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南京一批次新小区,房价创新低!

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11月卖了8194套,南京二手房月度成交量,再上涨!

可与近三个月来逐月上涨的成交量相反,南京一批次新小区,有房源成交单价创新低,比如:

禄口的翠屏城,6410元/㎡成交(高峰时近2万/㎡);上秦淮的翠屏诚园,22479元/㎡成交(高峰时超4.2万/㎡);迈皋桥的保利朗诗蔚蓝,27542元/㎡成交(高峰时超4.1万/㎡)……

单看数据,确实容易崩溃。可创新低的房价,传递的仅仅是房价在猛降的信号吗?

河西南:招商雍和府

2021年上半年,是河西南次新房的辉煌时刻。彼时,板块的新房供应量寥寥,升龙天汇、佳兆业城市广场一度有二手房冲上7万/㎡大关。

招商雍和府,也达到过近6.3万/㎡的高峰。



当年,买在高位的业主们怎么也想不到,小区二手房的谷底价会出现在今年吧。

最近,招商雍和府一套88㎡三房,挂牌313天后以349万总价成交,单价不足4万/㎡,是该小区在链家上的首套3字头成交房源。两年半时间,同户型总价足足缩水211万。



鼓楼滨江:龙湖春江紫宸

一直以来,鼓楼滨江新房鲜有供应量,以至于次新房市场表现频频惊艳。

比如龙湖春江紫宸,因不错的品质,2021年下半年至2022年上半年,有多套房源成交单价破5万



可最近,小区房价却频频探底。就在11月中旬,一套不到80㎡的两房,在挂牌价的基础上降了超20万成交,最终单价不到3万/㎡,创下链家上该小区单价新低。

扎心的是,4年前同户型可以卖到342万。当下的行情对买家友好,一下省了106万



迈皋桥:保利朗诗蔚蓝

保利朗诗蔚蓝,是城北迈皋桥一带的次新房品质担当之一。两年前,小区有房源成交单价超4.1万/㎡。



如今,小区竟有房源单价跌破3字头。一套81㎡两房,在挂牌的第335天,以不到2.8万/㎡的单价成交



中介表示:“小区综合品质不错,价格降下来后不少买房人来看,但观望居多,目前呈供大于求的状态。”



板桥:金地自在城

这两年,雨花的软件谷、雨核、小行等核心板块持续有高品质新房输出,以至于板桥这样的边缘板块逐步被“遗忘”,新房和二手房都无比惨烈。

以超大盘金地自在城的第四街区为例,2019年小区次新房价站在了顶峰,有一套133㎡的三房成交单价近2万9



没有对比就没有伤害。最近,小区有两套82㎡三房户型,成交单价均不超1.5万/㎡,创下新低。



要知道,即使是在7年前的2016年,同户型的成交单价也能超1.6万/㎡。



上秦淮:翠屏诚园

明明下楼就是地铁,过个马路就能到砂之船shopping,江宁上秦淮的翠屏诚园,房价却一直在走低。

11月上旬,小区一套约85㎡户型以191万总价成交,单价还不到2万3。要知道,7年前同户型成交单价已能近2万2。



更别提前两年,超4万/㎡成交的常态了。



江宁高新:都会四季

江宁高新区的都会四季,最近扎堆出现2字头成交的房源,比当年3万/㎡的新房价格还要低





小区的东区,由仁恒和万科联合开发;西区由金地和华发联合开发,去年3月迎来首批次交付。户型设计、装修配置等综合品质,领先区域。

随着都会四季的限售期满,陆续有房源被挂牌。高峰时期,东区有房源成交单价超3.6万/㎡,西区也有超3.4万/㎡成交的房源



如今遍地的2.8万/㎡次新房,把压力给到了不远处在售的璀璨璟园。

正方新城:银城蓝溪郡

“我们小区的房价,怕是坐着火箭下跌的。”最近,江宁正方新城银城蓝溪郡的业主忍不住“吐槽”。

11月中下旬,小区一套87㎡户型以88万总价成交,单价仅1万出头。这套房挂牌近180天,降了15万才得以出手。



这是什么概念?翻看小区更多成交房源详情,相似户型的成交总价峰值为210万。这意味着,4年间该户型缩水超120万,在当下的市场,完全能再买一套。



作为正方新城的拓荒盘,2015年初,银城蓝溪郡以不到1万元的均价首开,屡开屡罄。

2017年,小区最早一批次新房摆上货架,不少房源成交单价超2万/㎡,起点非常高



到了2020年,小区一套206㎡的跃层以近2.7万/㎡单价成交,迎来高光时刻。



“差不多从2021年下半年开始,楼市行情一下子冷却,加上板块配套迟迟没兑现、离地铁站较远等多重因素,蓝溪郡的成交量价齐跌。如今,眼看就要跌破万元了。”中介无奈。

青龙地铁小镇:恒大龙珺

青龙地铁小镇,是南京公认的高开低走板块。如今,板块内的次新房价走势,也符合这一特征。

2016年至2020年,是地铁小镇的高光时刻,买房人和中介见证了恒大龙珺的日光;见证了近千人去摇中南山锦花城的70套收官房源;见证了近2000组买房人摇现房深业青珑上府……

现在,这里的次新房价是什么水平?以恒大龙珺为例,最近,小区有不少单价不到2万/㎡的次新房成交,户型分布也不尽相同。



要知道,当年恒大龙珺的新房均价,也得2.7万/㎡呢!三年半前,小区首批次新房,成交单价超3.4万/㎡。



高峰时期,一套115㎡的三房,超3.7万/㎡成交。短短两年,单价缩水近1.8万/㎡。



江宁禄口:翠屏城&朗诗青春街区

将链家上成交房源按单价由低到高排序,翠屏城和朗诗青春街区的谷底价,都出现在今年。

继去年9月次新房价跌破万元后,收官中签率仅8.7%的神盘翠屏城,成交单价再创新低!

最近,小区一套近94㎡的三房户型,挂牌208天后,被买家“大刀砍掉”9万元,以60万总价成交,单价仅6410元/㎡



曾经仅用8天就以挂牌价成交的幸福时光,一去不复返。谁还能记得,翠屏城也曾向2万/㎡大关努力过?



朗诗青春街区,也在步翠屏城的后尘。

11月中旬,小区成交的一套76㎡小户型,挂牌价78万,经过近500天的胶着,最后以71.4万成交,单价仅9450元/㎡。这是继翠屏城后,禄口又一个单价跌破万元的小区。



业主们再三下调挂牌价时,想起自家小区也曾有过超2万/㎡成交的辉煌时刻,是什么心情?



锐评君有话说

单看种种对比数据,难免让人心里凉了一截。可站在更高的视角,次新房价创新低的背后,传递了多重信号。

首先,楼市新政效应仍在持续

今年的小阳春和9、10月的新政月,令大家明显感觉到南京楼市的回温,其他月份则冷冷清清。

但事实上,南京的购买力处在一个较为稳定的水平,每个月的新房、二手房成交量,加起来几乎都能超万套。

尤其是下半年能出尽出的利好政策,比如卖旧换新补助、购置新房补助、首付比例最低2成起、贷款利率处在低点、公积金贷款额度提升(二套最高可贷100万/户)等叠加,刺激了一波置换需求。二手房加速流通,才能把购买力和资金释放到新房市场,形成良性循环

看似是二手房以低价换成交,可买房人在置换时,同样能买到优惠力度较大的新房啊!况且行情不佳时开发商们花式卷产品,迭代新房大幅提升了居住幸福指数。

其次,这是对买房人非常友好的市场环境

这两年,南京迎来交付高峰,限售政策的放宽使得不少次新房交付不久之后就能挂牌,二手房市场房源量持续增加



今年交付的万科翡翠滨江实景图

供大于求的局面下,不少卖家为了尽快出手,增大了议价空间。这对选择次新房的买家而言,抄底机会大幅增加

从这两年的成交画像来看,低总价的刚刚需,以及高总价的强改善呈现两头强的趋势。这也能印证当下的市场,自住需求逐步回归的特点。

一个问题,打骨折的次新房能不能买?

锐评君认为,适时出手。二手房的定价,不光受市场、库存、板块、配套等影响,还得取决于家的心态

正因为这一不确定因素,二手房价有没有触底,谁都没法给出准确的结论。但眼下,市场上陆续出现一批交付不久、综合品质过硬的次新房,价格甚至比当年的新房价还要低。如果各项指标都符合置业预期,不妨果断出手,早买早享受

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