危机解除？万达商管“瘦身”过关

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

王健林终于可以长吁一口气了。

《每日经济新闻》记者从万达集团官网获悉，12月12日，太盟投资集团（PAG）与大连万达商管集团（以下简称万达商管）共同宣布签署新投资协议。太盟投资集团将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经万达商管赎回后，对珠海万达商业管理集团（以下简称珠海万达商管）再投资。

据悉，现有投资人于2021年8月对珠海万达商管的投资额约为380亿元人民币，其中太盟投资集团的投资额约为28亿美元（约180亿元人民币），现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。按照新协议，万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟投资集团等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。就上市问题，新投资将不再设置对赌协议。

这也意味着，在距离最后上市时间还剩18天，万达商管的对赌压力基本消除。

值得注意的是，本次投资也是一次债务重组。为此，万达也付出了一定比例的股权代价。

图源：万达集团官网

以股权换取投资人同意

对于万达商管而言，时至2023年底，最大的压力就是上市对赌期限的到来。

2021年8月，万达商管与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、太盟投资集团等22家机构投资人签订对赌协议，上述投资人对珠海万达商管的投资额约为380亿元人民币，其中太盟的投资额约为28亿美元（约180亿元人民币）。

按照对赌协议的内容，如果珠海万达商管在2023年底前未能完成上市工作，万达商管有义务向上述投资者回购股份，回购金额逾300亿元。

根据太盟投资集团与万达商管最新签订的协议，在2021年的投资赎回期满时，需经万达商管赎回后，太盟投资集团才将联合其他投资者对珠海万达商管再投资。

据公开资料，太盟投资集团是一家专注于亚洲的私市股权投资公司，业务板块包括私市股权、不动产及信贷与市场的投资。太盟投资集团超过300名投资专业人士分布在全球的15个办事处，为全球近300家机构基金投资者管理着超过550亿美元的资产。

一位业内人士向每经记者分析指出，此前珠海万达商管以每股25元的Pre-IPO价格筹集了380亿元，按照对赌协议，万达商管不但要赎回380亿元，还需要支付12%的利息。这笔赎回金额，一种方式是以现金支付，另一种方式就是股权置换。从目前的情况来看，万达采用股权置换方式的可能性较大。

此次协议签订后，珠海万达商管由万达商管持股40%，是单一最大股东；太盟投资集团等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。

根据6月28日更新的招股书，珠海万达商管目前由万达商管、珠海万赢、银川万达、董事会及高级管理人员，以及投资者，分别持有约69.99%、8.83%、0.01%、0.02%，以及21.17%股权。其中，珠海万赢、银川万达又是万达商管的全资子公司。据此，万达商管合计持有珠海万达约78.83%的股份。

这也意味着，万达商管以股权置换方式获得了投资者同意。不过，太盟投资集团及其他机构投资者的具体持股比例目前尚未可知。

针对此次新协议的签订，万达商管方面表示，将与太盟投资集团等重要股东一起，进一步优化公司法人治理，保持管理团队稳定，共同支持公司的长远发展。新协议也体现出投资者对珠海万达商管增长潜力的高度肯定，及对其经营能力的高度认可。

图片来源：每日经济新闻资料图

自上述现有投资人2021年入资以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。2021年税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增率约34%。过去三年，珠海万达商管共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。

截至今年11月，珠海万达商管运营管理494个大型商业中心，其中290个为大连万达旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。过去两年中，珠海万达商管管理的商业中心数量从417家增长到494家，平均年增长率约为9%。以管理的商业面积计，珠海万达商管现为全球最大的商业管理公司。

甩卖“资产包”之外项目盘活现金流

事实上，今年以来，为盘活现金流，万达集团已多次甩卖旗下资产。

今年7月23日，王健林将北京电影（SZ002739，股价12.45元，市值271.33亿元）的控股股东北京万达投资有限公司49%股权以22.62亿元转让给了上海儒意投资管理有限公司（以下简称上海儒意）。

12月6日，万达电影再次公告，实际控制人王健林拟将其持有的北京万达投资有限公司51%股权转让予上海儒意。

图片来源：万达电影公告

同日，据澎湃新闻，珠海万达商管在和投资人沟通的过程中透露，万达集团拟出售旗下位于一二线城市的万达广场以换取流动资金，正在与险资机构洽谈。

而今年以来，出售万达广场已不是第一次。最近一次是在今年10月8日，彼时，广西合浦万达广场被出售给广西北海当地房企合浦旺和房地产有限公司。公开信息显示，2021年4月，万达广场进驻北海合浦，2022年1月项目正式开业，合浦万达广场也成为万达在广西布局的首个县域万达广场。

就在该项目转让的一周前，万达商管刚刚将其在上海的项目——上海万达广场置业有限公司100%股权进行了转让。企查查显示，9月28日，上海万达广场置业有限公司发生工商变更，原全资股东万达商管退出，新增上海家昇管理咨询合伙企业（有限合伙）、芜湖浦煜股权投资合伙企业（有限合伙），同时法定代表人由张晶变更为丰顺，主要人员也均发生变更。

而上海家昇管理咨询合伙企业由大家投资控股有限责任公司持股90.91%，大家人寿保险股份有限公司间接持股。

上海周浦万达广场也是大家保险今年接手的第四个万达广场。今年5月，大家保险就从万达商管手中接过了上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场三个项目。此外，中国华融则接盘了武汉新汉街万达广场项目。

每经记者梳理珠海万达商管招股书了解到，上述项目主体公司并未包含在其上市管理资产项目内。如上海周浦万达广场项目公司上海万达广场置业有限公司并未出现在招股书中，而是出现了一家名为上海万达广场商业管理有限公司的公司。