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没有倒挂!买房人直言:“这家市中心学区房,我不想买!”

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过去数十年,学区房价格一直坚挺,特别是有着“超级学区”的学区房,吸引了一大批投资者。

比如青岛曾经巴掌大的“茅草屋”竟然卖出了约6.8万/㎡的高价,究其原因无非是能该房源落户,外加它靠近知名学区。

我们听惯了“学区房崩溃论”,自然而然将“学区房”视作洪水猛兽,不过真的是如此吗?

说到底,好学区始终是珍惜资源,我们即便能打掉学区房的资本化,但是始终都打击不了家长们对优质教育资源的渴望。

上面这几年一直在强调:防止以学区房的名义炒作房价。但对于普通购房者而言,学区房也是魅力很大。

今天,我们就有一位粉丝,冲着学区房,要去看位于市中心的保利达·江湾城。但她的心情十分纠结。

纠结点1:这个房子地段这么好,但怎么卖不上价格呢?无论是学区还是地段,在无锡都相当出色。

纠结点2:保利达·江湾城的楼也太高了,我不能接受高楼,但又放弃不了它的地段与学区。



究竟如何取舍?今天我们就来好好盘点一下这个楼盘的优劣。

NO. 1|壹

学区+地段

保利达·江湾城优势明显

保利达·江湾城的优势相当明显。首先,保利达·江湾城位于梁溪区通汇桥路跟工运路交汇处,是名副其实的无锡市中心。

交通上,地铁1号线、2号线一横一纵快速连通无锡东西南北,规划的地铁5、6号线也将穿过,一共汇集4条地铁线。

商业上,保利达·江湾城紧邻茂业天地,三阳商圈就在附近。大东方百货、恒隆、苏宁、百盛等无锡市中心著名的商厦环伺,此外,还有崇安寺、南禅寺等商业街区距离这个项目也不远。

如果说,经开区是卖规划,那么保利达·江湾城所在的板块是无锡现今最热闹的区域。


除了地段、商业、交通以外,保利达·江湾城的学区也是十分出色。


要知道,在当今市场上学区房这个概念是很敏感的,几乎很少有楼盘会大肆宣传。

除非,这类楼盘学校划定施教区,简单理解,某学校划定了哪里到哪里是他的施教区,那么未来在这里的新房,很有可能就是上该所学校,比如锡东新城范围内的新盘。

还有一类就是某些学校,提前公布了施教范围,比如经开区的部分新盘。

最后一类就是销售周期拉的很长,原本的房源都已经交付很长一段时间了,但仍有新房在售。这类房源的学区基本与老房源一致,保利达·江湾城就是属于这一类。


实际上,早前保利达江湾城四期的对口学校并不是连元街小学。

2019年,梁溪区教育局曾公布公告,通惠桥以北为连元街小学,通惠桥以南为无锡通江实验小学。

但2021年10月,调整为了连元街小学。


因此,目前保利达·江湾城的学区的确定为“连元街小学+东林中学”,这两个学校在无锡都是相当“能打”。

先来看连元街小学。1897年,教育家杨模在无锡老城文曲星眷顾的地方——连元街,集资购下上寿禅院旧舍,创办了竢实学堂。这是我国创办最早的新式学堂,也是连元街小学的前身。

学校几易校名,1934年9月更名为无锡市连元街小学,1962年学校被评为江苏省示范小学。1978年10月,正式被定为重点小学。

目前,连元街小学可以说是无锡第一梯队的学校。



图片来源于网络

再看它的对口中学——东林中学

东林中学也是无锡的一所百年老校,由教育实业家侯鸿鉴于1905年创办。该学校是江苏省首批重点艺术学校,无锡市外语特色学校,也是省示范初中、省德育先进学校。

当然,除了这些名号以外,东林中学的升学率也相当不错。

2020年中考,490以上25人,480以上47人,五所四星级重点高中最低控制线达线人数超280人,公办普高达线率超88%,初三3、6、9班升学均分超488。 2023年,东林中学中考成绩:普高率70%左右,300个达到一辅梅分配线,近300名达到645分。 校内39%超过一辅梅的的最低分数线(645分)。年级第一709分,校内共764人报考。660分以上117个。(以上数据均来源于网络,仅供参考,详细资料情自行查阅,不作为购房参考!)

NO. 2|贰

户型过时、楼盘拿地时间长

保利达·江湾城劣势凸显

既在市中心,又是学区房,但保利达江湾城的价格始终上不来。说到底,还是它还是存在些许硬伤。

那么,保利达江湾城的问题出在哪里呢?小编总结了以下几点:

1.倒挂被抹平

2012 年、2016 年购入保利达江湾城一期、二期的业主无疑是赚的。

不管当时什么价格购入,市中心+学区+房地产上升期的红利,都让业主赚地“盆满钵满”。

我们以之前入市的新盘备案价为例,售价毛坯均价约2.9 万/㎡,装修标准是2000元/㎡,总价约3.1万/㎡。


一房一价公示表,上下滑动查看更多

我查询了今年保利达·江湾城今年在链家上的成交记录。基本上小户型均价在 2.6、2.7万/㎡,有的卖得好刚刚突破三万。

而如果户型稍大一点,其均价就降了很多,只有约2.2万/㎡。

二手房和新房差价并不明显,遇到有的心态不好的业主“砸盘卖房”,如果你心仪这个楼盘,二手房存在捡漏的空间。

毕竟,即使有的业主“砸盘卖房”,只要他们入手时间早,他们是有赚的空间的。


2.土地期限缩短

要知道,我们买房要考虑土地使用成本。土地成本包含在房价中,而且是一次性付清的,购房者往往对土地使用期限不是很敏感,因此不会在意。

一般来说,新房的土地使用期限是70年,但这个70年不是从你买到房开始算。而是从土拍拍卖后开始计算,去除开发年限,一般的新房使用年限在 67 年左右。

而保利达江湾城拿地时间是 2005 年,即使从 2006 年开始算,土地使用年限也大为缩短。

3. 户型问题

保利达·江湾城部分楼栋的层数过高,一方面,48层这样的超高层会影响套内的得房率,另一方面,有的买房人对于超高层存在抵触心理。


接下来再看它的户型,由于保利达江湾城开发周期拉得太长,他们的户型显得不是那么跟得上时代。

75.3㎡的户型,1室2厅1卫。

如果只是小夫妻两个住一住,勉强够用,但多增加一个人都是负担。


上面的75.3㎡的小户型,购入的家庭我想大多数是冲着学区去的。

但下面这些大户型呢?不算低的单价,不算小的户型建面,这样的销售总价实话实说,在无锡是可以挑挑拣拣的。

作为改善,这个户型恐怕有些不尽如人意吧?





当地产与教育联姻,学区房的概念就诞生了。

在楼市里,学区房向来都是硬通货。从前很长一段时间,全国各地天价学区房的新闻频传。让人在感叹买主有钱的同时,顺便问一句,真的有必要吗?

实际上,“学区房”这个名词看起来是中国特有,但学区房这个概念在很多国家都有。毕竟,大部分家长都不希望让孩子输在起跑线上。

学区房在中国之所以盛行,并不是三言两语可以解释清楚的,我们这里可以简单归为两类:一方面是我们中国人文化传统中对于子女教育的重视,另一方面是社会的变迁,优质教育资源成了竞争对象。


图片来源于:江苏智库网

因此,很多人认为鸡娃不如鸡自己。对此,你怎么看呢?欢迎留言讨论。

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