不是天河买不起，而是海珠更有吸引力！

曾几何时，宇宙中心天河作为广州置业者普遍的终极信仰，是不少人眼中的yyds。

不过，这几年海珠急起直追，像琶洲南TOD这类型的流量红盘频繁刷屏，更是成为大家心目中的小甜甜。

对于改善买家而言，或许并不是天河买不起，而是海珠似乎更有吸引力。

01

特立独行的海珠楼市

数据这玩意，最能反映当下市场情况。

据广州中原研究发展部数据，11月广州新房网签4817宗，环比下跌26%，但同比上升了20%，市场表现虽平淡，但仍有波澜。

今天要说的波澜就是黄埔、海珠在淡市中去化周期明显缩短，分别13.6个月、13.8个月，全市最短。

其中黄埔主要是9·20新政的刺激作用明显，海珠又是什么原因？

KK盘点了一下海珠目前在售的一手住宅楼盘，乍看有21个项目数量不少，但实际上像琶洲樾这类体量不大的楼盘，其实已经进入清盘阶段，货量不多。

实际上库存面积仅有38.44万㎡，除去越秀区之外全市最少。

从在售楼盘产品面积段来看，7个项目有建面100㎡以下的刚需户型，其余项目基本都以大面积改善户型为主，分摊到套数上就更少了。

而且，除了少数几个重新盘活的历史项目之外，海珠住宅楼盘起价普遍都在7万/㎡左右，部分单价甚至在10万上下，总价门槛高仍能保持相对短的去化周期，说明购买力不弱。

相反，天河目前的供货主要集中在东部，产品户型刚需、改善、大平层都有，单价跨度也从5万+至9万不等。

为什么明显段位更高的海珠却卷赢选择更丰富的天河？

一方面，近几年入市的新项目普遍都在提高实用率方面做文章，另一方面还和楼盘总体紧贴各板块实际不无关系。

比如泛琶洲板块的几个楼盘，共同点都是有地铁加持，而琶洲南TOD、琶洲樾的优势还在于紧邻琶洲西区商务区，直接面向高净值人群，所以主力产品都偏向高端改善。

△琶洲南TOD

至于广州地铁地产珑璟台、保利湖光悦色，主要是多了临近海珠湿地公园这一生态王牌，同时又距离琶洲核心不远，可以承接一波对环境要求较高的购买力。

△保利湖光悦色

当然，作为市中心唯一的岛区，海珠的江景资源也来得比其它区要丰富一些。

像南洲板块的中海映澜台、中国铁建西派粤府，滨江板块的越秀滨江樾，广纸板块的江湾和樾等，都以江景为卖点。

而同板块不同楼盘在产品面积段上也有错位，比如中海映澜台主打200+㎡大平层，距离不到2公里的中国铁建西派粤府把主力户型控制在120-140㎡，各自美丽。

△中国铁建西派粤府

罕见地有建面100㎡以下刚需户型的楼盘，主要分布在江燕路、宝岗、江南西这些海珠老城区地段。

原因也不难理解，这些地段长期以来一手住宅供应都较少，周边大量的老破小意味有潜在的就近置换需求。

这些楼盘还有一个共通点，体量本身不会很大，但胜在周边都是现成的成熟配套，主打一个高性价比。

△中旅天宸府 图片来源网络

02

又有网红新盘，正摩拳擦掌

KK翻查了一下数据，去年至今，海珠共成交了6宗涉宅用地，当中有一半已转化入市。

对于在新一年有置业计划，而且还想要一些新鲜感的家人们，接下来即将亮相的几个全新项目，不妨多加留意。

无他，主要是广州计容新规落地之后，这些新项目基本都会利用新规设计产品，大阳台、加高层高有望成标配，分分钟亮瞎眼。

（详情可回顾）

比如日前公布设计方案的赤沙车辆段二期地块项目，即琶洲南TOD二期，总占地16.6万㎡、总建面约42万㎡。

这体量不算小，但只有其中1-9栋为住宅，15-24层高，并配套9班幼儿园、托儿所。

△赤沙车辆段二期地块项目设计方案

占大头的还是商务办公物业（上图红色），现有规划将以创新产业形态为主，承接琶洲总部经济南拓。

虽然教育配套只有幼儿园和托儿所，但如无意外应该会共享一期的九年一贯制学校，而且二期还更靠近地铁12号线七星岗站（在建，暂定名），优势更明显。

△琶洲南TOD

近期被cue的最多的，还要数中海上涌项目。

按照日前曝光资料，中海上涌项目对外销售的商品住宅包含15栋塔楼+板楼，产品建面约128-142-161-188-270㎡，最大户型一线临河涌。

△中海上涌项目最新设计方案

它最大的亮点，还是利用了计容新规做了超大阳台，其中建面约270㎡户型做了市面少见的“别墅平层化”，利用次套和客厅之间空间打造超大空中花园。

△中海上涌项目建面约270㎡户型图

另外，它还是地铁11号线上涌站（在建）上盖，西侧教育用地还规划引进18班小学+72班完全中学，周边还有现成的海珠万达、合生广场等商业，拿捏住了买家的需求。

（详情可回顾）

至于保利东方红项目，目前也已在施工建设中，明年入市。

该项目的优势在于，本身配建24班小学，教育确定性强。

而且步行可达广佛线、11号线交汇的燕岗站，适合依靠地铁通勤的买家。

△保利东方红项目组团布局示意图 来源网络

03

取消限地价，新靓地来搅局

11月底，广州土拍正式取消限地价，海珠也在今年最后一批拟供应宅地中狠狠甩出了琶洲西区、新滘西路北侧地块。

琶洲西区AH040331地块就在琶洲樾西侧，占地仅23725㎡，计容建面30000㎡，起拍总价14.3亿，约合47670元/㎡。

别看地块体量不大，有琶洲樾和琶洲南TOD的珠玉在前，加上位置更靠近18号线磨碟沙站，很可能会以高溢价成交。

新滘西路北侧地块，原计划10月19日出让，后因故终止出让，此次重新挂牌，起拍总价调整为19.8325亿，下调了1亿，起拍楼面地价约37056元/㎡。

和保利东方红项目一样，它也属于工业大道沿线，且两者直线相距不到1公里，是潜在的竞争对手。

相比实际楼面地价约40076元/㎡的东方红项目，新滘西路北侧地块的地价算比较低，能吸引房企报名出手。

两宗用地都计划在12月29日出让，在取消限地价的大环境下，到底能激气多大的波澜，值得关注。