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今年房东卖老破小格外的难

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最先让我有这感觉的是身边一位正在卖房的房东

她的房子在宝山淞宝,50平左右两房,典型的外环上车盘

说实话她的房子还可以,三楼、双南户型、一梯四户、1公里内地铁3号线淞滨路站

而且去年家门口还新建了新房小区,一下就改善了小区入口界面



我印象里这样的房子虽然不是什么大几百万房子,但区域内一定是上车刚需的首选

但就是这样的房子今年十月挂牌开始至今,前后五组客户,192万挂牌、客户出价150万,她跟我说这个画面真是她万万没想到的

而她也不是周边老破小房东的个例,她隔壁邻居今年上半年挂出来的,现在还挂着呢,价格一降再降

别说成交,连看房的人她都觉得是中介虚拟来试探价格的,因为一个客户的面都没见着

带着这个疑惑我做了市调,这样的画面越问越多

行情下行的画面我们并不陌生,但老破小的行情似乎还在行情水平线之下

01

看房的人都在少,但老破小格外少

印象最深的一个案例是一位大宁北的房东

TA手里有两套房今年四五月挂出,一套1000万左右、另一套350万左右,典型的老破小

两套房子我看了下户型和周边配套,都没有硬伤,都属于市场上行情好的时候可以正常走掉,行情差点降降价也可以走掉的产品

两套房几乎前后脚挂出,从上半年挂到下半年10月,1000万的房子卖掉了、350万的价格已经降的惨不忍睹,但依然在挂

更有意思的是他们的带看情况

上半年1000万房子1个月差不多3组带看,进入下半年差不多1个月2-3组,9月又是3组,10月又回到2-3组

350万房子刚挂出来的时候是四月底,还有点三月的余热,刚挂出来那周就有4组带看,后面开始冷淡,9月有1组带看,后面至今1组带看都没有

房东跟我说客户就跟蒸发了一样,他过去也卖过两次房子,还没见过客户消失的这么无迹可寻

带着这个疑问我去问了门店里的中介,他们对这类情况的了解应该更加“面”状

杨浦&虹口交界处的链家小哥说,他手上的1000万以上挂牌的房东基本来自瑞虹新城一期、二期、四期、五期

上半年看这个价段房子的客户差不多4-5组/月,下半年平均下来每月也有3组

而他附近300万左右小区像大连小区、鞍山某村等的带看变化比较大

上半年这个价段的客户差不多也是4-5组/月,尤其是4月之前每周有7-8组客户,几乎是1天1组

但下半年这个价段客户每周能有2组就很不错

就是1000万总价段的房子的客群相对稳定

但老破小客户的变化就是断崖式下跌,没人来看,自然也没人买

这样的情况比较普遍,中间可能会有点状不同,比如虹口这几天刚刚确定的拆迁,所以会有一部分持币待购的动迁户冲进周边市场,可能会覆盖到300万房源

但更大范围看,全市老破小集中度比较高的区域

像杨浦、大宁北、普陀环球港附近,以及外环线上老破小集中的板块,哪怕是静安&徐汇交界的老破小们,都有遇到类似的情况

带看客户少,最后集中表现出来的数据就是,成交的下滑幅度



300万的成交总量还是高的,毕竟市场供应主体就是300万左右房源

但下滑幅度来看,300万左右房源远远高于1000万价段的

02

让我最没想到的是谈价空间

这也是我想写这篇文字的最大原因

往年我们看到的议价空间都是大标的高过小标的,大标的涨的快跌的也多,小标的涨不过大标的,但跌幅也是相对更小的

但今年不是

最开始感觉异样也是从宝山朋友那里,挂牌192万的房子,前后五个客户,先后出过两个价格,160万和150万

五六年没关注楼市的朋友有点惊:现在砍价都这个幅度么

160万相当于16%的砍幅,如果是1000万总价这就是张口160万的砍价空间

中介给到我的市场反馈也是如此

静安寺这边的老破小中介最近看到的价格都是五六年前的价格

他们喜欢用单价来衡量价格回归年份,低于10万/平差不多三年前价位,低于9万/平就是五六年前价格

杨浦链家中介小哥跟我说,杨浦二手做了十年,眼前的这个议价空间也是之前没见过的,除非急售已经降到位的房源

否则一般挂牌老破小的议价空间已经来到10%-15%,而千万总价房源议价空间也高,但也差不多在8%-10%左右

接下来去问的虹口、大宁北、普陀环球港附近、浦东三林、闵行莘庄,答案都如出一辙

静安寺我看到的两个成交案例,延平路461弄4楼35平一室户最后一次挂牌288万,低于市场价10万左右,今年9月成交价264万,让价8%

这几天马路对过的延平路小区同样35平一室户还是3楼,最后一次挂牌价好像是280万,最后成交价250万左右,哪怕距离最后一次挂牌也让价10%

这两套房子如果对比刚开始挂牌的价格,基本让价13%朝上

这个降价幅度远高于周边1000万房源,甚至高于周边500万+房源

其实这个数字我并不陌生,上个月当我看到链家全市议价空间统计数据的时候就惊讶过一次

链家将自己今年成交过的房源,他们的最后一次挂牌价和最后成交价之间的议价空间做了个统计



500万以内标的房源的议价空间居然高过500万-1000万、甚至高过1000万-2000万的

所以当我看着前面那些真实议价案例的时候,既陌生又熟悉

数字层面的没见过,换算到实际场景里就是一套一套老破小价格的不堪一击

03

不瞒各位今年踩盘所听所见都有不同

所以今年我第一次听说原来跟房东议价也可以成为KPI

中介业绩考核的KPI,青浦中介小哥跟我说每个礼拜至少跟每位业主打2次电话议价,他们每周要议5套房子,每套房子都要降价2%-3%以上

今天议不下来,后天议,后天议不下来,换着房子打,如果房东就是不降价,维持自己愿意的价格,中介就不推

没办法,你的价格降不下来,房子别说买,看都没人看

老破小相比往年几乎没有可挑选客源

能挑选付款周期的房子几乎都是老破小中的凤毛麟角

基本上能遇到二套客户就很好,首套客户也非常不错

大概率还会碰到付款周期拉长客户,比如现在下定的,但是半年后再过户的

宝山房东盆友遇到的更夸张,她正在考虑一位社保未满五年客户



成交条件也变了,一般情况房东更多要的是到手价,就是税费、中介费更多摊下家头上

现在不少成交订单,税费、中介费各付,甚至房东会更多承担中介费

甚至我还看到了二手房东为了吸引中介带看,中介每带看一次就发红包...



市场偏向买方市场,这些都不足为奇,不过都是这几年的新鲜事

04

我有想过这背后是为什么

老破小难卖这件事我能想到,但议价空间跑赢高总价段是我没想到的

也就是说我们说过的老破小在当下行情里更难更难

背后什么原因呢,除了我们想当然的行情里的几个原因,我们来看几个具体数字

首先今年二手挂牌是真的非常非常多

一个3月、一个9月,都是新增房源高发期,我们以挂牌市占率70%的链家后台房源为例

今年3月、9月的新增房源达到史无前例的4.2万套,直接带着链家全网(前端展示+后台库存)突破14万套,又突破16万套

我们来看看多出来的都是怎样的房子,我们以链家杨浦区房源库为例

杨浦区全部房源8389套,但其中光200-500万房源就有4733套,占比56%,但500-800万只有1443套,占比17%



虹口区全部房源4448套,但其中200-500万房源2259套,占比50%,500-800万,903套房源,占比20%



也就是说16万套总库存里,多的是小标的房子

更多的挂牌,却没有更多的客户



©全国房价行情网,上海二手挂牌市场

所以小标的房东承受着比其他价段更为激烈竞争

这也是为什么今年我们会发现往年不会出房源的小区出房源了,往年挂5套就很高的小区今年挂出15套

就算客群没有减少,同样数量的客群也正在面对更多房源选择,从带看到成交,所有小户型都需要均摊所有机会

所以知道你的带看去哪了么,顺便我们也会知道为什么今年的成交更难

05

今年可能是上海老破小市场的一个转折

越是这样的市场越是考验,考验的地段、产品、配套

行情普涨的时候所有房子都有优点,行情冷静的时候所有房子滤镜都消失

这时候房子正在回归真正的居住属性,户型差、配套差的房子都在议价环节摆在桌面上,所有交易都在为真实价值买单

今年我们看到了一些以往老破小不曾体现的市场变化

议价空间这件事看似行情之下,但当他跑赢更高总价的时候,这种反常值得被重点关注

大概率这就是老破小产品的一次市场转身



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