董小姐 | 碧桂园刚刚做了一个大决定

　　安静了几个月的碧桂园，内部出现了新动静。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　12月5日，碧桂园忽然召集内部开会，宣布了一连串的区域大合并和人事任免名单。

　　据董小姐了解，这次区域合并后，新成立了7个区域，免去了7位区域总，全碧桂园区域数量从28个减到了21个。‍‍‍

　　1、合并河北、北京区域，新成立华北区域，任命原云南区域总李春秋为华北区域总；原河北区域总李晓明，成为华北区域副总裁。

　　2、合并山东、苏北区域，新成立鲁苏区域，任命原山东区域总时凯为鲁苏区域总。原苏北区域总黄文锋，变成鲁苏区域副总裁。

　　3、合并西北、陕西区域，新成立中西区域，任命原陕西区域总郭荣旺为中西区域总。原西北区域总刘建军，变成中西区域副总裁。

　　4、合并浙江、安徽区域，新成立浙皖区域，任命原安徽区域总杨舜凯为浙皖区域总。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　5、合并江西、福建区域，新成立赣闽区域，任命原江西区域总邹浩为赣闽区域总。免去原浙江、福建区域总欧阳宝坤职位，任命为集团法务部总经理。

　　6、合并广西、江中区域，新成立江中区域，任命原广西区域总洪斌为江中区域总。免去江中区域总杨志成职位，其地产集团副总裁职位不变，另有任用。

　　7、合并四川、云南区域，新成立川滇区域，任命原四川区域总许琪为川滇区域总。

　　此外，还换了一个区域总。

　　8、任命原北京区域总姜军为沪苏区域总，原沪苏区域总谢金雄另有任用。

　　碧桂园的区域拆分之细，行业里无出其右。虽然，过去「分分合合」特别多，但总体来说，它的区域设置还是以细分为主。

　　今年最早的一次碧桂园区域大合并，发生在9个月前：。上一次区域合并则是在今年6月，当时把江中、佛肇合并为江中区域。‍‍

　　而这一次，区域合并的范围更广了，多以邻省为主。可以说，碧桂园集团对地方的管控半径，进一步收紧。

　　不过，区域总上上下下，大家也见怪不怪了。

　　今年开始，很多房企都在组织架构上动静不小。中海合并了一些区域，。

　　区域合并的背后逻辑，都是资产规模下来了，拿不了那么多地，所以要收缩，要精简队伍。

　　接下来，可能会有区域团队的人员流转。

　　不过 ，这次动作，还能看出碧桂园目前的重心：要通过区域合并，来从全公司统筹保交付的资源。

　　据说，碧桂园内部目前的首要工作任务就是：保交付、保资产、保核心团队。理由是：

　　「保交付，才能保品牌；保资产，才能有未来的资产空间；保团队，才能在市场好转的时候继续动起来。」

　　内部的声音说，这是一根红线，也是公司的生存哲学。大家都快会背了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　今年10月以来，碧桂园内部有高管会的主题变成了，「奋不顾身保交付」。集团开始不断给大家打气，还给区域讲各种纾困的办法。

　　董小姐了解到，目前，碧桂园在内部设置了一个「红黄绿分档」。从项目、城市、到区域，做整体测算，看区域内部短期、长期的资产+现金，够不够保交付，以此分档。

　　「绿档」是一个区域内目前现金就够保交付，「黄档」是区域现金+资产才够保交付，「红档」则是存在交付风险的。这个红黄绿档实时动态变化，是碧桂园保交付的一个管理手段。

　　区域合并以后，可能的路线是，各个区域内开始资源整合，调集资金，帮助弱势区域。如果一个已经不拿地、资金周转不足的区域，可以和其他强势区域合并，说不定能搞定一部分保交付的问题。

　　这里有强弱结合的帮扶之感，可能很多区域需要将一个没那么强的区域，背在身上。

　　目前，施工单位是否愿意干活很重要。过去，房企做项目，各地很多施工单位都做了垫资。到相关的节点时，开发商必须给施工单位付钱。但如果一个区域账上没钱，无法跟施工单位结算，保交付也无从谈起。通过整合不同的区域，经过一些内部资源统筹，才可能解决这个问题。

　　「区域总的主观能动性也很重要。」一位房企高管告诉董小姐，合并以后，要完成保交付，区域总可以自由调集区域内资源，肥肉、瘦肉都可以搭起来走了。

　　地方的监管资金账户，一般会有一定资金余额提取空间。它取决于地方管理层团队的主观意愿，需要向上交流跟沟通。主动性强的区域总，往往有一定资金调配的自由度。

　　总的来说，碧桂园「保交付」的紧迫感未免也太重了。

　　如果是这样，这次合并可能没有太多的业务逻辑，而更多是资源重组的逻辑。

　　区域合并后，履新的八位区域总，有不少是博士，相对更年轻，接下来，他们面临的第一任务除了保交付，就是去库存。‍‍

　　很多碧桂园的朋友说，各个区域投资基本停滞了，只有代管代建还可以多谈一谈，寻找一些可能性。「很多区域都还是有不少货的，只是卖的不好。」

　　关于去库存，董小姐最近刚好写过一篇文章，仔细探讨了下方法论问题：。结论就是，都不容易。‍‍‍‍‍‍

　　碧桂园现状到底怎么样？碧桂园的朋友说，现在就是努力自救，保交付。查了下他们的交付数据，到11月30日，交付房屋50万套，面积约6043万平方米。

　　不过，内部区域资源帮扶的感觉，也带来了一些微妙的反应。

　　过去一段时间，当集团像过筛子一样全公司检视，找资源、填窟窿，去支援弱势区域。碧桂园一些尚且不错的区域，发现自己更有义务来支援其他区域了。

　　董小姐从这些区域里，听到了不少抱怨。

　　但是，集团视角仍然需要一盘棋。

　　你怎么看碧桂园这次针对14个区域的大合并呢？

　　欢迎留言告诉董小姐。