比起保交楼，开发商更爱工抵房

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上周的一场“分手”，把“复工”和“工抵房”，选A还是选B摆上了牌桌。

涉及的项目是深圳龙岗坂田佳兆业中央广场二期KICC写字楼项目。

如果选择复工“保交楼”，项目建成了，可售了，但原开发商佳兆业拿到的权益少了。

而选择“工抵房”，佳兆业可以全额抵账了，但援建的企业——安居建业的帐就算不过来了。

谈不拢的二者，选择了解约。

解约原因两方各有说辞

KICC写字楼是佳兆业宝吉工改项目的收官之战。

10月16日时，佳兆业宣布，将引入国企龙岗安城投公司（安居建业和龙岗区城投置地联合成立），为项目及开发建设单位提供工程与现场协理等多维度的受托支持服务。

对于彼时的合作，广东省三旧改造协会副会长、深圳合一城市更新集团董事长罗宇指出，龙岗安城投参与项目纾困，有利于全面盘活项目，确保项目后续建设顺利推进，为“保交楼”保驾护航，同时为同类项目输出纾困模式与经验。

不想，仅过25天，这事儿就“黄了”。

解约原因，佳兆业在公告里写得很“隐晦”——“因转变项目运营方式”。

有接近佳兆业的人士进一步透露，该写字楼原本计划以散售为主的，所以引入了龙岗安城投合作。

这样能贴上国企的牌子，有利于增强市场购买信心。

但现在，佳兆业的经营策略调整了，项目后续将以大宗资产和零星散售结合的形式运营。即：已经有大宗交易的目标客户了，就不需要借用外界品牌了。

不过25天时间，就找到了大宗交易买家？业内不少人对这个理由表示出了怀疑。

有媒体又爆料了另一种说法：所谓的“转变项目运营方式”，其实是因为佳兆业方面想将项目产权用作抵押工程款。

“佳兆业老板想把城市广场的写字楼抵给外地的总包抵债，抵工程款。龙岗安城投和龙岗的住建部门都不同意，所以合作就取消了。”一名深圳业内人士称。

另一名业内人士补充透露，该写字楼本就有部分被“工抵房”了，但安居建业此前并不知情，在接下项目进行更详细的背调后才发现。

据壹线君了解，对这类“保交付”的项目，接盘方也是有利润指标的，如果工抵房数目太多，接盘方就会算不过账。也难怪安居建业选择了放弃。

不止安居建业不接受，壹线君看到，佳兆业的深圳供应商也集体反对佳兆业的这次“工抵房”行为。

当地供应商们表示：佳兆业城市广场二期欠款不结已经好几年了，坚决反对把该项目抵押给外地总包，要结也应该先给本地供应商。

自己出售比被接手入账更多

除了宝吉厂，佳兆业在深圳还有大量旧改项目等待复工。

比如，和“中植系”一起开发的南门墩项目。

2017年，“中植系”旗下中海晟融设立35亿元基金，收购佳兆业位于深圳南门墩城市更新项目51%股权。彼时佳兆业复牌不久，颇有“雪中送炭”的意思。

现在，随着佳兆业和中植均“暴雷”，这个项目进程缓慢——布吉南门墩一期已经启动开工仪式，二期还在拆迁阶段。但是项目多久才能建好，村民几时才能拿到房子还是个未知数。

且拆迁合同中规定，佳兆业应按时支付过渡费，然而自2021年11月停工以来，过渡费出现“断供”现象。村民们的生活受到影响，租房负担重重。

在无奈的情况下，南门墩村民自发组织维权行动，要求政府将项目转让给实力强大的央企国企，尽快复工回迁，并督促佳兆业按时支付过渡费。

据说，已经有村民没有了耐心，开始转让回迁指标，3w左右/平，在找人接手，可以去开发商签拆补合同。

而全国范围内，佳兆业等待复活的旧改项目更多。

据佳兆业官网所示，自1999年深圳佳兆业·桂芳园“旧改”起步，佳兆业城市更新业务已涵盖旧城镇、旧村庄、旧厂房、烂尾楼改造，土地整备利益统筹等领域，成功转化项目43个，总建筑面积近1600万平方米。

截至2022年底，佳兆业城市更新在粤港澳大湾区拥有各类更新改造项目142个，占地面积近4700万平方米。

也就是说，待转化的还有约100个。

这些项目，有的等来了外援共建，有的则是全盘易主。

去年4月，佳兆业与招商蛇口、长城资产签署合作协议，约定设立三方合作平台，共同开发佳兆业在粤港澳大湾区的城市更新项目。深圳龙岗区五和枢纽片区城更项目成为首个试点。

建泰城市更新单元、观澜老墟片区城市更新单元、福田天宸被龙华人才安居、中航信托和安居建业分别入局协助盘活。

另有，南山东角头城市更新项目、福田红树湾、福田金融科技中心均被主要境内债权人中信全权接管。

接盘的两面性，一种是佳兆业因为失去了项目的部分权益，最终项目流入上市公司的现金流也会大打折扣。

另一种是正在推进的债务重组，将缺少可做增信的优质项目。

业内人也表示，佳兆业还需要将一些高质量资产处置后的现金流用作增信，给债权人额外的还款来源，才能提高整体重组方案通过的机会。

若KICC写字楼真的是能实现“大宗交易”，那对佳兆业来说，确实是不折损权益，又能直接回血现金的更好选择。