山东
鲁法案例【2023】674
（图源网络 侵删）
案情简介
王某、阚某（卖方）与秦某、季某（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定购房款2850000元及付款条件、违约责任等。上述合同手写部分除签名外均为中介公司的员工谢某所写。同日，阚某将房屋产权证暂放中介公司保管并收到秦某的购房定金20000元。秦某、季某支付房屋首付款480000元后进行了房屋过户登记，将房屋的产权登记在秦某名下。后秦某、季某一直以“未交付子母车位”为由未付剩余房款。另查明，王某与阚某签订的《房屋买卖合同》中并未写明车位是否为子母车位。后阚某以季某、秦某不支付房屋尾款为由诉至法院，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求将涉案房屋不动产权登记变更至其名下，并支付违约金等费用。
法院审理
案件焦点为：双务合同中未履行合同主义务能否行使不安抗辩权，房屋已过户至购买方名下时，购买方能否以未交付“子母车位”为由拒绝支付购房尾款。
法院经审理认为：阚某与秦某、季某签订的《房屋买卖合同》合法有效。秦某、季某未按约定支付剩余房款2350000元，该房款数额巨大且占房款的大部分，致使阚某合同目的无法实现，其行为构成根本违约，阚某有权要求解除涉案合同，予以支持。涉案房屋的原始状态并非登记在阚某名下，而是登记在王某名下，故对阚某要求将涉案房屋过户至其名下的请求，不予支持。关于违约金，阚某损失主要是利息损失，其主张的违约金过高，本院确认违约金以2350000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。秦某、季某不服上述判决，向日照中院提起上诉。日照中院经审理同意一审法院的裁判意见，裁定驳回上诉，维持原判。
法官说法
一、房屋买卖合同作为双务合同，其合同对价关系中待给付义务上具有牵连性
在房屋买卖合同中，房屋的面积、装修状态以及附带的车位及储藏室，很容易形成约定不明的情形。交易中会出现中介夸大其词的现象，而当事人又未实际考察到位，容易产生信息失真。近年来，各家庭对于车位的需求愈发旺盛，在签合同时便出现了“子母车位”、“双车位”的约定，但实际交付时却发现并不存在，就会出现购买方在交付房屋和过户登记后因此而拒付购房尾款的现象。常理而言，首付款一般仅占购房款中的小比例数额，而尾款是绝大比例数额。交付房屋并配合办理过户登记是出卖人最基础、最主要的义务，而支付购房首付款及余款是购房人最基础、最主要的义务。
二、房屋买卖合同中先履行抗辩权与不安抗辩权的冲突
在房屋买卖合同中，常规来说都是购买人先交定金，再按约定交纳首付款，最后是交纳尾款，出卖人交付房屋并配合办理过户登记手续。首付款的交付时间大部分是明确具体的时间，但尾款大部分是需要办理贷款手续的，合同中经常会出现“贷款批办下来30日内支付……”或“房产余款于办理完银行贷款业务后一次性付清”等约定，所以以上条件确实增加了合同的履行程序和风险。
出卖人签订合同的根本目的是为了获得购房款。购房人支付购房款的义务与购买人交付房屋并过户登记的义务属于对待给付义务。购买人仅交付首付款，而拒不支付占总房款绝大部分的剩余房款导致合同目的不能实现，其行为构成根本性违约，应该承担违约责任。而此时出卖人因签订合同的目的无法实现，其可行使先履行抗辩权，要求解除合同并要求对方承担违约责任。而关于购房人主张房屋附带车位应系“子母车位”，出卖人构成违约的问题，购买人亦可以与出卖人协商解除双方的房屋买卖合同，或者也可以主张继续履行房屋买卖合同并向出卖人主张未交付“子母车位”的违约责任。但如出卖人不同意解除合同，要求继续履行房屋买卖合同，但在房屋已过户至购买人名下的情况下，购买人要求出卖人承担交付“子母车位的义务”与其承担的主要房款的支付义务并不对等，不符合不安抗辩权的适用情形，亦不能支持其请求。
本案旨在处理房屋买卖合同时，二手房买卖合同中房屋已过户至购买方名下，其不得以未交付“子母车位”为由拒绝支付购房尾款。
转自：山东高法
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