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深圳楼市:买房别只盯着房价,选好房认准这几个关键因素!

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我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:

提问:深叔,你好,请问前海的三个片区,哪个片区买比较好?

深叔:你好,前海的三个片区,桂湾、妈湾还有我们的前湾,各自发展的这个重心都已经定位了,在前海的规划中,桂湾是定位了金融中心,它主做的是高端的总部经济,前湾的话定位的是科技创新中心,它承接的是中小创新企业,主做金融科技还有信息服务,妈湾定位的自贸城,在现有的基础上发展现代物流,还有供应链的管理,各有优势。三湾建成之后桂湾的话是商务区,还有居聚区,那前湾的话是商务区公共设施还有居聚区,那麻湾的话是以商务区为主,居聚区为辅。 桂湾、前湾会成为新的产业和居住的高地,桂湾的价值高于前湾,和桂湾连在一起的宝中界面很干净,还有少量可以开发的净地,再加上桂湾和大铲湾的双重加持,价值是远超自贸区的其他片区的,那房地产的价值是由规划来决定的,规划的档次越高,意味着它将来它的配套设施就越好,这个区域的活力和发展前景就越好。宝安中心加上前海这一块是真正的新城市中心,在新的规划里面的话,是整个大湾区里面唯一一个定位国际化新城市中心的地方,它的定位有三个,一个是总部经济,第二个的话是文化艺术中心,第三个的话是商业休闲中心,所以从这个角度来看的话,前海的新城市中心既属于宝中,又属于前海,这就意味着整个深圳市,整个大湾区未来都将在这里展开,那么这块区的房地产也会大大收益。 规划中住宅占比最高,未来能够联动成住宅片区来,会是桂湾片区,住着比较舒服,大家可以一块抱团,未来的居住氛围的话,体验感会比较好。相反的妈湾还有前湾,因为规划的因素,它是以商务为主的,未来不能形成很强烈的资识氛围,所以说体验感会差一点点。

提问:深叔,你好,已婚,之前有一套房,现在已经出手了,现在有1100万资金,想置换成1500万左右的三房,请问有没有什么推荐?

深叔:你好,1500万的预算选择较多,可以考虑这些区域:1.南山后海,南二外海德学校对应的三个楼盘超出了预算,因此只能选择非海德学校的楼盘,但楼龄较大;2.宝中前海,三房选择较多,楼盘品质和配套上相对后海好一些;3.宝安新安片区宝安中学学区次新盘,不仅是名校学区,离地铁、科技园近,自住投资都适宜,具体详情楼盘见知识星球内部分享。

提问:深叔,你好,刚需,年收入不高,买不起商品房,在考虑要不要入手小产权房算了,反正也能住,看起来和商品房也没有什么区别,价格低,也能满足居住需求,这个想法可行吗?

深叔:你好,有些普通家庭因为小产权房价格低廉,且外观、物业、人车分流和普通住宅相同,对小产权房产生了兴趣,实际上买房更应该关注房子代表的城市资源,不建议普通家庭选择小产权房,原因在于:1.没有产证,资产安全性弱;2.不具备流动性,无法贷款、评估、抵押;3.无法落户,没有学位,增长只能依赖旧改,不稳定,普通家庭承受不了这种风险。

提问:深叔,你好,请问南山区的房子为什么不能乱买?

深叔:你好,南山的房价分为五个阶段,第一个阶段就是大面积低密度的别墅类产品,属于传承类资产,第二阶段就属于顶端豪宅,豪宅就是地段保障了房子的下限,而大家对房子的认可度给予了地段继续向上拓展的可能性。复杂一点讲就第一就是可能大家都知道的就是物以稀为贵,第一就是地段,第二是地段,第三还是地段,地段奠定了房子价值的基础,地段所以贵,就是因为稀缺,在中国呢,寻找高净值人群是豪宅的必修课,那通过高净值人群的筛选,形成一个小众的圈层,他们的居所就被称之为豪宅。南山房价第三个阶段,学位房南山的几所学校,那这几所学校名列前茅的升学率,给这些学区内的房子打下了肉眼可见的价格基础。 说南山的未来仁者见仁,智者见智,那财富,是少数人形成的共识。

提问:深叔,你好,福田买房有哪些建议呢?

深叔:你好,福田和南山一样,远离小户型和没有学位价值的老破旧,特别是靠近罗湖的部分板块,比如华强南,华强北,八卦岭,黄木岗,赤尾等,由于房龄老,没有任何旧改和概。的加持,所以以后也会和罗湖一样逐渐成为纯居住的板块。香蜜湖和福田中心区啊,作为第一梯队,适合1200万以上的高净值人群,预算在一千万以下的,在福田的第二梯队,第三梯队里面选啊,大概率也不会差。

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