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龙湖提前还贷,凭的是什么?

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地产公司对债务的处理,目前基本上是延期的多,实在不行就官宣暴雷,而提前偿还着实不多了,尤其民营房企。不过民营房企硕果仅存的龙湖近期就在做这样的事情,在11月下旬,龙湖集团提前偿还了约20亿港元2024年1月2日到期的银团贷款,该银团贷款总额153亿港元,剩余约20亿港元的余额将于本月提前偿还。


看来龙湖的资金还是不错的,根据相关资料,龙湖2027年前已经没有美元债,明年的到期的债务约230亿元左右,其中110亿元为境内债券(包括回售权),120亿元为开发贷。

从龙湖今年的销售数据和还债情况来看,应该不会出现什么债务问题,从地产开发来看,目前龙湖的各个项目也都是正常的,虽然有不少供应商抱怨龙湖回款很慢,拖欠很严重,我有个同学就跟龙湖在质保金上有诉讼,不过好的方面是,慢是慢些,但最后还是可以拿到的。

龙湖的资金情况为什么要比很多民营房企好很多,应该也跟其商业项目龙湖天街很有关系,我之前分析过,为什么民营房企中有商业板块的公司仍旧不暴雷或者暴雷很晚,大体跟这个也有关系,甚至公司的目前状况也跟商业项目的定位正相关,从商业项目的档次排序,龙湖天街名列榜首,其后万达、新城、中骏、宝龙,看看市场上它们的表现也差不多这个排序。

有商业物业的好处一方面为集团提供源源不断的租金收入,龙湖天街年租金收入100亿左右,加上长租公寓20亿,这都是非常稳定的收入,且龙湖天街的出租率长期99%以上,这样的出租率也使得预期的租金收入都有保证,这是龙湖对还债不担心的最大底气。

租金收入是一个方面,商业物业的抵押是获取资金的一个重要来源,龙湖相关人士介绍,龙湖能做的经营性物业贷接近900亿元,目前做的额度约400亿元,仍旧有很大的空间可以操作。而且,实在不行商业物业还可以卖,就像万达一样,目前正在卖万达广场求生,不过龙湖还没有到这步,而且随着疫情之后消费的复苏,商业物业的价值是比较稳定甚至升值的,这跟目前住宅物业普遍下跌不太一样。

不过龙湖的问题也是地产行业每个房企尤其民营房企都面临的问题,随着中国楼市的开发面积大幅减少,公司拿地的大幅减少,很难保持目前的规模,在这样的情况下如何保持公司持续发展,目前看到的应该有两方面,一方面是龙湖在天街上的轻资产操盘,这样天街的开张速度要较之前快很多;另一个则是龙智造,也就是龙湖的代建,虽然龙湖的代建并没有像旭辉那种大张旗鼓的宣传,但听闻进展还是相当不错的。

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