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思明何厝│中海·峯汇里户型图89-190㎡样板房开放 会展北国际住区

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中海峯汇里

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一、自住投资两不宜

自住不宜:自身高容积率,举目钢筋从林,开窗光污染,长期大工地

中海峯汇里自身容积率接近5.2,由于地块容积率高达5.15,这就造成了楼栋之间楼间距较近,楼栋较密,整体楼间距在30-40米,中低楼层和部分楼栋采光都会有一定影响,绿地面积7122㎡,绿化率30%,户均6.2㎡,少的可怜!



南侧02地块:占地1.5万㎡,容积率8.97,计容建面13.55万㎡,业态为租赁住宅、办公、商业。

东侧厦门国际商务核心区2023P09地块,已被华西集团和思明城建以17.32亿元联合竞得。项目总用地面积65371㎡,计容总建筑面积419590㎡,(含道路)容积率高达6.42。若算上后续出让的体育馆地上部分,总建筑面积64.7万㎡,实际容积率高达9.90。D141、D143、 D145-1、D152、D15地块规划超高层建筑,涵盖办公、酒店、商业。其中中心地块D143(峯汇里东南侧)高度控制<250米,容积率17.19 。项目计容总建筑面积419590㎡,2023年8月报建,预计开发周期8-10年。可以说,居住在此,犹如置身于钢筋水泥森林+长期大工地。



另外,写字楼大多采用玻璃幕墙,会造成严重的光污染,以后在家里,都可能是刺眼的反光,而且周边超高层,居住在其中都是满满的压迫感;

二、投资不适宜:周边有4千-5千套安商房

安置户基本是拥有多套房产,未来会有大量进入二手市场,冲击商品房价格。安商房在上市交易或办理抵押时,不需缴纳4%土地出让金或上市补差款。其中:何厝2021-09安商房,总建299920㎡,住宅2950-3520套。何厝2021-10安商房,总建113930㎡,住宅1100-1450套。均由思明城建工程公司开发。



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三、地段问题,只是近会展,而非真会展

中海一直说自己是会展北,在对标海峡国际的一二手倒挂!但他实际跟会展完全没关系,只能说是近会展,因为区域划上,吕岭路划分南北,这边就是属于何厝,本身区域上就不具备对标!其次:一是海峡国际社区享有二实小展城分校和双十思明分校直升优势,学区溢价中海无法对标;二是海峡社区共分四期开发,是真正意义上的会展CBD唯一住区,绿化率超80%,是整个思明区的天花板,90多平都只做一房的纯改善小区;都不是一个维度的,无法对标即不存在一二手倒挂;而且观音山附近的几个二手次新房小区,最近也跌价明显,普遍成交价5万出头。

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四、学区无未来

大家都知道,房子有价,学区无价,买房跟着名校走,房价才能往上走,中海会展北项目周边学校是何厝小学,目前现有仅17个班,700余学生,现生源均为原拆迁安置及外口生源,何厝小学是少先队队歌的诞生地,内有“英雄小八路”纪念馆,因此名称很难改变。初中多校划片的大同中学(前埔校区)/观音山音乐学校,小升初学区有不确不定,且两所学校的教学水平在厦门排名都一般;可就读划片该学校的小区二手交易价格普遍较低









补充说明下:原来就读展鸿实验二小的华尔顿1275、大周龙郡、家家海景,从去年开始划到大同小学,目前就6万出头,下降了约2万/㎡,跟前埔南北的价格差不多,本身海峡国际的已经满了,所以生源才会不足,外溢出去。

五、配套

1、交通:中海峯汇里项目约400米距离地铁2号线(软件园二期站)这点还是比较好的,但项目周边主干道汇入环岛干道、吕岭路、环岛东路等,位于厦门岛内东部。项目仅有地铁2号线的交通路网,其余公共交通上便捷性不足,门口的环岛干道+软件园东门,上班时间的拥堵将堵到你怀疑人生!(这个大家可以自己打开地图APP看下)

2、商业:中海峯汇里周边商业配套较为有限,距离较近的只有JFC商业中心和会展天虹,以较高端消费和商务宴请为主,缺乏生活氛围,夜晚商业活动相对较少,居住氛围冷清。

3、医疗:中海峯汇里周边医疗资源相对有限,主要有前埔医院和厦门口腔医院,但都不是三甲医院,医疗水平相对较低,周边医院距离项目也较远,步行不便,就医体验差。

4、景观:中海峯汇里周边自然景观资源相对有限,唯一可达则是观音山海岸线,景观资源距离较远,且主要以旅游经营属性为主,难以为居民提供日常的自然休闲空间。前面也有说过因为容积率的问题,几乎看不到海了!

六、产品力

精装标准太低了,不可否认中海的口碑还可以,但从杏林路湾开始到学仕里在到最近去看峯汇里,中海真的是越做越差了!品质上一路下滑!

精装差:几乎是要啥没有,除了那个制冷抽烟机,那中央空调是干嘛用的!



户型不实用:公摊预计25%;客厅面宽小;L型厨房,利用率偏低;次卧开门对着卫生间洗手台。





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