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上海普宅标准早该调了!

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我明明买的是老破小,何德何能要我交“豪宅税”(非普宅税)?

前段时间深圳调整了普通住宅认定标准,简单来说,就是取消了之前总价750万以上就算豪宅的认定标准。

政策一出,我们很多读者都在问:

上海普宅标准什么时候调整?调整了对市场影响几何?

今天就跟大家聊聊这件事情。

1、上海普宅标准确实不合理‍

上海的房子,简单说可以分为普通住宅和非普通住宅。

区别的标准就是三点,楼层、面积、成交价格。

如果是普通住宅,需要同时满足3个条件:



再次强调,3个条件需要同时满足,才能被称为普通住宅。

当然,现在人的记忆都不太好。

所以在实际操作中,大家只要牢牢记住一点就可以了,就是价格。

毕竟,有什么房子面积超过140平,或是三到四层的洋房在内环内的价格是低于450万的,有的话,有多少我要多少。

所以,上海普宅几乎唯一的标准就是:

外环外230万内,内外环之间310万内,内环内450万内。

这个标准是9年前(2014年)制定的,已经明显不符合市场情况。

2014年到现在,上海很多房子价格翻了三倍都不止。

今天:

内环内,450万,只能买到一套八九十年代的老公房,面积不超过70平;

内外环间,310万,也基本上只有老破小了;

外环外,230万,能买到一套小点的动迁电梯房;

看个数字:上海1-7月成交的新房,符合普宅标准的只有2.6%。

就知道这个标准有多离谱了。

2.6%,这不是普通了,而是稀少。

想在上海现在的新房里找个普通住宅,还真不容易。

按照现行的普宅标准,这普宅已经不是普宅,而是鸽子笼了。

2、普宅与否,首付和税费不同

普通住宅和非普通住宅,对买房人来讲,最大的差异点在于两点;

第一是首付;

第二是税费。

对于普通住宅而言,二套房首付要求是5成,非普通住宅的话二套房的首付是7成。

看起来是两成,背后的确有一批人被卡住了。

我们拿450万内环内的一套房举例:

如果成交价格是460万,那就不是普通住宅,首付最低7成,相当于你的首付最少要322万。

如果成交价格是440万,那就是普通住宅,首付最低5成,相当于你的首付只要220万。

仅仅因为总价差了20万,一套普通住宅和一套非普通住宅,首付款就差了整整100万左右。

如今上海买房的中坚力量,是新上海人:

他们通常都有着还不错的学历,还不错的工作;

很多人是在知名的互联网公司和金融公司工作,这其实就意味着他们的月工资流水很漂亮,月收入还不错。

他们的特征也很明显,要么是前期已经在老家贷款买过一套房,要么就是在上海已经有一套房。

所以手里预算也不是很多,大概有150万-250万左右的现金。

他们想要再买二套房,首付再多也确实掏不出来了,但月供可以多承担些。

对于这样的人群,他们在选择房子的时候,就一定会优先卡住普宅的总价位,因为首付低。

但是,在上海认房不认贷之后,以前在老家买过房的人首付问题其实已经解决了。

至于上海的二套首付,估计得像深圳那样统一调整。

3、说完首付再说税费

如果一套房子,同样都是300万左右,只是因为一套在内环外之间(低于310万为普通住宅),另外一套在外环外(高于230万为非普通住宅)。(产证都是5年,满五唯一,原价都是150万)。

两套房子买家所承担的税费差异大概会是在7万左右。

你看,同样的价格同样的城市,只是因为一个是普宅,一个是非普宅,整体的税费就能相差7万多。

而这,对于买家而言,都是实打实的成本,是需要折算到总预算中去的。

所以,调整普宅标准:

可以降低部分人群的二套首付,七成变五成;

减少买家的税费,少个十几万,二十万;

的确利好二手市场。

4、调整普宅标准不会单独出

但是,我这里要说一下:

上海调整普宅标准大概率不会单独出现,它只是政策工具箱里面的一件小工具。

最直接的证明就是这次深圳的调整,调整普宅认定,是跟着调整二套首付这种重磅政策一起出来的。

为什么不会单独出现,因为这个小工具,在决策层眼里没那么重要。

有人说,“调整普宅认定”是税收优惠政策;主要是增值税和个人所得税,这两块是进地方财政的,所以上海的财政不愿意失去这块肥肉。

这种说法是无稽之谈,别太小看上海,不至于扣这一毛两毛。

这是2022年上海的税收统计,个人所得税和增值税占比看着不少,但这其中跟房子相关的真的不多。



上海作为四大一线,惯常表述北上广深里面,上海排第二,但实际优势就是制造业、金融和庞大的第三产业保有量,这里面随便拎出哪个都是金光闪闪的税基。

所以上海不至于缺这点税收,不要用三四线的思维去看上海。

5、两个原因

之所以上海的“普宅认定”至今没动,主要原因是两个:

政策成本考虑,以及税收惠及的方向性问题;

政策成本这点非常好理解,调整普宅认定,无非就是买房省下十几万、几十万税费,这钱不少。

但涉及买房,卡在十几万这个缺口的人并不多,也就是说,买得起的人,不会因为省十几万多买一套;

买不起的人,也不会因为十几万的优惠就买得起了;

所以这就是个“润滑油政策”对市场不起决定性作用,硬要出,那就是“添油战术”持续消耗市场预期;

还有税收惠及的方向性问题;这点也不难理解,“普宅认定”调整,本质是税收优惠。

说穿了就是甲方补贴,那么补贴给谁,是个关键问题。

甲方可以补贴义务教育,因为孩子就是未来;

甲方也可以补贴新能源汽车,因为我们需要清洁能源;

所以,你觉得甲方有什么理由,要补贴上海的有产者呢?

对标国际,上海有产者的财富水平也不低了。

所以话说回来,政策面思考的东西是跨纬度的;

深圳的普宅调整,是做个顺水推舟的“组合拳”;

所以现在的问题,最重要的是,上海的普宅认定标准,会搭一个什么样的重磅政策出场?

最后,说结论吧:

上海普宅标准的确不合理,确实早该调整了。

但从管理层的决策出发,这个调整不会单独出,对市场的影响也只是个小的调味菜和润滑剂;

真调的话会和其他重磅政策一起来;

真正重大的政策,还得是调二套首付(深圳已统一调整为四成),限购“五年社保改三年”(广州5年变2年)这些。

对于上海普宅标准,你怎么看?评论区聊聊。

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