面，为消费者营造了不同视角下多层次的场景观感。由海面看去，渔网屋面轻盈如雾；在地面上，远观让人联想到传统屋顶瓦片，身临其下又能感受到渔网在不同天气下的艺术光影。

另一方面，由于项目商业亭馆+庭院街区的空间形态，存在大量半开放式户外空间，渔网屋面能够为消费者提供一个遮阳防风挡雨的顶棚；同时，考虑到后半天经济将是滨海型项目的新着力点，渔网屋面的设计能更好地与景观连廊、滨海歩道配合，延伸出更多适宜海边“日咖夜酒”的外摆区。值得一提的是，在亭馆建筑上方屋顶空间，由于渔网屋面呈悬浮设计，因此又形成了防风雨的屋顶花园露台，为消费者预留出了观演赛事及水上运动的露台剧场，极大提高了不同户外空间的利用率。

此外，据项目负责人透露，渔网屋面的设计并非仅仅考虑了空间特色和文化内涵，基于珠海本身的生态优势，九洲湾也将打造为绿色低碳商业新范本。如顶篷和衔接式建筑表皮在场地上共同形成一张整合的“网”，在供热和满足视觉舒适度的同时，将能耗降至最低。

✦ 超长滨海步道+观景连廊，打造海边City walk目的地

作为沿海岸线分布的综合体，项目还打造了尺度开阔、囊括最东端客运港至最西段游艇俱乐部的超长滨海歩道。不同商业板块之间，同时在二层通过景观连廊进行串联，进一步增加消费者观海的景观面和不同主题空间的相互导流，以沿海City walk的场景与庭院式商业空间形成游逛补充。

在招商方面的差异化上，九洲湾在业态规划跳出了传统高端商业的思路，纳入“多时段餐饮社交”、“复合型娱乐体验”、“多元化品质生活”等业态类型，规划海湾不夜港（S2地块）、漫·悦·汇（S3+S4地块）、生活美学聚落（P3+8地块）、海悦湾（P7地块）四大主题场景空间。其中，除海悦湾为依托游艇俱乐部为载体的海洋旅游属性空间外，其余三大主题为商业部分主题。

距离客运港、酒店公寓较近的S2地块，承接大量商旅客群，将以夜经济为主，布局海景中餐、高端特色酒吧、高端康养及生活配套，是旅游客群沉浸式体验珠海夜间生活方式的据点；

S3地块由于依托超甲级写字楼、高端酒店，将吸附众多金融、海洋商贸、高端服务产业等高消费客群，因此将打造集中商业，引入国际名品零售、高化矩阵、米其林餐厅及高端影院主力店等；

位于广场南翼的S4地块，由临海三座独栋和临近九洲湾路的商业裙楼组成，除靠海两栋的三、四层规划商墅外，其余部分以综合商业为主。作为与S3地块的联动，该板块重点引入高端餐饮、跨界零售生活馆、大体量国际奢侈品集合店等，共同诠释“漫·悦·汇”的主题；

值得一提的是，在宾利限量版公馆的底部，九洲湾围绕高端社区氛围打造了具有人文艺术气质的体验空间。据悉，该地块目前已签约沃斯沃进口家居艺术中心，未来将陆续引入宾利、布加迪、芬迪、范思哲、阿玛尼等多个国际超一线奢侈品牌家居产品。

据项目方透露，2024年先行亮相的将是生活美学聚落主题空间，三大地块将在未来两年内陆续完成筹备入市。尽管如此，目前整体招商已超过50%。同时，由于高端和差异化将是入市之后的品牌看点，因此九洲湾也将是珠海发力首店经济、城市商业整体提档的关键项目。

03运营实力背书逐步落成湾区门户级商业

纵观全国，有影响力的滨海商业项目，无一例外有着不可复制的运营打法。在与项目团队沟通中，我们也从九洲湾中看到了这样的影子。

作为滨海文旅商业，九洲湾的文旅体验并不局限于海景资源。其海域资源是国际帆船赛事等多项海上运动举办的场地，因而文旅商业体验与海上运动赛事的联动运营，将成为项目的独有特色。而九洲湾也有着足够的联动赛事运营的实力。毕竟，中国规模最大的高速客运船队、中国第一个国际标准赛车场、中国第一个开建的高尔夫球场，粤港澳大湾区唯一的克利伯环球帆船赛举办权……这些成绩单，都出自九洲控股之手。这就意味着，项目在未来也能够借助圈层运营逐渐培育其年轻力氛围。

除了各项差异化体验的引流，九洲商业在以往运营中对于高端会员的沉淀也是一大“加分项”。据悉，“九洲美好生活”体系是由九洲控股集团整合内外资源构筑的生活方式解决方案及会员体系，打造轻奢逸游、人文沉浸、康养有道、尊享旅购、活力运动、深度研学、商务合作、舒享空间、私人定制九大板块全维服务，涵盖“吃住行游乐购"等24个生活场景、140+项会员专属礼遇。因此，在九洲湾商业项目入市之后，复合资源的打通，将进一步拓展滨海文旅商业的边界。

如今，九洲控股深耕珠海已40余载。其城市布局涵盖海陆客运、港站管理、酒店服务、旅游地产、城市公用、主题景点、高尔夫、赛车运动等领域。在文旅商业方面，景山道、长琴岛、翠湖里商业小镇等，都有着差异化特色和良好的口碑。而今，即将入市的九洲湾商业，无疑更将在其商业板块上添上浓墨重彩的一笔。