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保租房大量入市分流需求,今年一线城市房租上涨1.32%

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界面新闻记者 | 王婷婷

房地产市场的平淡已传递至租赁市场。

“今年比去年淡多了。”成都一名自如管家向界面新闻表示,在今年以前整个租赁市场都挺好,旺季(毕业季、春节后)的时候一个月可开40单,但今年最好的时候才20多单,平常只有15-20单。

市场一般,收入下滑也是意料之中。据其描述,去年自己的月薪保持在1.5-1.8万元的水平,今年随着开单量降低,月收入只有4000-6000元,达不到去年的一半。

一名接近自如资管的人士告诉界面新闻,这与市场上房源供应增多有关,尤其是保障性租赁住房(下称“保租房”)的入市让租客选择更多了。包括租金方面也有些影响,“但空置率也不是单纯降租能解决的。”

2023年以来,保租房筹集建设进度不断加快。根据各地住建部门披露数据,从今年8月起,已有多省市陆续提前完成保租房年度筹集任务,如江西、广西、广州、杭州、金华、滁州、临沧、江门、蚌埠等。

截至今年10月底,广东已筹集21.5万套(间),目标完成率为97.7%,上海筹集6.8万套(间),目标完成率为90.7%,接近完成年内任务。


到2024-2025年,全国保租房的筹集规模仍将维持相对高位。中指研究院预计,假设2023年能够完成保租房筹集目标204万套(间),在此进度下,2024-2025年保租房筹集仍剩余超300万套的任务规模,体量依然庞大。

“保租房的持续筹集建设,将为各地住房租赁市场的发展带来机会。”

随着租赁房源的大量入市,今年内重点城市住宅平均租金也保持平稳运行。

根据中指研究院50城住宅租赁价格指数,今年1-11月,全国重点50城住宅平均租金累计上涨0.18%。11月,50城住宅平均租金为36.8元/平方米/月,环比下跌0.50%,同比下跌0.36%。

“2023年,随着宏观经济稳步复苏,人口流动恢复常态,租房需求平稳释放,重点城市租金整体平稳运行,预计全年租金累计将基本持平。”中指研究院表示。

各能级城市的租房市场分化依然明显。

根据中指研究院50城住宅租赁价格指数,2023年1-11月,一线城市住宅平均租金累计上涨1.32%,租金平稳回升;二线城市平均租金累计下跌0.27%,租金水平与2022年末基本持平;三四线代表城市平均租金累计下跌1.36%,跌幅较2022年同期收窄1.66个百分点。

分月度来看,随着今年社会经济恢复平稳运行,住房租赁市场也恢复常态,租金波动呈现明显季节性特征。2-3月的春节后“返城季”和7-8月的年中“毕业季”是租赁市场传统旺季,租金环比涨幅相对较高。9月后,租赁市场逐步进入淡季,住房租赁需求明显下降,50城住宅租金环比涨幅逐渐收窄至转跌。

从城市涨跌幅来看,今年1-11月有19个城市住宅租金累计上涨,31个城市累计下跌。

具体来看,2023年1-11月,三亚、石家庄、长沙租金累计涨幅在3.0%以上;西安、成都等11个城市累计涨幅在1.0%(含)-3.0%之间;珠海、青岛等5个城市涨幅在1.0%以内。

此外,北海、南京等21个城市累计跌幅较2022年同期有所收窄,温州、徐州等10个城市跌幅则有所扩大,温州、徐州、郑州跌幅均在5.0%以上。

值得一提的是,2023年受重点城市房价持续下跌影响,多数城市租金房价比略有提升,但整体仍处较低水平。以今年11月为例,50个重点城市住宅租金房价比为1.80%,较2022年12月(1.76%)提升0.04个百分点。

据中指研究院监测,在全国重点50城中,有27个城市租金房价比低于2.0%。具体来看,厦门租金房价比仅为1.0%,深圳、北京、南京、上海等核心一二线城市房价较高,租金房价比在1.5%左右。

与世界主要城市相比,国内核心城市的租金房价比明显偏低,如柏林、新加坡、东京、伦敦、纽约等城市的租金房价比均高于3%。

在中指研究院看来,租金房价比低在一定程度上表明国内住房租赁投资回报率低,这也是长期以来制约行业发展的关键痛点。

当然,在“租售并举”的大势之下,国内近几年对住房租赁市场的支持力度不断加大,已出台了多项政策支持住房租赁企业发展。

比如在租赁住房供给方面,部分城市通过推出低成本租赁用地,以提升租赁住房项目投资回报率。

金融支持力度也在加强。在2023年上半年,住房租赁金融支持体系基本形成,行业融资环境得到进一步改善。

具体而言,1月份,启动了千亿租赁住房贷款支持计划;2月份,不动产私募投资基金试点和“金融支持住房租赁17条”政策相继出台;3月,保租房公募REITs发行门槛降低;4月,国家发改委出台政策支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。

而且在需求侧,各地也相继推出优化公积金服务、加强市场监管,为承租人提供良好的租住环境的支持政策出台。

中指研究院认为,随着支持政策不断落地,租赁需求持续释放,住房租赁业务发展正处机遇期。不过,短期内租客收入预期降低,价格敏感度提升,续租面临挑战,而且配售型保障房或分流租住需求。

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