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深圳房价,终于出现了全市普跌!

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  这个时代,瞬息万变,深圳楼市仿佛一夜之间回到了2008年。

  开发商为缓解资金压力,新房降价遍地花开,有些项目还不惜冒着随时有可能被叫停的风险搞低首付,希望能以此带动销售。

  正在卖房中的业主,其心态也很崩溃,普遍被买家提着屠龙刀砍价,很多业主最后都是割肉出货。

  就平均跌幅而言,深圳这一轮房价的下跌,甚至超过了2008年。

  01

  乐有家披露的数据显示,今年11月份,深圳已经有78%房源低于指导价成交,下跌比例再次呈上升态势。

  而在1月份,这个占比只有37%,说明降价成交的房源越来越多。

  

  从2021年208新政起,深圳楼市成交量就开始严重萎缩,房价也急转直下。

  到目前为止,相比市场高峰期,深圳房价已经出现了全市普跌,平均跌幅大约在30%左右,个别小区腰斩,甚至跌幅60%以上。

  整体来看——

  首当其冲的是百花、八卦岭这类老破小学区房,所处板块由于没有强势产业支撑,居住体验差,继而成为这轮房价下跌的重灾区。旧改拆迁概念盘也是类似情况。这两年我们看见的腰斩房源,多半是出于这两种类型。

  

  其次,是网红片区,如前海、宝中、科技园、后海和光明科学城,从盛夏到冰点,从被热捧到被质疑,普遍跌掉了20%~40%,代表楼盘有前海诺德国际、华润城、光明玖龙台等。

  紧接着,是福田中心、龙华中心、龙岗中心城这几个传统中心,前期表现平平,几乎没怎么涨,如今房价一样跌,跌幅相对较小。

  最后是香蜜湖和华侨城传统豪宅片区,整体小幅上涨,算是这一轮行情中最抗跌的片区。主要在于,这两个豪宅区在上一轮行情中也比较低调。

  作为深圳房价最贵的豪宅片区,深圳湾的房价在这两个月出现补跌,成交了不少大笋盘。

  有人割肉离场,也有人捡漏进场。

  再看2008年,当时市场一样萧条,可实际上,深圳楼市的平均跌幅只有两三成,最高也就腰斩。

  当然,苦难不能直接用来对比。时代的一粒尘埃,落在每个人身上都犹如一座大山。

  02

  快三年了,房价一直跌跌不休。

  难道真的是深圳楼市不行了吗?

  从数据上看,好像又并非如此。

  长期决定房价走势的两大因素:经济和人口,深圳依然占据优势。

  经济方面,2023年上半年深圳GDP总量达1.6万亿元,同比增长6.3%,位居主要城市前列。

  人口方面,深圳自1979年立市以来,人口从一开始的30万出头,飙升至2022年的常住人口规模1766万,涨幅高达56倍,近十年新增人口也稳居全国第一。

  

  再看一个数据。

  最近,任泽平团队和智联招聘联合发布了《中国城市95后人才吸引力排名:2023》报告。

  从95后人才吸引力城市50强来看,排名前4的依然是一线城市。

  但这次排名不是以往传统的北上广深,而是深圳、北京、上海和广州。

  深圳对95后人才吸引力位居榜首。

  

  从最早的北上广,到后来的北上广深,再到如今的深北上广。

  电影《天下无贼》中,有句经典台词:21世纪什么最重要?人才。

  尽管生育率普遍下降,一线城市的虹吸能力依然强悍,这就是城市化的魅力。

  03

  这段时间以来,深圳房产市场最微妙的,是买房人和卖房人摇摆不定的心态。

  当市场行情变得活跃,买房人总是很容易冲动,特别是年初小阳春指导价刚刚说要松绑的时候,有的买家担心过了这个村就没这个店,然后带着利好情绪匆匆忙忙地入市。

  而当市场行情重新回落,卖房人开始变得着急,有的房子越降价越卖不出。

  随着降价卖房的案例越来越多,买房人也会变得坐立不安,包括此前入市的买房人,看到网上的负面信息,心里既紧张又后悔自己出手太快。

  环境不同,想法和行为也会跟着改变。

  

  买家希望自己买的房子足够低,卖家希望自己的房子卖得够足够高,博弈就是这样产生的。

  但理想很美好,现实却很残酷。

  这两种情景几乎很难同时进行。

  我举个反面例子。

  有位读者说,他2013年到深圳开会,觉得房价还能接受,甚至2015年初去面试的时候觉得也还行,然后等他过几个月入职的时候房价就起飞了。

  他现在住的小区,在2015年的时候单价不到6万,前两年让一帮人忽悠谁要搞拆迁,当时最高飙至11万,经过这轮深度调整后,前不久已经跌至6.8万水平。

  是哪个小区我就不点名了,大家只需明白一个事实:

  羊群效应下,只要有带头的,人们就会蜂拥而至。

  淡市买房,旺市卖房。

  为什么我要经常输出这个观点,因为这是反人性行为,无论历史重演多少遍,依然会有人错误操作。

  就像很多人说,如果让我回到2008年或者2014年,我一定会咬咬牙买入一线城市的优质资产。

  这压根就是口嗨。

  在这一轮行情中,抓住的依然抓住,踏空的依然踏空。

  与其说选择大于努力,不如说选择本身就是一种努力。

  最后,记得关注我,每天带你揭秘更多深圳楼市的最新动态。

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