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潘功胜谈房地产:调整已出现积极迹象,金融外溢风险可控

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来源|财经五月花(Caijing-MayFlower)

文|康恺发自中国香港

编辑|袁满

“调整中的中国房地产市场已出现积极发展迹象,对金融体系外溢影响总体可控。”11月28日,中国人民银行(下称“中国央行”)行长潘功胜在香港金融管理局—国际清算银行高级别会议上表示。

在他看来,在快速发展几十年后,中国房地产市场进入转型期。虽然此前房地产市场有所承压,但目前已看到了积极发展迹象。前三季度,在中国房地产市场,新房销售下降趋势有所收窄,二手房市场热度则有所上升。

房地产及相关产业占中国国内生产总值(GDP)近四分之一,该行业的变动“牵一发而动全身”。如果地产商违约,将冲击银行的资产负债表及地方政府税收,并使居民财富缩水,由此引发金融风险。

潘功胜表示,长期来看,房地产市场的调整对于中国经济增长和可持续发展是有益的,但短期内应当防止溢出性风险。对此,中国央行已采取了一系列措施,包括降低首付比例,降低房贷利率,鼓励商业银行和借贷者去商谈更优惠的利率,提供金融支持保交楼等。

他认为,房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控,“中国央行一直遵循非常审慎的借贷政策。目前,房地产相关贷款占银行贷款余额的23%,其中约80%为个人住房贷款。”

对于中国经济的另一风险——地方债问题,潘功胜表示,中国政府的整体债务在国际水平中处于中低位。“对有债务问题的地方政府,将限制其新增贷款,严格控制其借贷行为;鼓励这些地方政府出售资产还债;要让金融机构与地方政府按照市场规则进行协商等等。”他表示,未来一些欠发达省份的债务问题将会逐步得到解决。

潘功胜认为,中国经济持续恢复向好、总体回升的态势更趋明显,预计全年能够顺利实现5%的经济增长目标。


(中国人民银行行长潘功胜在香港金融管理局—国际清算银行高级别会议上演讲,图片来源:《财经》记者现场拍摄)

01

房地产调整呈现积极信号

潘功胜表示,中国房地产市场正进入调整期。首先,居民对新房需求有所下降,正将视线转向二手房。不仅如此,租赁需求也有所增加;另一方面,房地产市场在不同城市间呈分化趋势。一、二线城市房价将持续稳定,三、四线城市房价将有所下降。

他表示,虽然中国房地产市场正在调整,但目前已看到了积极发展迹象。前三季度,在中国房地产市场,新房销售下降趋势有所收窄,二手房市场热度则有所上升。

第三方研究机构克而瑞发布的销售数据显示,10月单月,百强房企实现销售操盘金额4066.9亿元,与2022年同期相比,虽有所下降,但环比表现则有约0.6%的上涨。

潘功胜引用标普信评报告称,中国房地产市场的情绪和价格都开始呈现正常化的趋势,该报告预计房地产市场即将触底。

11月27日,标普信评发布题为《筑底与新平衡:2024年房地产开发行业信用趋势展望》报告。该机构认为,2024年仍是房地产销售的筑底之年,但市场也不会再度大幅下跌,预计全年商品房销售额同比下降5%左右。

潘功胜表示,长期来看,房地产市场调整对中国经济增长和可持续发展是有益的,短期内应当防止其溢出性风险。

“对此,我们采取了一系列措施,包括降低首付比例,降低房贷利率,鼓励商业银行和借贷者去商谈更优惠的利率,提供金融支持保交楼,向地方政府提供资金支持,向低收入人群提供公租房,也鼓励金融机构支持房地产商进行债务重组、支持房地产市场并购。”他说。

实际上,潘功胜在11月中上旬接受采访时便表示:“8月,我们把存量房的贷款利率调降下来,让商业银行和借款人之间相互协商,调降的幅度平均大概是0.8个百分点。我们也算了一下,5000万户家庭,大概1.5亿人,每年家庭节省的利息支出大概是1700亿。同时,我们密切关注一些领域的金融风险。总体看,房地产金融风险可控。长期看,居民家庭改善性住房需求较大,可以为房地产市场和行业长期稳定发展提供支撑。”

02

房地产金融外溢风险可控

房地产市场产业链较长,且与金融市场息息相关。一方面,居民在购房时大多会向银行借贷,如果居民无法按时还贷,银行坏账将因此增加。另一方面,地产商同样也向银行举债融资。非一线城市的房价承压,地产商存在偿债风险。在此背景下,房地产债权人或受违约冲击,地方政府的税收亦将受到影响。

Wind(万得)数据显示,2023年上半年,A+H股亏损房企数量达72家。标普全球评级数据显示,2021年-2022年期间,房地产行业的债券违约总额约为810亿美元。

对此,潘功胜表示,房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。他表示,中国央行一直遵循非常审慎的借贷政策。目前,房地产相关贷款占银行贷款余额的23%,其中约80%为个人住房贷款。

11月8日,潘功胜在2023金融街论坛年会上发表讲话时亦表达了相似观点。“行业发展长周期繁荣背景下,部分房地产企业长期‘高杠杆、高负债、高周转’经营,资产负债快速扩张,叠加房地产市场供求关系的重大变化、疫情冲击等,以恒大为代表的企业风险显性化并向行业扩散。”他说道。

他进一步称,近三年来,按照党中央、国务院部署,行业主管部门和地方政府采取了多项措施,金融部门配合从供需两端综合施策,改善行业融资性和经营性现金流,优化调整房地产金融政策,包括出台“金融16条”,设立保交楼专项借款,调整首付比、按揭贷款利率等宏观审慎金融政策。随着经济回升向好,加上房地产政策效果显现以及市场的自身修复,8月以来,房地产市场成交总体改善。


(中国人民银行行长潘功胜在香港金融管理局—国际清算银行高级别会议上演讲。图片来源:《财经》记者现场拍摄)

对于中国经济增速,潘功胜表示,前三季度,中国GDP同比增长5.2%,预计全年能够顺利实现5%的经济增长目标。近期,国际货币基金组织将中国今年经济增长预测上调至5.4%,这个增速在全球主要经济体中保持领先。

从GDP的主要组成部分看,消费对经济增长的贡献率持续上升,服务业表现良好。10月,社会消费品零售总额继续反弹,同比增长7.6%。投资方面,今年1-10月,制造业投资同比增长6.2%,扣除房地产开发投资的民间项目投资同比增长9.1%,高技术产业投资持续较快增长,同比增长11%。外贸方面,10月,以人民币计价的进出口额止跌回升,同比增长约1%。反映实物量的进出口货运量保持10%左右的增长。

潘功胜特别提及,分析中国经济需要注意两个视角。一是当前中国的GDP总量已超120万亿元人民币,约合18万亿美元。庞大的基数决定了中国经济很难像此前那样维持每年8%-10%的高速增长。

二是中国正在经历经济增长模式的转型。传统增长模式过度依赖基础设施和房地产投资,也许短期内能实现更高增速,但也会固化结构性矛盾,损害增长的可持续性。高质量和可持续发展更加重要,我们必须更加关注经济结构调整,培育新的增长点。这是我们必须要经历的转型之路。

在货币政策方面,潘功胜表示,今年以来,中国人民银行综合运用多种政策工具,包括下调存款准备金率,降低政策利率,带动贷款报价利率(LPR)等市场利率下行等。

上述举措为高质量发展营造了良好的货币金融环境。10月,广义货币(M2)和社会融资规模存量同比分别增长10.3%和9.3%。9月,企业贷款加权平均利率为3.8%,处于历史最低水平。

同时,中国央行还发挥好结构性货币政策工具作用,加大对小微企业、绿色发展、科技创新等重点领域的支持力度。数据显示,三季度末,结构性货币政策工具余额约7万亿元,约占中国人民银行资产负债表规模的15%。

对于中国地方政府债务问题,潘功胜表示,中国政府的整体债务在国际水平中处于中低位,到2022年底,中国政府的债务余额约为60万亿元人民币,约为当年国民生产总值的50%,中央政府债务率约为21%,处在相对较低水平。即使按照国际清算银行(BIS)数据,我国政府总债务率约为78%,而G20国家约为94%、新兴市场平均值约为65%。

(作者为《财经》记者)

题图来源 | 《财经》记者现场拍摄

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