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专访倪鹏飞:楼市调整短期内仍将持续,土地财政收尾后地方融资将回归财税

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本报(chinatimes.net.cn)记者刘诗萌 北京报道

2023年下半年,中国房地产行业的市场情绪在低迷中跌宕起伏。

自是7月底的政治局会议定调“中国房地产市场供求关系发生重大变化”后,房地产政策进入密集发布期,甚至北上广深四大一线城市也首次突破性地推动落实“认房不认贷”,也有城市直接放开限购、取消土地限价等等。一夜间,部分楼盘、业主宣布取消优惠或坐地涨价的消息,刺激着每个人的神经。

然而,备受期待的“金九银十”仍然成色不佳,政策效果似乎只持续到9月上半月就已经难以为继。10月单月,商品房销售面积同比下调20.3%,商品房销售额下调14.4%,国家统计局监测的70个大中城市中,新建商品住宅销售价格上涨的城市只剩下11个,而7月份还有31个。

楼市何时才算“见底”?如何重建购房者的信心?土地财政渐弱,地方融资将何以为继?带着这些问题,11月底,《华夏时报》记者专访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。他指出,此次房地产市场的调整是一个较长时间的深度调整,房地产市场供求关系的变化将倒逼整个行业转向新发展模式。在这个过程中,政府有能力通过扩展长期债务,打破市场负向循环,实现楼市转型回稳。

楼市的“底”在哪?

《华夏时报》:从2021年下半年算起,房地产市场进入本轮下行周期已经有2年多的时间,而且还在继续调整。尤其是在一线城市,近期二手房价格已经开始出现下探。据您判断,这一趋势还将延续多久,或者说,楼市的“底”在哪?

倪鹏飞:中国房地产的总体调整需要一个长期过程,目前来看开发投资、销售面积将会继续调整。至于调整持续到什么时间,现在市场上有不少的判断,有的说2024年,有的说2025年,但是我觉得还具有很大的不确定性,目前还不能给出一个明确的时间点。

之前我们预测,未来十年,全国每年商品住房需求的合理区间是10亿—12亿平米,但由于市场主体反应过度,调整有可能击穿合理区间。从趋势上来看,仅就增量调整主要有两种可能性:如果调整的程度比较深,穿透了合理的区间比较远,那么调整的时间就会更长一些,在这种情况下,调整后会有一个回到合理区间的回升。如果调整到合理区间就结束,那么调整时间相对就短,但同时也就没有反弹之说了,有可能会长期在合理的底部徘徊,甚至有可能徘徊一段时间再调整。

在未来十年多的时间里,房地产总体的趋势是跨过拐点之后阶梯式向下平移。由于技术进步、人口转型、外部环境的变化,中国房地产增量曲线可能会整体向下平移,大致判断未来十年年均新增住房的合理区间可能会下降到8亿平米左右。

《华夏时报》:从宏观经济周期来看,过去一个周期里,房地产行业虽然也出现过几次调整,但每次延续的时间都不长,在调整政策之后迅速实现了回升。为何这次不同?

倪鹏飞:过去的几次调整,总体是在房地产市场从极度短缺到相对短缺的情况下出现的,无论是基于市场现实的增长空间,还是预期的发展,都有长期向好的趋势;无论是受到外部环境的影响带来的调整,还是政策从严调控、宏观经济形势变化导致的调整,都是短期的。

当前,房地产市场的供求已经发生重大变化,由此带来的预期也发生了重要的变化,过去房地产长期高速发展时期积累的许多复杂矛盾都暴露出来。受到基本面改变、市场预期变化、外部环境严峻的相互作用,短期内依靠政策难以对冲已经形成的下行惯性。

因此,这次房地产的调整既包括量的调整,除了增量调整以外,还有存量调整;又包括结构调整和模式调整,应该是一个较长时间的深度调整。调整不仅涉及吸收价格、数量泡沫、促进供求平衡,而且涉及修复各方资产负债表、重组资产和债务等等,短时间难以完成。

《华夏时报》:最近,各地发布了不少放松政策,包括取消限购限售、认房不认贷、公积金等等,在政策发布之后的一段时间内,也有一些城市成交量出现了回升。如果说到判断楼市整体是否企稳,应该参考哪些指标?

倪鹏飞:还是依据销售量和销售价格,二者结合起来判断。无论是全国还是地方,如果销售量高,价格下降的幅度大,那么说明是在抛售状态,调整还在进行;如果销售量下降,房价稳定或略降,那也是在僵持状态,调整也没有结束。只有经历一定时间的价格稳定或上升同时,销售量稳定增长,才能说明楼市有所企稳,调整结束。

如何回到良性循环?

《华夏时报》:您提出中国房地产正在“管控式着陆”,既不是硬着陆,也不是软着陆。如何理解“管控式着陆”的优势和缺陷,它会是一个最终的状态吗?

倪鹏飞:近两年,在预期和政策逆转的背景下,投资、销售和价格等指标表现的房地产市场呈波动性下行且幅度逐渐缩小的趋势。在政府的管控下,不发生价格暴跌、企业倒闭、住户断贷和抛售、银行挤兑等系统性风险的波动性着陆,即价格、销售和投资回到合理水平和变化幅度。它既不是标准的硬着陆,也不是理想的软着陆,我们称之为“管控式着陆”。

管控式着陆的优势就是避免了泡沫破裂和系统性风险的暴露,泡沫可以在着陆的过程中慢慢吸收,市场的反响也会平稳一些;缺点就是市场出清后的资源配置优化和重新复苏可能需要更长的时间,同时也会拖累宏观经济和社会民生的发展。

着陆以后,还是有一些问题要逐渐解决。市场出清本身也需要很长的时间,包括产品、债务的出清,都需要一些时间。尤其中国房地产是一个行政干预比较强的市场,在市场过度下行时,政府出台政策进行对冲,可以减缓市场加速下行。不过,行政制度干预虽然可以避免市场崩盘,但也可能影响了市场销售、资产重组、债务重组、市场出清的进度和过程,从而滞后于市场自动调整的时间。

《华夏时报》:由于楼市成交量大幅走低,对于很多房企来说,即使从前没有因为高杠杆快周转形成风险,但销售不能回血也给资金周转造成了极大的困难,影响债务偿付,例如最近金地、万科都传出遇到困难的消息。而房企的出险消息反过来更加加深了购房者对楼市的不信任,形成负向循环。从信心层面来说,楼市企稳的关键在于开发商还是购房者,如何去打破这个循环?

倪鹏飞:关键肯定在于购房者。如果大家都去买房,开发商暴雷的问题就不存在了,而且现在银行也愿意发放购房抵押贷款,所以关键是购房者的信心。鉴于当前的宏观经济、市场形势和预期,一些市场主体的资产负债表遭受严重损失,市场主体的目标函数从收益最大化转向风险最小化,没有能力和动力去扩展资产负债表。

建议政府尤其中央政府向房地产领域实施宽松的金融和财政政策,为市场注入资金,减少企业暴雷,市场主体的信心才会回升,才能逐步扭转他们的预期和行为,实现房地产回稳和转型。

《华夏时报》:7月底的政治局会议定调,我国房地产市场供求关系发生重大变化。从住建部门今年的种种表态,包括但不限于建筑行业也是支柱产业、像造汽车一样盖房子、发力超大特大城市城中村改造等来看,全面房地产开发为主导的产业结构已经成为历史,未来房地产将转向转变为服务为主导的产业结构。这是否意味着整个行业的利润结构、商业模式都要彻底重构?重构之后的模式大致是什么样?

倪鹏飞:房地产行业的商业模式肯定会发生彻底变化。之前房地产也属于服务业,但在现代经济体系下,它同时具有商品、资产甚至货币的属性,对投资的带动比较大,因此对于宏观经济的发展至关重要。

2021年下半年以来,在房地产市场出现重大调整和产业发展遭遇巨大困难的情况下,一大批深陷高房价、高负债、高度金融化传统增长模式的企业已经被淘汰,倒逼整个行业在阵痛中转向新发展模式。当前城镇人均住房面积接近40平米,市场已经接近饱和的状态下,新发展阶段房地产要通过保障与市场双轨融合,以“房住不炒”为根本定位,实现平稳健康、良性循环、绿色智慧的高质量发展。

其中一个重大的转变,就是住房业态模式从原来的投资型主导转变成服务型主导。2020年,房地产投资占GDP比重为13.9%,房地产+建筑业综合增加值占GDP比重达14.5%,其中房地产占7.3%。从国际经验看,围绕住房的衍生服务业的环节和规模是很丰富的,例如,美国房地产占GDP的比重是13%,其中10%是虚拟租金,其本质就是一种服务业增加值体现。中国住房规模巨大,社区可以在医疗、养老、教育等环节上提供专业化、规模化的服务,并与人工智能、互联网结合,实现服务增值的积极性。

宏观风险是否可控?

《华夏时报》:过去多年,在房地产上升周期,许多城市依靠土地财政融资,获得了进一步发展的空间,如今房地产下行也给地方财政带来了巨大的压力。上半年,各大城市成交的土地大部分由国企竞得。一定程度上,是否可以说土地融资的时代结束了?未来,地方政府应该如何去寻找新的路径来满足融资需要?

倪鹏飞:可以说,土地财政已经进入尾声了。一方面,城市及房地产开发进入存量时代,新增土地出让规模将快速下降,土地出让总收入的规模将会快速下降;另一方面,随着土地拆迁补偿等成本不断增加,土地净收益也在快速下降。据测算,土地净收入占总收入的比重已从2010年的50.3%下降到2015年20%。只不过作为政府性基金收入的主体,近年来由于一般预算收支压力增加,土地出让金收入开始从过去的主要用作建设支出,转向被大量调入一般公共预算支出,加上土地出让金所带来的税收和基金收入等,使其对地方“保运转和保民生”仍有重要作用。

目前,随着房地产供求关系的变化,土地的供求关系也出现了变化,这决定了土地财政、土地融资的结束。未来地方财政和融资还是要回到税收财政和债券融资的渠道,即地方“保运行和保民生”的公共支出主要由产业发展所形成税收来解决,地方建设和运营公共基础设施的融资主要由地方未来的财政收入,以及这些基础设施未来的固定收入来偿还。

《华夏时报》:10月底召开的中央金融工作会议专门强调,促进金融与房地产良性循环,这也是20年来这个级别的金融会议首次谈到房地产。如何看待当前房地产市场下行对金融部门的潜在影响,风险是否可控?

倪鹏飞:虽然到目前为止,房企暴雷和违约还未对金融机构,尤其是大型金融机构,构成严重威胁。但如果房企资金链断裂、暴雷和违约持续打击市场及预期,违约从房企扩散到住户,从房地产市场扩散到上下游产业,最终违约都将传递给金融机构,所以必须高度重视和积极化解现实房地产风险。

不过从目前来看,虽然面临一些挑战,但政府拥有化解房地产风险、稳定房地产市场、转变房地产发展模式的诸多条件。例如,除了在紧急情况下实施临时行政性限制手段,阻止市场过速下行外,国家及国有商业银行拥有强大的金融资源,通过一定的行政措施可以规避完全商业化金融机构“落井下石”运营模式,实施“雪中送炭”的商业模式,支持开发企业尤其没有出险的开发企业实现正常化运转。

另外,政府尤其是中央政府仍然拥有扩张资产负债表的潜力,而房地产市场一方面开发企业商品房大量待售,一方面青新市民保障性住房存在较大缺口。中央财政及央行通过发行及发放一定额度特别国债及特别抵押贷款,商业银行配套短期商业贷款,转给重点城市政府或相关国有企业,然后低竞价购买开发企业待售商品房,以更低的价格通过申请轮候制度出售给青新市民保障对象,可以起到化风险、稳市场、促转型等“一石三鸟”的作用。当然,这需要政府坚定决心与及早出手,也需要纵向和横向政府部门之间相互配合与密切协作。

《华夏时报》:中国房地产是一个行政干预比较强的市场。当前,政府能为尽快结束房地产调整、恢复宏观经济预期和信心采取哪些措施?

倪鹏飞:首先,要加快住房保障规划和供给的步伐,尤其重点是通过盘活存量住房增加供给,建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个住房体系,从过度市场化基础上的政府强干预转变为“市场归市场,政府归政府”。

其次,要接受市场在可承受能力的范围内进行调整。房地产市场调整也是一个优胜劣汰、市场出清的过程,利用市场化、法制化的手段通过优胜劣汰,不仅可以实现房地产市场的资产、债务的重组,房地产资源的优化配置,完成房地产市场调整和转型,而且可以实现资源在房地产与其他领域的重新配置和优化配置,促进宏观经济结构转型和高质量发展。

最后,要高度重视调整过程中的风险防控。风险演变和外溢有自身的特点和规律,尽管政府拥有防控风险的诸多条件,但是化解风险滞后、拖延和怠慢,都会导致化解风险成本和难度边际增加,特别如果风险得不到及时化解而积聚到一定临界点,再想化解就比较困难。当前政府债务主要问题是长短期和央地间的结构而不是总规模问题,政府尤其中央政府有能力和动力通过扩展长期债务,应抓住机会窗口,向市场注入适当的流动性,打破市场负向循环,在市场已经实现深度调整后,尽快稳住房地产市场,恢复宏观经济的中速增长。

责任编辑:徐芸茜 主编:公培佳

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