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万达拟出售万达广场缓解流动性危机,地产的冬天还要持续多久?

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文/金立成

作者简介:金立成是一位奋斗在一线的创业者,更是一名活跃在二级市场的投资者,还是一个躬身红尘的修行者(道家),金巴巴财策创始人,财经专栏作家,拥有17年专业投资经验,著有雪球丛书《聪明投资课——一个独立投资人的心路历程》,专注于投资教育和家庭、家族财富顶层设计与咨询。

以下内容为正文:

地产圈又出大事了!万达集团刚刚割肉卖完万达电影的股权后,现在又打算卖掉部分一二线城市的万达广场,根据有关媒体报道,目前万达集团已经和国内某些险资机构在洽谈出售事宜,具体成交价格是多少,目前还不得而知。

很明显,万达集团目前正在面临现金流危机,单纯卖掉万达电影获得的现金流恐怕还无法完全覆盖资金窟窿,现在还要继续“割肉”卖掉旗下优质的收租资产。投资者要明白的是,一二线城市的万达广场,这是优质的商业资源,通过收租获得的现金流还是非常不错的,现在万达集团开始被迫出售旗下核心资产,可见其背后的现金流危机有多大。

那么万达当前的负债率水平如何呢?截至2023年6月末,万达商管合并有息负债总额为1412.83亿元,其中一年内到期的有息负债292.57亿元;相较之下,该公司合并报表内有息负债于2023年初为1359.47亿元,同比略有增长3.93%。看样子一年期即将到期的300亿元左右的负债,是让万达目前非常头疼的事。

之前珠海万达商管一直想谋求在香港上市,以缓解现金流的压力,目前来看,上市预期仍无明确的时间表。在地产行业的冬天,如果企业在融资端的现金流受阻后,经营性现金流又出现青黄不接时,这时候就不得不通过出售资产来还债了。

作为资产接盘侠的买家,这时候是最有议价能力的。在当前这个背景下,地产资产要想变现并非易事,必须要在合理估值上进行打折才行,这样才能吸引买家入手。从万达广场这样的商业地产来看,接盘买家的险资看重的肯定是广场带来的持续租金现金流收入,租售比必须要达到险资机构的心理价位才行。

在地产资产的金融属性逐渐减弱的时代,行业的严冬似乎比很多投资者想象的时间要长得多。近期万科地产创始人王石在某国际财富论坛上发表讲话称,目前国内地产行业起码还要经历3-5年的惨痛调整期,短期难言乐观。

以笔者多年的一线市场投资观察来看,地产行业想要见底,必须要有一个核心的投资参考指标才行:那就是租金回报率水平。现在各大城市的房产租金回报率水平不足2%,到底有没有泡沫,明眼人一看就能明白。

房价上涨的动力下降后,想要理性场外的投资者进场接盘房产,就必须要提高房产租金回报率水平才行,这样的结果只有两种:要么通过降低房价来提高租金回报率水平,要么通过上涨租金的方式来提高租金回报率水平。很显然,目前只能通过前者——也就是降低房价的方式来被动提高租金回报率。

至于租金回报率到多少,才能吸引场外投资者进场投资呢?从专业投资者的角度来看,租金回报率起码要到5%以上才会有资金考虑接盘,否则这个市场还大概率会持续阴跌不止。5%左右的投资回报水平,也可以让房产作为底层资产让专业金融机构去包装成各类中、低风险理财产品售卖,让理财投资者变相接盘。

因此,综上分析来看,地产行业的冬天还将持续较长时间,没有5年左右的市场调整期,让租金回报率回到合理水平,房价就很难触底反弹。

对于“万达集团出售万达广场”这件事,您怎么看呢?欢迎在评论区留言探讨!关注“立成说投资”,及时了解有价值的投资逻辑与资讯。

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