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谢逸枫:50家房企入选白名单,揭晓中

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文/谢逸枫

为了落实金融16条措施、三支利箭,11月17日金融监管部门(央行、金监总局、证监会)提出“三个不低于”“50家房企白名单”“修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法”以及对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”的金融支持。



老汉在去年底说过“险情房企保交楼”“正常经营房企保主体”,这是金融16条措施、三支利箭(内保外贷,第四支箭)的政策意图,是国家对房地产金融去高杠杆、去高债务、去高周转的核心思想。

应该讲对比2022年11月金融16条措施、三支利箭(内保外贷,第四支箭)的政策,2023年11月的“三个不低于”“50家房企白名单”“修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法”比较具有可操作性,属于量化监督性指标。

目前商业银行并没有收到任何白名单相关文件,而媒介报道说监管方面确实草拟了一份涉房贷款的企业白名单,包括19家央企、13家地方国企、5家混合所有制企业、10家未出险的民企,以及3家已出险但违约规模较小的民企。

谓50家房企白名单,只是监管层的建议名单,新政落地过程中,银行会结合自身业务和风控标准,在自有名单基础上做相应调整。说明这份名单更多是监管层给银行选择的一种参考,没有强制性,50房企白名单的落实存在变数。

“三个不低于”“50家房企白名单”无法拯救房企,可以防止风险扩大。按照三道红线、房地产贷款集中制、金融内部考核、监管体系的规定来看,目前为不符合规定的房企提供流动资金贷款,被视为违规,除非调整规定、监管、考核。

对新政的效果,即便“三个不低于”“50家房企白名单”等所有政策都能落实到位,依然解决不了房企的根本问题。因为现在民企融资大部分只能用于保交付,不能用于还以债务或投资项目、拿地发展,房企不一定愿意去贷款借钱。

“50房企白名单”主要目标是对正常经营的房企(包括国企、民企、混合企业)实施开发贷、经营性物业贷、抵押贷、委托贷、债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融、债券市场等方式一对一的融资,精准防风险。

一是2023年11月22日,浙商银行邀请房企(约20家)参加座谈会,具体名单不祥。按照今年6月末代表房企销售权益金额、去年提供意向性融资的名单看。既包括全国性、区域性房地产企业,国有、民营及混合所有制企业。

根据2023年6月末浙江20余代表房企销售权益金额看,除融创、碧桂园债务违约外,18家房企为滨江、绿城、万科、建杭、坤和、大家、中天美好、德信、宝龙、金帝、荣安、华润、保利发展、招商蛇口、中海、保利置业、建发、金茂。

2022年12月9日,浙商银行与保利置业、五矿地产、越秀地产、首开股份、首创城发集团、信达地产、绿城中国、滨江集团、美的置业9家房企(2家央企、3家国企、4家民企)以总对总方式签订全面战略合作协议,提供意向性融资。

二是2023年11月21日、22日,农业银行邀请3家民企(万科、龙湖、朱孟依家族3家集团)参加谈会。2022年11月23日,农业银行与中海、华润置地、万科、龙湖、金地5家房企(2家央企、3家民企)以总对总方式签订全面战略合作协议,提供意向性融资。

三是2023年11月24日,建设银行邀请(万科、龙湖、美的置业、新城发展、滨江、大华)6家民企参加座谈会。

2022年11月24日,建设银行与万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华、首开控股、越秀地产、中交建设8家房企(5家民企、2家国企、1家央企)以总对总方式签订全面战略合作协议,提供意向性融资。

四是2023年11月27日,交通银行邀请万科、绿城、龙湖、滨江、新城控股、美的置业、卓越、大华、新希望地产、伟星、仁恒置地、信达地产、首开股份、陆家嘴集团、浦发集团)15家房企(11家民企、4家国企)参加座谈会。

2022年11月23日,交通银行与万科、美的置业2家民企以总对总方式签订全面战略合作协议,提供意向性融资。

五是2023年12月1日,广发银行邀请(新希望地产、雅居乐、碧桂园、新城、万达、万华)6家民营房企参加座谈会。2022年11月29日,广发银行与碧桂园、美的置业2家民企签署全面银企战略合作协议,提供意向性授信。

六是2023年12月1日,工商银行邀请房企(既包括全国性房地产企业、区域性房地产企业,既包括国有企业,包括民营企业及混合所有制企业)参加座谈会,名单不祥。

2022年11月24日,工商银行与中海、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城、万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业和金辉12家房企(5家央企、7家民企),以总对总方式签订全面战略合作协议,提供意向性融资。

七是2023年12月4日,邮储银行邀请房企(8家,涵盖国有企业、混合所有制企业和民营企业)参加座谈会。2022年11月24日,邮储银行与万科、龙湖、绿城、碧桂园、美的置业5家民企以总对总方式签订全面战略合作协议,提供意向性融资。

八是2023年12月4日,中国银行邀请绿城、龙湖、万科、滨江、新城、美的置业、星河湾、大华、金辉8家民企参加座谈会。2022年11月23日、24日中国银行与包括万科、碧桂园、龙湖3家民企以总对总方式签订全面战略合作协议,提供意向性融资。

九是上交所2023年11月29日组织召开上海市房企座谈会看为8家,分别为保利发展、大名城、华发股份、金地集团、迪马股份、新黄浦、中华企业、京能置业及申万宏源、国金证券两家保荐机构参与。这是对正常房企的股权融资进行支持。

鉴于2家股份银行、6家国有银行的邀请房企名单透露,老汉判断,这应该是组成“50家房企白名单”的房企,最后由银行自己选择。从邀请的房企对象、数量看,央企、国企、混合制民企、民企,其中债务爆雷的房企极少,数量比去年多。

按照2家股份银行、6家国有银行邀请的房企性质来看,分为三类,一类为央企类房企。二类为国企类房企。三是混合制类民企。四类为民企类房企。其中债务违约的房企,只有3家。总体看,民企占名单的比例高。

房企入选白名单的主要特征看,基本为正常经营、财务与资金状况安全、无债务暴雷(展期成功)、销售额前50强的混合制、民营房企、国企、央企,大多银行已经排除了债务违约的房企,包括民企、国企、央企。

若以今年前10月房企权益销售额TOP50阵营为参考标准,有45家房企未出险,其中央国企32家占据主要阵营。混合制、民营房企13家。出险的民企、混合制房企5家,分别是碧桂园、融创中国、旭辉、绿地、远洋,但债务重组成功。



45家房企未出险,央国企为32家占据主要阵营,其中央企房企19家,分别为保利发展、中海、华润置地、招商蛇口、中国铁建、中国金茂、中国中铁、中建东孚(八局)、电建地产、华侨城、保利置业、中交地产、中粮大悦城、中建壹品质(三局)。

中冶置业、信达地产、中建玖合(二局)、中建置地(一局)、中建信和(五局)。国企13家房企,分别为越秀、建发房产、华发、首开控股、武汉城建、联发集团、象屿地产、国贸集团、金隅集团、深业集团、首创城发、北京城建、湖北联投。

混合制房企、民营房企为13家,其中混合制房企为3家,分别是万科、金地、绿城。而民营房企为10家,分别龙湖、滨江、新城、美的置业、仁恒置地(新加坡企业)、卓越、大华(非上市房企)、金辉、华宇、新希望地产。

如果按照前10月销售规模榜50强、三道红线踩线情况、投资者认可程度、正常经营、财务稳健度指标进行筛选。若以今年前10月房企销售规模TOP50阵营为参考标准,有29家房企尚未出险,央国企占据主要阵营。



央企13家房企,分别为保利发展、中海、华润置地、招商蛇口、中国铁建、中交地产、保利置业、电建地产、华侨城、中粮大悦城、象屿地产、中建置地、中国金茂。国企10家房企为建发房产、越秀、华发、首开、联发集团、国贸集团、路劲基建、深业集团、金融街、武汉城建、

尚未构成实质性违约混改房企及民营房企16家,分别为万科、龙湖集团、绿城、金地集团、滨江集团、新城控股、美的置业、卓越集团、大华、雅居乐、合生创展、星河控股、金辉、仁恒置地、邦泰集团,其中大华、邦泰非上市房企,上市混改房企及民营房企共14家。

目前债务展期成功央国企1家为中南置地,混改2家为绿地、远洋,民企6家为碧桂园、融创、旭辉、世贸集团、中梁集团、荣盛发展,预计少数的债务展期成功房企纳入白名单。没有成功债务展期民企3家,为金科、阳光城、中骏,基本排除在外。

2023年11月15日,因项目销售不及预期,部分子公司未能清偿到期债务。厦门中骏集团子公司未能按期清偿的到期有息债务(银行贷款、信托贷款)本金为5.05亿元,利息为0.26亿元,合计5.31亿元.未能按期兑付的商业承兑汇票金额为9.49亿元。

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