城南改善盘都在薅，大源换房人最后买了哪里？

文／成都商报-红星新闻记者 谢雯

这是站在位于天府二街大源板块的建发·鹭洲里，俯拍下的一张照片。

不到100米的范围内，竟聚集了7个开发商的外展点，从以建发、龙湖为代表的品牌城市展厅，到华发华润·阅天府、越秀·湖与白、麓湖·西派臻境等市面上的全新项目。

天府二街大源的建发·鹭洲里矗立7家开发商外展点

众所周知，房企的外展点承载着扩大销售半径，“让客户感觉与产品距离更近”的功能。

7家品牌房企不约而同地将外展点设置在大源，这一壮观场景连其中一项目负责人都忍不住笑称：“感觉大源的业主都要被开发商‘薅秃’了”。

“薅秃”背后

3762户业主正想搬离高密的大源

开发商们，究竟在“薅”什么？

2006年，“大源村”仍是成都众多村落中的一个。彼时，高新区的建设开始推进，华润和中海相继入驻。

随后，保利、建发、嘉里、复地等品牌房企蜂拥而至；同时，地铁1号线在2010年开通；成都七中开始动工；伊藤择址天府二街开设分店；对标纽约中央公园的大源中央公园开始动工；元华路摇身一变升级成为城市级主干道剑南大道……

大源中央公园

大源，就此开启了裂变。17年后的大源，A面是发展高度成熟的区域，接纳了那个时期无数的新成都人；B面这是开发商们看到的那一面：

从2007年中海·兰庭和华润·凤凰城开盘算起，到大源核心区在2014年接近“满载”，大源板块多数项目的房龄已超过10年；且从20多岁的新成都人到成家立业，家庭结构的变化让越来越多的业主到了置换改善的阶段——贝壳找房APP上数据显示，截至12月11日，搜索“大源”，有3766套二手房源挂牌。

图据：贝壳APP

对比几乎同时期启动建设，共有1017套挂牌房源的攀成钢板块，大源的挂牌量是后者的约3.7倍。

如果了解楼市政策演变的脉络，就自然清楚大源板块兴起背后，有当年“90/70”的政策以及高容积率的限制。以至梳理这些项目，都看到两个明显的特征——

刚需为主：几乎所有的楼盘都是当时“90/70”政策下的产品，二手房最大户型区间也就是在建面约140-160 m²；

高密为主：华润·凤凰城容积率约4.5，建发·天府鹭洲里容积率约4.3，中海·兰庭和雅颂居容积率约4.2……倘若再算上彼时的赠送、“偷面积”等，不少小区的真实容积率或已超过5.0。再大的户型都是T4以上，和现代市面上板楼为主相比，舒适度已不可同日而语。

高密度的大源

从最基础的改善居住面积，到改善生活方式，开始不甘于大源的拥挤，这便是开发商所认为的，大源业主亟待改善的核心原因。

在9月西派善成的发布会现场，一位购房者让记者印象极为深刻。面对记者的问题：“会觉得800万的总价贵吗？”时，这位购房者斩钉截铁地回答道：“卖掉现在的房子，月供在可承受的范围之内。”

这与多家想要“薅”大源客户的房企，谈到的客户情况基本一致：二手房价在整个城南属于第一梯队，置换的可行性大。

贝壳找房APP显示，11月大源板块的二手房成交均价约在33000元/m²左右，其中总价300万元以上的房源占比约49.5%，200-300万的房源占比约30.5%。

这也就意味着，大源板块近8成的二手房成交总价在200万元+。以现有的购房政策来看，无论是首付2成还是首付4成，可选择面较大。

从300万到800万

改善项目都在“薅”大源

这也是为什么在建发·鹭洲里，7个展点的项目来自新川、麓湖公园区、怡心湖等多个板块。那对于有意改善的大源业主们来说，该如何选择？

以下是发哥梳理出的城南目前供货现状：

大源西板块：总价650万元+

大源核心区供应走向尾声后，大源西是地理位置上距离最近的一个区域。今年下半年，2个新项目率先入市，其中城投置地·天府锦上锦均价32887元/m²，西派善成均价37473元/m²，两个项目总价都在650万元+。

城投置地·天府锦上锦效果图

明年，还将有交投51亩和远达141亩地块入市。从此前远达141亩公布的规划来看，将有4F的叠拼、13-17F的2T2户小高层与25F的2T3户高层；交投51亩则包含18F中高层和21-26F高层产品。

根据两宗土地的清水限价来看，未来取证总价或都在600万元+。

新川板块：总价400万元+

新川板块规划平均容积率仅约1.4，住宅用地的容积率大多在2.0-2.5，成为目前大源业主们一重要选择。目前，新川板块均价基本都在3万元/㎡以上，总价400万元+。

在售项目中，中海·新川华府均价约30957元/㎡、招商·新川臻境均价约33428元/㎡、新川印均价约34178元/㎡。

招商·新川臻境实景示范区

此外，新川今年8月拍出的保利地块，清水限价已来到34000元/㎡，和大源西相比，置换到新川，同样仍在高新区范围之内，但总价门槛更低。

怡心湖板块：总价300万元左右

总价约300万元左右的怡心湖板块，被认作是麓湖板块的“平替”，也是总价预算在300-400万元大源客户，另一个可选择的区域。

在售项目中，保利·怡心和颂在售均价约280万元/套，新希望·锦麟湖院总价约在340万元/套左右，后序还将有成都缦云、越秀·湖与白等全新项目入市。

越秀·湖与白意境创想图

对于大源的业主来说，将现在手头100㎡左右的小户型卖掉，几乎可以不增加月供负担到怡心湖平换一个140㎡左右的四房，需要付出的代价是更远的通勤距离和短期之内再次见证和等待一个新区域从0到1成熟的过程。

而如果要增加预算，怡心湖目前也有一些170㎡以上、总价400万+的产品出现。大源这么一个改善客群的富矿，几乎没有任何一个开发商会忽略。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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