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深圳楼市:买错房的代价在加大!

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我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:

提问:深叔,你好,因为旧改拆迁被补偿了一套回迁指标房,请问回迁指标房是一种什么性质的房子,有什么特点?跟普通的商品房相比有没有什么区别?可以用来交易或抵押吗?

深叔:你好,深圳回迁指标房和商品房的区别在于:1.购买商品房需要缴纳至少三年社保,回迁指标房则不占用购房名额,且没有数量、国籍方面的限制。2.回迁指标房比商品房价格便宜,是商品房的5-6折。3.回迁指标房需要一次性付款,没有月供压力,房子可以像商品房一样做抵押。4.回迁指标房在交房前每月有房租补贴,有的有装修补贴。5.回迁指标房不限售,商品房限售三年,未满五年还会收增值税。

提问:深叔,你好,请问福田未来发展怎样?

深叔:你好,福田唯一以前就是靠占的最好的地理位置,他以前是有个福田口岸,金融中心也起来了一些,然后又靠市zf支撑着,现在口岸深圳湾也起来了,关键是前海接下来要起来,前海和福田的金融中心一定有重叠的。其实是个博弈的过程,如果前海博弈的非常厉害,那福田的下一个罗湖 经济就全部往这边来了,但是如果福田的博弈还能成功,可能两分天下,前海占一部分国际化的金融,福田占有一个本地的金融,那当然它现在的金融一定会削弱一部分,只是衰弱到什么程度。

提问:深叔,你好,我已经有一套房子在自住,还有一个名额想用来投资,关注到河套规划,不知道这边的房子是否可以用来投资?河套规划的前景很广阔,但是现在实在看不出进度,所以我很纠结要不要选择它,请问有没有什么建议?

深叔:你好,关于河套地区可以明确以下几点:1.发展慢。一方面,河套定位较高,与前海一样被视作一个中心,代表了深港合作,是一块价值高地;另一方面,河套的发展进程极慢,片区面貌没有得到很大提升,香港地区的园区没有开始建设,深港合作前途未卜。2.房价涨幅不错。可以关注河套三个片区:福田保税区,由于有河套规划、挂牌名校、地铁等多重利好,房价上涨很快,但名校炒作严重,存在价格透支;皇岗口岸片区,价格高,居住舒适度高,涨幅相对小一些,但存在噪音、楼龄过大、学位一般等问题;赤尾片区,房龄大,密度高,噪音大,居住体验不佳,随着旧改推进可能有所改变。3.值得买入。原因在于:福田的经济实力强,购买力也强;福田新房供应较为稀缺;虽然河套的开发还需要较长时间,但长期是值得看好的。总的来说,河套并不完美,但仍有它的价值优势所在。

提问:深叔,你好,已婚,有两个孩子,目前有两套房子,一套在坪山用来自住,一套在龙岗,用来投资,但入手后就一直横盘,现在感觉坪山的教育医疗等资源匮乏,想改善一下条件,升级区域,手头有600万,请问有没有什么建议?

深叔:你好,关于深圳的楼市行情,分析与建议如下:一、坪山行情变好需要时间。预计前海与新会展兑现后,会导致需求溢出,产业布局向东拓展,这个时候坪山才会迎来发展机遇。二、龙岗横盘的原因在于:1.东进战略放缓,提前透支概念;2.产业弱,没有留住人才,购买力分散至坂田和关内;3.高评高贷泛滥,导致高买低卖现象增多,降低了房子在评估体系中的价格。三、有两套房子,建议出手一套,自留一套。四、建议考虑南山和福田800-1000万的房子,南山和福田建议的学区房详见知识星球内部分享。

提问:深叔,你好,龙华的房子可以买吗?

深叔:你好,龙华的房子当然可以买,龙华这个区域的价值呢,是这十几年来一步一个脚印,通过片区建设规划、产业招商、配套升级、人口希腊逐渐的完善起来的,它的房价上涨,完全是因为片区价值的提升而拉升的,炒房客呢,只是蹭了升级的红利而已。龙华这个片区啊,有三个核心的优势,第一,龙华的地理位置是非常优越的,它位处深圳腹地,仅靠福田北部,你想现在光明都已经称为自己是北部中心了,第二,因为是新区。规划它的城市很新道路啊,市政设施,医疗教育资源的配置呢,都比较合理。第三龙华之前确实是涨的有点高,但现在整体的价格都回调了10%-30%,这个回调也给了市场一些。

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