2024：购物中心分化加剧，非标商业、城市更新将成新亮点 | 睿和研究

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 上官萍萍、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

// 导读 //

《中国不动产资产管理白皮书（2023年度）》将于第八届中国不动产资产管理峰会上正式发布。白皮书将从宏观经济、资产证券化、不动产各赛道运营表现等维度，详细总结2023，展望2024新变化。

本报告共分为六大篇章，本文为报告第五章。

PART 5

2023年，疫后内生消费需求正在成为中国经济穿越周期的重要突破点。以餐饮、娱乐等为主导的消费需求，正在修复商业地产的基本面。

相关数据显示，二季度起购物中心客流量超疫前平均水平，但对比疫前客流的增长模式发生了结构性变化。

首先，地域分化明显，客流向核心地段集中，优质商业增量对客流带动作用愈发明显；再者，“消费分层”趋势下，重奢商业客流增长趋于理性，非重奢商业更强调运营能力与品牌号召力，行业竞争加剧。

此外，疫后消费群体和消费方式也发生了新变化。以及在城市更新的大背景下，中国商业地产已进入全新的发展阶段，以消费者为核心、更富有创新性、更能给到消费者独特体验感的“非标商业”，正日益强盛。

标准化购物中心如何在在同质化竞争及非标商业的冲击下找到符合自己发展现状的平衡点，成为了其抵御经济周期下行之外，必须面对的挑战。睿和智库聚焦全国主要重点城市，从市场规模、重点运营商企业、行业融资、政策动态等维度，对行业参考数据进行量化分析，为行业发展研判提供参考。

市场规模

图表1：2023Q1-2023Q3新开业购物中心（计数）

据睿和智库不完全统计，截至2023年三季度全国新开业购物中心共计241家，分布在全国95个城市。其中17个一线及新一线城市新开业购物中心共计115家，占总开业数量的48%，新一线城市新开业数量占比25%；二、三、四线城市新开业购物中心数量占总开业数量的52%，其中47个四线城市市场更加活跃，共开业54个项目，占比22%。市场呈现多点开花的趋势，且下沉市场正成为众多运营方的战略重心。

图表2：2023Q1-2023Q3新开业购物中心（城市分布）

睿和智库观察，在“消费分层”趋势和一线城市项目拿地难等因素影响下，布局二线城市或更下沉市场，已成为众多开发商及运营方的选择。如万达商管在2023年拟开业项目量为51个，重点分布在三、四、五线城市；新城控股2023年计划有31座吾悦广场开业，下沉市场占主导地位。

重点运营商企业排名情况

图表3：2023Q1-2023Q3新开业购物中心（运营方）

据睿和智库不完全统计，截至2023年三季度全国新开的241个购物中心项目，有186家披露了运营方信息。其中，万达商管第一季度全面领跑，新增运营项目6个；新城控股二、三季度全面领先，新增运营项目分别为6个和10个，到2023年三季度万达商管和新城控股均新开17个项目，遥遥领先万科、龙湖、爱琴海、招商商管等运营商。

图表4：2023Q1-2023Q3购物中心运营力30强

投融资

（1）大宗交易情况

图表5：2023Q1-2023Q3商业地产大宗交易情况（城市分布）

据睿和智库不完全统计，截至2023年三季度全国商业类（含股权交易）大宗交易数量共54起。一线城市北京、上海、广州、深圳共成交24起，交易总额达293.78亿元；包括天津、南京、杭州、宁波、武汉、青岛、长沙在内的新一线城市成交15起，交易总额达95.85亿元。

图表6：2023Q1-2023Q3北上广深大宗交易金额及数量

其中，上海为成交总额及交易量最高的城市。前三季度最大笔交易为上海陆家嘴集团出售上海东袤置业有限公司40%股权及上海耀龙投资有限公司40%股权，买方为太古地产，交易对价为约97.1亿。

深圳单笔平均成交额最高。其中一笔交易涉及资产是由融创中国与华发集团共同打造的深圳冰雪文旅城，建筑面积约131万平方米，交易总额达35.8亿，位居全年成交金额第三位。

交易金额排名第二位的是珠海世茂新领域房地产开发有限公司出售以39.1亿元出售51%股权于一内资企业，交易涉及资产为世茂珠海综合体项目。

此次交投标主要涉及两宗地块，一宗是洋泾地块，位于浦东新区洋泾区域黄浦江沿岸，该地块规划的建筑面积约389,934平方米（包括地下零售建筑面积20,000平方米）。另一宗为前滩21号地块，位于浦东新区前滩国际商务区，规划的地上地下总建筑面积约602,431.47平方米。此次收购完成后，太古地产在上海的新商业综合体项目将正式落地，同时其在内地的投资布局将进一步扩容。

（2）消费公募REITs市场情况

11月26日，中国证监会官网显示，首批3只消费基础设施公募REITs——中金印力消费基础设施REIT、华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT已正式获中国证监会准予注册的批复。截至目前，首批申报的4只消费基础设施公募REITs中，仅嘉实物美消费REIT没有出现在首发名单中。这距离3月24日，发改委投资〔2023〕236号文件和证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》将百货商场、购物中心等消费类基础设施纳入公募REITs试点仅仅8个月。

国内首批4单消费基础设施REITs的底层资产包括青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙览秀城、物美大成项目/玉蜓桥项目/华天项目/德胜门项目，涉及的消费基础设施评估价值合计约143亿元。

图表7：首批4只消费类基础设施公募REITs底层资产情况

消费类REITs的发行成功，将会为其他商业地产的REITs发行起到良好的示范效应，同时也为中国商业地产行业的高质量转型，提供新的金融工具和金融服务支持。

小结：

从“投资、消费、出口”三驾马车看，宏观经济发展总体较为疲软，消费需求恢复相对较好，但恢复到疫前仍需一定时日。

线下零售商业也因线下消费复常呈现出结构性复苏局面。优质的商业，尤其三四线城市下沉市场，仍有较大增量发展空间。相关机构曾预测未来五年总建筑面积和总运营收入的年复合增速分别为7%和10%，到2024年总建筑面积达7.5亿㎡，运营总收入达2789亿元。

但中国商业地产历史开发量较大、结构性过剩、同质化严重等问题，在叠加疫情及宏观经济下行走势后加剧的体现。企业当下首要任务仍是突破同质化竞争。

城市更新背景下社区商业及其它非标商业的盛行，将会给众多运营商和投资方带来新的增长机会；此外，企业应增强投拓能力，下沉市场尤其在三、四线城市，虽然单城容量小，但总量市场广阔。

市场永远是波动的，所有的转型和创新都是不易的，这将是一场持久战，一些低效的参与者注定逐步被淘汰，但是行业最终会迎来更有序高效的发展。

消费基础设施REITs落地以及各地政府各类刺激消费需求、促营商环境政策的落地等等利好作用下，我们要对市场的恢复拥有足够多的信心，更要对自身的蝶变保持足够多的耐心。