三只仓储物流REITs获批 ESR、宝湾、深国际如愿半只脚踏进C-REITs

观点网 临近年末，基础设施公募REITs扩容的脚步仍在加速推进。

12月8日，中国证监会和沪深交易所官网显示，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”）、华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏深国际REIT”）和华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金（简称“华泰宝湾物流REIT”）等3只产品正式获交易所受理。

上述3只REITs均为仓储物流类型，除这三只REITs之外，目前还有包括嘉实物美消费公募REITs、易方达广州开发区高新产业园REITs、招商基金招商公路高速公路REITs等在内10只产品正在审批中。

截至目前，沪深两市已发行的公募REITs达到29只，类型涵盖高速公路、产业园区、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、生态环保等，其中仓储物流类的已有中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT和嘉实京东REIT。

ESR资产底色

中航易商仓储物流REIT原始权益人ESR集团（易商），是专注于亚太区的领先综合物流地产平台，在国内18个城市拥有超过370万平方米的开发项目储备。

早在去年12月，ESR就公告表示，透过公开募集基础设施证券投资基金将位于江苏省昆山市的三个高标准物流项目在上交所上市。

不同于住宅、写字楼、酒店等其他不动产类别可以通过销售迅速实现资金回笼，物流地产资金回收周期一般较为漫长，经营性收入基本来自物流仓储设施租金。于是通过发行REITs，物流地产商往往能实现资金快速回笼。

据了解，最先将REIT模式用于物流地产的正是普洛斯。1999年，普洛斯成立了第一只私募基金Prologis European Fund（普洛斯欧洲基金），向19位机构投资者募集10亿欧元，该基金主要用于收购普洛斯手中的物流地产。

收购后，普洛斯不再控股这部分资产，但仍担任物业的管理人，并负责物流地产的长期运营并收取管理费。普洛斯作为基金的发起人和一般合伙人，还能从中赚取基金管理费以及业绩提成。

2021年6月，国内首批9单公募基础设施REITs完成资金募集并上市，其中就包括中金普洛斯REIT，发行规模58.35亿元，基础设施资产由分布于京津冀、长三角及大湾区的7个仓储物流园组成，建筑面积合计约70.5万平米。

2021年11月，中金普洛斯REIT完成2021年度第一次2.06亿元的分红，再于去年4月、9月完成了2022年度第一次、第二次分红。截至2022年末，中金普洛斯REIT营收约3.58亿元，可供分配金额约2.66亿元。

经过一年准备，随着中航易商仓储物流REIT正式获受理，意味着ESR已如愿半只脚踏进C-REITs大门。如果成功发行，ESR将能获得较好的资本利得，提升公司的流动性与现金储备，并大大提升公司的迭代投资能力。

中航易商仓储物流REIT拟发行规模约28.75亿元，2024年起未来两年预测的可供分配金额分别为1.25亿元和1.28亿元，现金流年化分派率分别为4.36%和4.46%。

底层资产为富莱德昆山物流园（一期、二期、三期），总占地面积合计约41万平方米，建筑面积合计约43万平方米，可租赁面积约38万平方米。截至2023年6月30日，基础设施资产估值约28.7亿元，平均估值单价约6720元/平方米。

该物流园均位于长三角核心区域，坐落于江苏省苏州市昆山市花桥经济开发区。其中富莱德昆山物流园三期自2018年2月投入运营，是中国华东地区第一座4层大跨重载物流仓库，也是目前中国华东地区最高的物流仓库，在同区域属于地标型高标库项目。

截至2023年11月1日，项目整体出租率为89.49%，现行有效的租赁协议的租赁年期在1年内的租约占总租约面积的12.63%，租赁年期在1-3年(含1年)的租约占总租约面积的20.71%，租赁年期在3-5年(含3年)的租约占总租约面积的10.28%，租赁年期在5年以上(含5年)的租约占总租约面积的56.37%。

物流仓储前景

有观点认为，仓储物流公募REITs再次迎新，有助于盘活存量仓储物流资产，带动增量仓储物流资产投资。

近年来，受到经济发展、贸易增长等推动，中国物流仓储市场持续高速发展。十四五期间，国家物流枢纽的建设以及2022年全国统一大市场的提出，为物流仓储行业带来新的机遇。

前瞻研究院数据显示，从社会物流总额来看，近年来我国物流总额持续增长。2018年，我国物流总额仅为283.1万亿元，而2022年，该数值增长至347.6万亿元，同比增速为3.70%。2023年1至8月，我国物流总额为216.4万亿元，同比增长4.8%。

物联云仓数字研究院数据显示，我国人均仓储面积与发达国家相比仍存在较大差距。人均仓储物流设施库存仅为0.7平方米，是美国人均面积的18.4%，日本人均面积的17.5%，我国仓储物流行业整体仍处发展期。

REITs项目的发行对于加快我国仓储物流园区建设，扩大优质物流服务供给，打造低成本、高效率的全国性物流服务网络方面有着重要意义。

除ESR之外，本次获受理的另外两只仓储物流REIT项目发起人也均是仓储物流类的标杆性企业，均具有较为充足的资产储备。

资料显示，宝湾物流是由深圳市新南山控股（集团）股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司联合打造的高端物流投资平台。作为国资物流园运营商的代表，宝湾物流已在中国40多个城市战略性布局并持有80余座高端综合物流园区，运营、在建及规划的物流园区总面积超过960万平方米。

华泰宝湾物流REIT初始投资的基础设施项目包括四个子项目，分别为天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园，总建筑面积41.5万平方米。根据戴德梁行出具的拟购入基础设施资产评估报告，截至2023年9月30日，4个基础设施资产估值合计18.49亿元，平均估值单价4459元/平方米。

华夏深国际REIT的原始权益人为深圳市深国际物流发展有限公司，是深圳市属直管企业中唯一一家整体境外上市公司，也是深圳唯一一家以交通物流为主业的国有骨干企业。

截至2023年6月末，深国际在全国近40个物流节点城市实现布局，管理及经营共34个物流项目，规划的土地面积合计超过1000万平方米，其中已获取经营权的土地面积约853万平方米，已运营面积约453万平方米。

华夏深国际REIT底层资产包括杭州一期项目和贵州项目，合计产权建筑面积35.5万平方米，总估值16.05亿元。具体来看，杭州一期项目公司持有的位于杭州市钱塘新区纬二路399号， 土地用途为工业用地；贵州项目公司持有的位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇谷脚社区，土地用途为仓储用地。

谈及此次发行公募REITs，深国际表示，拟将约90%净回收资金用于大湾区和长江经济带的高标仓储项目的投资建设，预计将带来仓储物流增量投资约10亿元。

宝湾物流也谈到，此次REITs回收资金，将用于宝湾物流在全国重点物流节点城市的战略化、规模化布局。