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中国楼市缺口有多大?

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据彭博行业研究计算,违约中资地产商5880亿美元的预售楼盘陷入停滞,但只有约740亿美元的现金,这对于它们交付未完工楼盘的能力和债券持有人的回收前景而言是个坏消息。政府可能会为城市改造和住房项目提供至少1370亿美元的低成本资金。

违约地产商的最新报告显示,其合同负债超出在手现金逾5000亿美元。城市改造和保障性住房之间的资金分配情况还有待观察;可能并非所有资金都会流向违约地产商的项目。政府或将通过多种方式使用这笔资金:既可以直接从地产商手中购买未完工项目并将其改造成保障性住房,也可以向拆迁户发放现金补贴以支持其购买新房。



主要房企的合同负债vs.现金

据当地媒体报道,中国恒大碧桂园的主席一直私下为公司提供流动性。然而,从长远来看,他们的个人财富可能不足以填补资金缺口

尽管一手房销售下降,国有企业依然是10月拿地主力,占前100家地产商10月拿地总量的70%以上。国家可能希望为地方政府提供财务支持。

10月,10大土地买家中有九家是央企地产商,剩下的一家则是具有国资背景的万科。10月,仅中国海外发展的拿地支出就达400亿元人民币,超越华润置地,成为今年前10个月最大的买家。


部分房企的拿地支出 vs. 合约销售(2023年1月-10月)

龙湖和万科似乎也持谨慎态度,自1月以来,将其合约销售总额的25%左右用于补充土地储备,低于房地产危机前约30%-40%的水平。10月,龙湖万科均环比大幅削减了拿地支出,这可能是为了保持流动性。

克而瑞的数据显示,10月前100名买家的拿地规模达1460亿元人民币,较9月的1230亿元人民币环比增长18%,较上年10月的1150亿元人民币同比增长超28%,这一增长可能得益于上海(中国地价最高的城市之一)今年举行的第三轮土拍。成都、厦门和济南等城市最近已取消地价上限,如果更多城市效仿,则有望推动形成更加市场化的土地供应计划。这可能利好具有足够财务灵活性的国有地产商。


前100名买家月度拿地支出

10月住房销售继续环比下滑。住房销售何时复苏还有待观察,尤其是在房价下跌、楼盘停工的情况下,购房者的预期也有所调整。

已违约中资地产商的境内外债券持有人的受偿顺序或继续位于供应商和承包商之后,地产商当前的首要任务是交房,但在此后,政府可能会将重心转向确保地产商在还清公募债券之前先结清应付账款。

中国内地已违约或进行了离岸票据交换的上市地产商共有约4.7万亿元人民币(6400亿美元)的应付账款。这些欠款属于供应商和承包商(如建筑公司),其中许多公司可能利润微薄。政府可能会采取措施来保护这一群体的权益。许多地产债的价格低至仅为每1美元几美分,这表明市场认为公募债券持有人回收资金的前景渺茫。银行受到的冲击可能较小,因为它们通常拥有能缓冲贷款损失的抵押品。

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