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这里的房价,涨疯了!

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曾经看不起的乡下,如今房价反超市区!

01

涨得太猛了

华泾的房价,经历了一轮暴涨。

以前是没人愿意去的乡下,但如今高攀不起了!

相较2020年的成交价,华泾很多二手房涨疯了:

1995年的华泾四村/五村,从4.23万元/m²涨到6.2万元/m²,涨幅46.57%;

2004年的华欣家园,从4.8万元/m²涨到7.8万元/m²,大涨62.5%;

1995年的紫阳花苑,从4.47万元/m²涨到7.18万元/m²,大涨60.6%;

2011年的印象欧洲,从6.9万元/m²涨到10.72万元/m²,涨幅55%,让华泾成为又一个外环突破10万的地方!

2011年的旭辉朗香郡,更是创下了板块内最高12万+元/m²的成交记录,这个价格都能秒杀市区了!

还有漓江花园三期、徐汇臻园纷纷卖9.6万元/m²,融创领馆壹号院卖12.7万元/m²……

外环边上的华泾,房价不知不觉中赶超了莘庄和七宝,甚至要更贵些。

目前华泾板块二手房均价高达8.1万元/m²,不但涨得快回调起来还很坚挺,成了外环外又一个金刚板块。

但也有粉丝说买在这当了冤大头,透支了未来数年的行情:


华泾房价凭什么涨幅这么猛?是不是严重透支了?究竟还能不能入场?

华泾房价大涨背后,或许给未来留下了隐忧。


02

曾经颠沛流离的乡下

华泾以前属于上海县龙华乡管辖,是人们瞧不起的乡下。

1992年划给徐汇后,华泾成了徐汇唯一的镇,这个建制一直保持至今。

可能是抱来的孩子爸妈不爱,30年过去华泾一直都没有得到重视和发展。

华泾过去一直游离在徐汇的发展战略之外,出走上海县来到徐汇后一直被冷落,颠沛流离。

徐汇最先发展的地方是康平路-徐家汇一带,从徐光启开启近代城市化到本世纪初定位为上海四大城市副中心。

再到转正为市区直升CAZ,徐家汇凭借着优越的地理位置和得天独厚的资源(有“上海的中南海”之称)发展如鱼得水。

几乎与此同时,抓住改革开放引进外企的机遇,徐汇还搞了漕河泾开发区。

漕河泾在上世纪八九十年代就开始规划了,比浦东正式开发开放还要早十年。

一招鲜吃遍天,很快漕河泾崛起为徐汇的一块产业高地,贡献了源源不断的税收红利。

眼看着徐家汇和漕河泾高楼起,华泾只能一味地失落,始终沦为乡下,迟迟融入不了徐汇大家族。

时间很快来到2010年,上海迎来了举世瞩目的世博会。

为了办这场盛会,上海在黄浦江两岸启动了大范围的拆迁与城市更新工程。

恰巧徐汇滨江老工业区与世博场址隔江对望,大煞风景,总不能让老外过来看江对面的大烟囱吧?

于是徐汇滨江幸运地成为“整治对象”。

为了配合办世博,这时候徐汇马不停蹄地把主战场开到了滨江区域,又一次把华泾丢在了一旁。

当工业老厂房拆完后,徐汇滨江一下子变成了一张白纸,非常好绘图。

西岸金融城、西岸传媒港等,徐汇在滨江画了浓墨重彩的两笔。

几乎与前滩是一个模式,这里的高楼大厦瞬间拔地而起,崛起成为黄浦江新的一线滨水区。

前滩和徐汇滨江都赶上了上海滨江主轴大开发的时代,比虹口北外滩、杨浦东外滩都要幸运。

三板斧打下来,从徐家汇、漕河泾到徐汇滨江。

徐汇基本完成了北部的大开发。

只剩下中南部失落的区域了,华泾就是其中之一。

当然过去30年华泾也不是一点没有发展。

起码粗犷地建设了一些动迁房社区,承载了徐汇北城的动迁安置功能。

徐汇竟然给华泾这样的定位,可见其是有多么地不受待见。

动迁房多、商品房少,反而给了华泾次新二手房卖高价的机会。

长期以来华泾没有好的商业和产业资源,城市界面较为落后。


03

三十年河东,三十年河西

华泾已经失落了30年,总不能继续失落下去吧?

正所谓三十年河东,三十年河西,属于华泾翻身的机会终于到来!

发展完北城后,徐汇中城崛起、打造“南大门”华泾正式被摆上议事日程。

这时候徐汇总算是想起了还有一个干儿子华泾,决定把全区发展重心逐步向南移,拉一拉拖后腿的区域。

其实徐汇比长宁幸运得多,还有华泾这块“处女地”可以开发,不像长宁那样没有土地没了发展空间。

一个区要想持续发展,既要有钱还要有地,徐汇就是这样。

以前闵行没钱到处是“闵大荒”,但起码有地可以吃到长宁和徐汇的外溢。

而普陀、虹口既没钱也没地,发展寸步难行;浦东财大气粗土地广阔,发展空间无限。

所以撞上徐汇向南发展的风口,华泾房价当然要起飞了。

2019年,华泾迎来第一个像样的商业——龙湖天街盛大开业。

包括后续的上海火车站动车化改造、徐汇南部医疗中心(明年初启用)、大华医院拆除改造TOD;

漕河泾北杨人工智能小镇横空出世、徐汇“南大门”华之门TOD震撼登场、西岸枫林湾生命健康产业区加紧规划……

徐汇在发展中南部地区上雷厉风行、说干就干,搞了一系列的大动作,正应了粉丝那句话:

你永远可以相信徐汇,yyds!

为了显示对华泾的重视,徐汇拉来了15、19、23号线,还有机场联络线(明年底通车)。

华泾从不入流的一个乡镇,突然迎来了轨交大爆发,四轨进华泾,不得不让人另眼相看!

赶上地铁规划的利好后,华泾诞生了几个强大的枢纽和TOD,让很多人期待。

其中15号线华泾西站规划的华之门TOD开发体量高达81万方,150米高的办公地标是亮点,建设工地热火朝天:


机场联络线华泾站的上盖商办体量约为47万方,两大相连的TOD总商办体量超过了100万方,建设现场也是如火如荼:


这还不止,19号线与23号线交汇的华泾路站建在了龙湖天街门口,未来开通后秒变TOD天街:


23号线的修建,将大大拉近华泾和徐汇滨江、徐家汇两大中心的距离;

19号线、机场联络线和银都路隧道三大穿江线的修建,又拉近了华泾和浦东、闵行浦江的距离。

其中23号线经华泾连接了万体馆和吴泾转型地区(传说的奥运会预留地);

19号线在此换乘又连接了东方体育中心(世界游泳锦标赛场址)和世博片区(世博会场址)。

那么开发华泾是不是为了上海2036奥运而来呢?以华泾先发展带动吴泾的后发展,似乎很合理。

以此来看,“华之门”不仅是徐汇的南大门,更像是面向2036的奥运之门、面向全世界的迎客之门。

所以华泾的开发格局就显现出来了,猛地提升了一个档次。

不管怎么样,华泾拥有黄浦江5.2公里超长的滨江岸线,在上海“一江一河”的规划战略中占据了重要一席:


华泾滨江是不是有几分像外滩?

如果说外滩、陆家嘴、北外滩组成的是“金三角”;徐汇滨江、世博、前滩组成的是“星三角”。

那么华泾与前滩南、筠溪小镇组成的就是黄浦江下一个“黄金三角”。

前滩土地业已开发完成,下一个进军的就是前滩南和筠溪小镇。

今年初三林筠溪小镇开发公司已成立,未来整合的是机场联络线+上海南站支线+19号线+奉贤线的三林南四线换乘枢纽,能级不小。

所有这些,踩的都是上海母亲河黄浦江的滨江发展主轴。

这也能够理解为什么徐汇要搞华泾,除了北徐汇饱和的大众理论外。

更重要的是“奥运之门”的打造与“黄金三角”的开发格局。

所以,华泾的身份突然变得尊贵了,开发档次不一样了!


04

房价暴涨背后的隐忧

一张蓝图看起来绘得非常美好,理想总是很丰满,而华泾的现实却是“骨感”的。

华泾的房价涨幅很猛,不是因为资源有多优秀,而是规划的利好在提前兑现。

高房价,或许给未来留下了隐忧。

先拿华泾西、华泾两大百万方TOD商办来说,这么大的体量落地难度不小,肯定需要很长的周期。

再联系到此前规划的梅陇新中心30万方的巨型商业与两栋120米的地标双子塔遭到取消:



这说明了什么?

在如今商业不景气、办公楼空置率居高不下的背景下,真的需要再建那么多的商场和CBD吗?

凭借着规划,有人吹华泾与梅陇春申交界处是徐汇和闵行共同的未来。

这样的广告就有些过了,未免把华泾捧得太高了!

梅陇新中心规划取消后,闵行已经从这个“共同的未来”撤走,未来只能靠徐汇一人来扛了,进度会拖慢。

闵行的发展重心仍然在于搞虹桥前湾和大零号湾;

徐汇滨江还有大量的办公楼被闲置,连真如副城都嗷嗷待哺,这些无疑都给高调开发的华之门泼了一盆冷水。

至于奥运会,2032已定布里斯班,2036多国都有意申办,国内的广州、南京、西安、成都、深圳等都在争夺,如果上海万一失选岂不是要等到2040?

所以这个周期太长了,也充满不确定性,不建议赌这个利好。

即使来了,也许是亏本的事,其它国家还避之不及呢。

至少目前来一看,“一江一河”规划下的华泾滨江和浦锦滨江一样,更多的是战略留白。

前滩没有成为陆家嘴2.0,搞得像上海的伪富人区,前滩南、筠溪小镇大概率不如前滩,格调一降再降。

所以华泾不需要过度吹嘘,与前滩南、筠溪小镇组成的“黄金三角”暂时还很弱,不比“金三角”“星三角”。

还有那个机场联络线,也同样被神化了。

这条线路定位是市域铁路,与普通随到随走的地铁还是有区别。

虽然跑得快,但发车间隔长、班次少,票价也高。不过明年底开通仍然值得期待。

而19、23号线就要等到2027年底通车了,这些利好落地都有一个周期。

所以回头我们来看,目前华泾除了一个好的龙湖天街商业和高安路一小学区外,还剩下什么?

华泾现实的居住环境可能会打破你所有的幻想,太不宜居了!

华泾的绿化带上是厚厚的一层灰,道路扬尘比较大。

主干道龙吴路大车多、红绿灯多拥堵是常态,还给华泾带来了割裂:



华泾西、华之门、新盘绿城沁兰园、雍汇庭往西800多米就是殡仪馆:


地区交界的城乡结合部很容易藏污纳垢,资源也匮乏。

华泾是这样,宝山的淞南、高境是这样,坐拥垃圾焚烧场的桃浦&江桥也是这样:


所以华泾的规划很美好但现实可能是另一面。

规划落地也需要很长时间,即使商业建起来了也未必热闹,办公楼里面的办公企业也不见得有多少家。

奥运会不一定来,“黄金三角”开发周期较长。

但话又说回来,梦想总还是要有的,万一实现了呢?

华泾未来的发展肯定是向好的,相信随着TOD的打造会改变乡镇落后的一面。

只是华泾的房价利好已经提前反应了,涨这么高让买房人变得棘手了。

10-12万元/m²的单价,恐怕还不如买在成熟的莘庄和七宝来得实在吧。

华泾的高房价,仍然需要扎实的产业与配套基础来夯实。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

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