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重磅!房地产的新表述来了

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原创 张岳

11月28日,中国人民银行行长潘功胜对房地产市场的最新表述,对于理解中国楼市当前现状和未来走向至关重要,如下图:



在这份最新表述中,极为罕见的提出“市场已经见底”,潘功胜认为当下的不稳定只是过渡期,市场情绪和价格都开始呈现正常化趋势,这表明市场正在逐步走出低谷。

除了高层的最新发声,还有一个重要新闻值得关注,就是央行三季报,全文中出现了74次“房”字;而在二季度货币政策执行报告中,只出现了53次“房”字,同比大增了40%!这是楼市调整以来,少有的高频率。

其中“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”这类表述,是“二季报”里没有的,而在媒体的公开报道,对房企的贷款政策已经从“三道红线”变成了“三个不低于”。这意味着政府正放宽对房企的信贷政策,以促进行业稳定。

正是在以上背景下,深圳近期大幅降低了二套房首付比例、取消了总价750万的豪宅线,楼市政策一直矜持的北上深同时出现了松动。这标志着,楼市迎来了新一轮政策拐点。

以上利好,均释放出楼市将走出谷底的信号,那么未来一年,楼市还可能有哪些利好?

01

一线城市将成为主角

北上深是全国楼市的风向标,也是房价的天花板。天花板低垂,一点都不松动,楼市回暖当然遥遥无期。

在这种情况下,要让楼市真正回暖,四大一线城市一定要有实质性松动才行。

近期,广州、上海率先行动,针对部分区域、人群进行了限购的定向优化。

广州已经把限购区域从9个区大幅缩小为5.5个区,现在外地客户可以直接买入广州核心区,新政后广州新房成交量大幅上涨。



上海金山发布人才购房新政,降低特定人群的购房门槛,此前非沪籍单身人士不能在上海购房,而金山区的新政策已突破这一限制。

在此背景下,北京深圳跟进预期增强,尤其是调控最严格,市场偏冷的深圳。

下图为2023年深圳房产政策,给我们带来的启示是:只要楼市不回暖,利好就会一直出。虽然是挤牙膏方式,但会不断挤下去。利好的叠加效应会逐步显现,最终能让楼市回暖。

假设深圳和广州上海一样,放松甚至放开部分区域限购,龙岗、坪山和大鹏这三个区域极有可能成为政策优化的重点。

届时一些核心片区将吸引全国购买力的追捧,特别是位于龙岗的东部唯一超级核心——大运超核,尤为值得关注。



大运新城实拍图

02

深圳最意想不到的核心区

很多朋友会问,深圳到底什么时候出政策?

无论深圳是否会优化限购,其实政策远没有那么重要,购房最直击本质的逻辑,还是城市的价值、区域的价值、产品的价值。

关于对区域价值的判断,规划和市场仿佛总会走向“相爱相杀”。

如何理解呢?在中国强政府模式下,城市的科技中心、金融中心或交通枢纽一般由政府规划,而在市场中,购房者往往喜欢参考这些规划来判断价值,购买力的集中又会推高这些新区的房价,进而削弱新区对企业和人才的竞争力,使新区慢慢走向平庸。

正如今年两位OpenAI研究员、人工智能科学家在其最新出版的《为什么伟大不能被计划》一书中所说,伟大不能被计划,伟大的成就总是在没有计划、意想不到的地方诞生。

没人会想到,电子产品热销推动的锂电池技术进步,最后会成就革新汽车产业的特斯拉。游戏产业需求催生的高性能显卡,会成为未来AI大模型激烈竞争的基础。

而深圳东部的大运超核,就是深圳无心插柳之下,最意想不到的核心区。

2006年,当时大运主场馆的选址有两个,分别是南山深圳湾和龙岗龙城西区。出于对平衡东西部发展的考量,大运中心最终花落龙岗。2011年,借助大运会的东风,大运新城的城市面貌得以大幅提升,大面积可开发土地和面向全球的形象展示给未来发展埋下伏笔。



深圳市大运中心体育场

2013年,大运新城开始深耕高等教育,龙岗区政府部门积极争取深圳国际大学园、港中大(深圳)、深圳北理莫斯科大学落地大运新城,这又为人才和创新要素的聚集埋下伏笔。



图源:北理莫斯科大学官网

2016年-2018年,在“东进战略”背景下,大运新城又跃升为东部最大交通枢纽,实现地铁3、14、16号线和深大城际四线换乘和“湾区1小时、内湾半小时”交通圈,企业在这里扎根,可以深度链接莞惠,降本增效。



来源:深圳地铁

在同一阶段,大运新城与前海、深圳湾、香蜜湖、大空港等“城市新客厅”列为同一等级,2014-2019年固定资产投资累计完成539.50亿元,年平均增长74.37%,这让大运新城成为东部城市界面最好,配套最顶级的区域。

2021年,龙岗区谋定“一芯两核多支点”区域发展战略,并赋予大运“湾东智芯”的定位。



2022年,《深圳市推进大运深港国际科教城高质量发展三年行动计划(2023-2025)》(下称《三年行动计划》)出台,大运深港国际科教城新获大湾区综合性国家科学中心重要支撑平台、深港科教产研深度合作区、现代化国际化“城市新客厅”三大定位。

与此同时,《三年行动计划》还配套出台了《重点任务清单》。清单对重点任务进行分解细化,梳理形成64项重点任务257个年度事项,其中2023年完成86个、2024年完成86个、2025年完成85个,以“一张清单”纵深推进大运深港国际科教城规划建设。

发现了吗?从体育新城,国际科教城,东部枢纽+城市新客厅,湾东智芯,再到大运深港国际科教城《三年行动计划》+《重点任务清单》,大运的每一次定位可能都不是最亮眼的,但多次定位给大运带来的进化,绝对是深圳首屈一指的。

现在的大运超核,已经集齐城市名片、大学机构、交通枢纽、高端配套和科创企业于一体,类似于美国硅谷的“斯坦福大学+山景城”,形成科研、产业、创业、人才的正向循环。

大运超核的崛起,可以说是深圳计划之外的,最意想不到的核心区。

03

利好开始兑现

种种迹象表明,大运超核已进入集中兑现期。

华为来了!

今年7月15日,大运AI小镇(一期)项目落地,华为技术有限公司与龙岗区产服集团签订合作协议,双方将共同打造人工智能研究机构。香港中文大学(深圳)6所相关科研院所、华海智慧等13家人工智能企业、肯德基等3家知名商家作为第一批入驻项目正式签约。

比亚迪来了!

今年6月15日,全球新能源汽车销量第一的比亚迪落子湾东智芯,正式开工建设全球研发中心和储能产业园,项目计划投资200亿元,预计建成后将新增约6万个研发岗位,投产后年产值约200亿元。



比亚迪全球研发中心效果图

华润万象系商业来了!

今年7月初,华润万象生活官宣了“深圳·大运天地”的项目案名,借鉴深圳万象天地、杭州万象城等经典地标的高品质商业理念,依托大运中央公园的自然景观优势,规划定制化旗舰环湖独栋商业,并计划引入餐饮、零售等多种业态,预计将于2024年正式开业。



效果图 仅供参考

以大运超核——湾东智芯为核心,龙岗的创新要素位居全市第一。

R&D经费及投入强度,是国际上广泛使用的、衡量一个国家或地区自主创新投入规模及水平的重要指标。在深圳各区中,龙岗的研究与试验发展(R&D)经费及投入强度2项指标都是全市第一。



初创科创企业在这里生根发芽,龙岗现有创新型中小企业1862家、省市专精特新企业1158家,专精特新“小巨人”企业81家。2022年,全区新增上市企业6家;国家高新技术企业341家;国家级专精特新“小巨人”企业新增28家,一年时间,总量翻番。

民营经济充满活力,2022年新登记企业数量高达54829家,全市第一;今年一季度,龙岗新登记企业数量11132家,再次摘冠。



随着高新产业的集中发展,这一过程不仅促成了财富的集中,也催生了一批新兴财富群体。

以南山为例,其房价上涨背后的根本逻辑在于产业发展、GDP增长和人均收入提升。而伴随着大运超核的进阶式发展,越来越多的“新贵”阶层在此涌现。这一现象进一步带动了对高品质居住环境的需求增长。

在此背景下,美域蓝湾应运而生。

04

大运超核罕有的低密奢宅

在过去十多年,龙岗区鲜少出现高端豪宅项目,因此在公众印象中,该区域通常与刚需联系在一起。龙岗核心区的知名项目如公园大地等,都是十多年前开发的,自那以后,市面上也很少听到关于龙岗豪宅的声音,仿佛这里成了豪宅市场的洼地。

然而,美域蓝湾的出现打破了这一局面,为龙岗区高端豪宅市场注入新的活力。

在当下深圳市场,低密社区已难得一见,位于核心区的低密社区更是凤毛麟角。

美域蓝湾位于大运超核腹地珍稀纯住宅区,凭借其3.21超低容积率,成为东部未来独一档低密豪宅典范。



效果图

住在这里,步行范围内就能到达16号线的龙城公园站和黄阁站(直线距离约800,百度地图测距),交通便利却不失宁静。



交通示意图

在这一公里的生活圈内,有优越的教育资源,约100米即达香港中文大学(深圳)附属新知学校;不远处,华润·大运天地提供大约5万平方米的购物和娱乐空间;同时,三甲级龙岗中医院大运中心等人文地标都近在咫尺。



实景图

你的生活也将被绿意环绕,龙城公园、大运智慧公园等为你提供一片隔绝尘嚣的宁静绿地,想象一下,在感受城市的活力和快节奏的同时,随时能退入一片安静和平静的避风港,美域蓝湾构建的生活尺度,恰到好处地平衡了外部世界的喧嚣和内心世界的平和。

在产品打造上,美域蓝湾更是不计成本,不遗余力地把控每一个细节和尺度,以展现其作为豪宅的非凡品质和卓越水准。

简单而直观的数据往往最具说服力,项目容积率低至3.21,最大楼间距超过100米,40.78%超高绿化率,D1D2两梯三户设计……这些配置即使在豪宅中也难得一见。

项目外立面巧妙运用多彩石漆,建筑在阳光下呈现出细腻的色彩变化,同时搭配造价更高的LOW-E中空玻璃和3.0氟碳喷涂铝板,独特的建筑美学提供一场视觉盛宴,行走于社区仿佛置身现代艺术画廊。



效果图

建面约2.5万㎡中心花园,阶梯式的园景巧妙设计为两层:下层紧邻热闹的商业区,你可以在购物或享用咖啡时感受烟火气,而走到上层,环境立刻变得静谧,提供了一个远离都市喧嚣的私密空间。



效果图

户型建面约95-144㎡三至四房,家中每个角落都被精心设计,户型方正,动静分区,预留外置冰箱机位,空间使用率极高。









户型图

最多可达五面宽采光,清晨的阳光透过窗户洒进屋内,整个居室被温暖而明亮的光线充满,带来美好一天的开始。

户户享有超过6.5米的连廊式阳台,无论阅读、休闲还是娱乐,这个阳台都为家庭生活增添了一处自由舒展的空间。

此外,项目还对标万科臻系豪宅引入20余项智能化社区配置,如智能安防、智能温控、社区物联等,为生活带来了前所未有的便利和舒适。



效果图

还有太多细节无法一一展示,感兴趣的粉丝最好亲身去美域蓝湾展示中心体验。

在房地产市场迎来拐点之际,请拥抱那些看得到确定性增量的核心区,位于大运超核腹地的美域蓝湾是龙岗多年来罕见的豪宅项目,其天然禀赋是不可复制的存在,无论居住体验还是资产配置,都是当下市场的优选方案。

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