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中洲迎玺,“打哭”了深圳北

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今早微信收到了朋友发的这条消息:


今天,中洲迎玺公布认筹人数,926名客户,接近千人级别。这是深圳楼市新政后,首个认筹数量近千批的项目。

从纸面上的数字上看,中洲迎玺挺成功的。

毕竟,项目一期产品只推出642套住宅。如果这926批客户是诚心实意想买的话,算下来认筹比例接近1.4:1,就是说很可能1.4人“抢”一套房。

但是呢,中洲迎玺能否像纸面数字这样卖得好,还很难说,我们姑且等几天。

但有一点是确认的,旁边的开发商和购房者们,都已经哭晕在厕所。

比如开头给我发微信的这位朋友,刚需上车,年初顶着压力7万多买了深圳北某项目,现在压力更大了。

按他的话说就是:以为自己抄了底,没成想自己被抄家了。

原因很简单,中洲迎玺卖的太便宜了。

01

第一个问题:中洲迎玺到底卖多少$?

项目备案价格区间约在6.68万元-7.96万元/㎡;还有个87折,折后均价约为6.3万元/㎡,折后单价约在5.83万元-6.95万元/㎡。

5万元多起的单价,划重点,还是精装修交付。

我看了下,这次中洲迎玺推出的产品建面约93-136㎡,也就是说,最低的总价只要542万元,首付三成只要162万元,四成只要216万元。


第二个问题:这个价格到底什么水平?

先不看二手房,我们就拿中洲迎玺周边的新房来对比。

今年3月,超核xx中心(一期)开盘,备案均价约7.24万元/㎡,毛坯交付。主力户型为99-114㎡的3-4房产品,99㎡的户型价格区间为673-728万元/套;114平的户型价格区间在800-878万元/套;

同样是3月,xx龙誉花园二期获批预售,备案均价约为7.05万元/㎡,毛坯交付。户型建面均约为79-125㎡,单价区间约6.55-7.55万元/㎡,总价区间约521-939万元/套;

4月,超核xx中心(二期)开盘,备案均价约7.25万元/㎡

8月,xx理项目取证,项目毛坯限价7.24万元/㎡;户型区间约88-129㎡,单价区间约6.5-7.8万元/㎡,总价区间约581-1010万元/套。

9月,超核紫x府获批预售,折后均价6.4万元/㎡,单价区间约6.25-7.4万元/㎡。

总结一下:

1、超核xx中心、xx理同面积 (93㎡)情况下,总价一套比现在的中洲贵大约88万;

2、买超核xx中心99㎡的价格,可以在中洲够一够136㎡的四房;

3、超核x府同面积(93㎡)情况下,总价一套比现在的中洲贵大约10万;

4、xx龙誉540万总价只能买79㎡的房子,在中洲可以买93㎡房子。

这么说吧,今年,深圳北站就没有5字头能买到的房子。

你想想看,自己年初7万多均价买的房子,年底了,隔壁楼盘卖5万多,搁谁身上都崩溃。

02

其实,中洲迎玺也挺无辜的,毕竟它只是想卖房,不是来搅浑水的。

而龙华有些楼盘已经彻底“摆烂了”。

今天,深圳楼市还有一件大事儿:据传,深圳龙华新房富基云珑府首付仅需0.5成,剩余的2.5成开发商直接送。

这个项目位于深圳龙华中心区,隔壁1.2km就是龙华壹城中心。

项目去年12月拿的证,全都是120以上大面积为主,当时备案均价6.4万/㎡。

一公众号算了一笔账:

以最小面积123㎡户型为例,总价787.2万,首付0.5成,仅需39.36万,剩余首付2.5成共196.8万由开发商送。

相当于买这一套房子,首付仅需不到40万,总价590.4万,大约是原价的75折,单价约4.8万/㎡。

相当于每平米降了1.6万/平米,降价幅度大约25%。


这个盘在今年9月份的时候还打出“买一送一”的旗号,买一套龙华新房,送一套东莞新房首付,或者赠送大鹏的统建房,可见是真的不好卖。

虽然开发商在今天傍晚辟谣了,说是不实消息,但事实到底是咋样,我们就坐等吧。


当然这个是极端的例子,但深圳价格回调已经是板上钉钉了。

之前龙华某楼盘还打出85折在卖,据说中介卖一套房收佣超42万。当时去看房的时候,中介私下和我说可以把佣金返点给购房者,相当于比85折还低,不过咱也没买,中介是不是真的给不好说。

再看最近这两天开盘的项目:

龙岗平湖的金光华凤凰九里慧苑开盘,综合折扣约8.9折,折后均价约3.75万/㎡,总价约234-465万/套;

龙岗的静安府开盘,项目折后单价约2.75万/㎡起,折后总价约222万/套起;

龙岗都跌倒2字头了。

光明中心区某近期开盘的项目折后均价3.99万/㎡;

满京华金硕华府折后最低约3.66万/㎡起;

光明重回3字头。

龙华天湖岛花园开盘推出综合折扣约9折,折后均价6.75万/㎡,折后总价约923万起;

买一套低密豪宅不要999,不要998……

借用地产圈里朋友的一句话:房价跌的很惨,惨过2008,直追1993。

所以说,不止是“深圳北”被打哭了,而是全深圳价格体系都在回调。

由2021.2.08政策开始,深圳这一轮的市场调整已经接近3年。以中原地产统计,整体价格下降已经有约3成,而且还看不到企稳的明确迹象。


未来还会不会继续降,真不好说。

03

再说回中洲这个项目。

前两天去中洲项目踩盘的时候,场面是人山人海,中介扎堆的在项目门口揽客,热闹非凡。


为啥这么项目让利这么大?

原因很明显:

1、中洲压力大

给大家看下中洲的财报:

今年 1-9月,中洲控股实现收入43.47亿元,较去年同期的60.60亿元下滑28.27%;归属于上市公司股东的净利润亏损约1.06亿元。

从中洲控股的营收构成来看,9成以上的占比都是房地产,租赁及服务收入占比只有5个点不到。

前三季度的业绩都这么差了,全年要想翻盘只能依靠销售端发力。

2、土地年限太少

据深圳新闻网报道,中洲迎玺项目前身为黄金台山庄别墅,是1992年批的地。 如今土地年限只剩下39年,等个几年交房,到时候住进去的时候可能只剩下37年了。

土地年限太少,意味着后续二手房在贷款年限上会有所受限。

另外风险性、不确定性比较高,虽说到时候可以花点钱办理续期,但是对于部分购房者而言,多少还是会有些膈应。

用大家管用的说法是,中洲迎玺给龙华定了一个新的底部。

未来大家提到深圳北肯定不是8万10万,而是5万起。

但要说龙华的房价是不是和实际价值背离了,这点确实不好说。因为深圳北附近二手市场方面成交都在5-6万,而且现在有价无市,买二手房的没有买新房的多。

最后,提醒各位买房的人几句话:

别信什么抄底、机会之类的话,房住别炒。

兔子急了还咬人,未来有没有更狠的,谁也不知道。

© THE END

本文由楼市头条团队原创出品,未经许可,请勿转载。

文 | 村长♂

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